湖南省城市更新项目典型案例④▏长沙市油脂厂·1936下碧湘街城市更新单元(旧城改建)油脂厂片区有机更新项目

近年来,我省各地认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署,创新推进落实城市更新行动,城市危旧房改造、城镇老旧厂区改造等方面形成了一批典型示范项目。为发挥示范引领作用,现推出城市更新典型项目案例系列报道,展现改造成效与经验做法,供各地学习借鉴。

长沙市油脂厂·1936项目位于长沙市天心区坡子街街道,项目范围北至劳动西路,南至可可清吧,西至湘江大道,东至港航机械局仓库,包含油脂厂工业遗存改造项目(以下简称油脂厂)及电梯厂厂房(劳动西路6号)危房重建项目(以下简称电梯厂)。油脂厂前身为创建于1936年的“中国植物油料厂长沙办事处”,距今已有89年历史,遗存下来独特的建筑空间是老城区不可磨灭的城市记忆,也是长沙近现代工业发展从诞生到新生的缩影。

项目见证了长沙工业发展历史,硕大油罐与生产厂址是长沙城市不可磨灭的记忆,但伴随着时代发展改制,改造前厂区残破荒废多年,内部空间拥挤混乱且私搭乱建,同时存在D级危房,存在较大结构及消防安全隐患,一直是湘江东岸沿线亟需改善环境的城市斑点,严重影响片区乃至城市的整体形象。

改造前项目航拍图

改造后项目航拍图

改造后项目航拍图

项目一期为长沙油脂厂厂区有机更新改造,权属土地占地面积约4922.37平方米(合7.383亩),建筑产权面积为2384.44平方米,共计征收确权房屋面积2819.35平方米。改造后总建面2926.08平方米(计容建面为2714.43平方米)。

项目二期为创远社区劳动西路6号电梯厂危房改造,权属土地占地面积约1065.76平方米,建筑产权面积为1011.82平方米,对现有危房参照“四原重建”原则实施重建,改造后总建面1137.09平方米(计容建面1011.24平方米)。

设计理念:

总体按照“政府引导、市场运作”的原则,立足“盘活存量资源,创造经济增量”,聚焦改善人居环境、完善城市功能、提升城市形象、推动产业升级,打造为长沙工业遗存改造标杆型项目。项目统筹考虑片区建筑风貌、充分尊重原有场地肌理、基本保留厂区内原始布局、植入新空间呼应历史文化、引入新业态盘活存量资源。结合工业遗存文化打造“油罐艺术”主题文化公园,引入适配的运营业态产生收益维系项目长效运维。

资金筹措:

项目实施分为基础性改造和经营性提质改造两个阶段,前端使用市财政局拨付的下碧湘街项目资本金(财政资金),总投资约10164万元(额含征拆成本,其中建安工程费用约为3863万元)用于基础性改造。而后实施经营性提质改造资金来源为企业自筹,总投资约1200万元,用于室内外功能提质改造及公区装饰装修。

经验做法:

控规创新调整。项目地块原为行政划拨、办公仓储用地,属南湖新城片控规,控规编号为Z11-B-02和Z11-B-03两个地块的部分区域,规划性质为公园绿地和商业用地。创新性提出根据项目审批的设计方案进行控规调整,突破性提出“公园绿地+文化设施”混合用地并取得审批同意,文化设施建筑占比100%,完成了长沙首例用地性质由公园绿地、商业用地调整为公园绿地与文化设施用地兼容的混合用地。

资产归集方式。项目文化设施建筑按照不动产首次登记办理,市资规局核发《建设项目用地预审与选址意见书》,通过长沙市国土空间规划委员会土地管理专题会同意该项目以划拨方式供地,实现了开创性规划调整和公司产业用地产权归集的重大战略意义。

面积拆建平衡。项目充分尊重原有场地肌理,基本保留厂区内原始布局。为弱化对天心阁视线走廊影响削减业务楼楼层;为满足消防安全,拆除现状仓库及违章建筑。减少的产权面积通过新建西、南侧地景建筑进行置换平衡,消除国有资产流失风险。

材料利旧复用。项目定位为工业遗存主题文化公园,为最大限度还原工业风主题,项目匠心营造,就地取材,修旧如旧。立面风格为红砖清水墙面,所用红砖皆为拆除原有场地内围墙保存下来的白沙老砖、红星老砖,极具长沙历史记忆,最大限度保留了历史红砖风貌。

点缀墙绘方案。项目位于长沙老城区,留存较多环网柜、路灯箱变、强弱电箱等附属设施,因尺寸较大、设备设施老化等原因严重影响项目展示形象。若考虑全部换新或装饰美化,将花费较大时间和经济成本,且无法保证与项目的关联性,项目通过“设计墙绘”解决此问题。墙绘设计团队将项目历史文化融入设计方案,最终复刻油脂厂“打油文化”场景,成为市民津津乐道的网红打卡点。

活化利用:

油脂厂是下碧湘街城市更新单元的重要组成部分,也是长沙市主城区湘江东岸“一线四片”的重点建设项目之一。长沙城发集团秉承“原址保护、新旧结合、修旧如旧、旧房新用”的有机更新理念,致力于打造“工业遗存+文化旅游+新消费场景”项目,有望成为长沙市天心区又一网红打卡点。

留住老记忆。厂区内12个油罐,在保留原有建筑特色的基础上将进行加固,并保留了斑驳沧桑的外表;从项目老建筑、老围墙上拆下来的“红星”“白沙”等字样红砖都复建用到了新建筑上。为传承历史,长沙城发集团在原油脂厂业务楼二楼布设展陈,陈列了原油脂仓库打油、量油等设施和装置,同时介绍了整个工业遗存更新的全过程。

注入新活力。原油脂厂业务楼、原电梯厂厂房和大的油罐,将被改造成为独具特色的消费体验区;通过新建的地景建筑物、连廊进行逐一连通,并将公园、草坡、露台等景观提质美化,为市民提供开放性公共场所及复合型活动空间。项目荣获2024中国城市更新地图“在地基因挖掘与活化奖”。

废旧油罐改造利用-“此刻咖啡”创意门店

项目以“艺文新秀场先锋聚合体”为总体定位,聚焦18-45岁的学生、Z世代、白领等年轻消费群体,构建集艺术展览、潮流零售、互动体验、文化社交于一体的策展型主题商业,打造城发集团首个非标自营文旅商项目。项目已洽谈引入艺术策展、文化演艺、餐饮清吧、潮流文创、艺文体验等主理人商业品牌,将工业老油厂变身为青年新秀场,将致力于打造成为独特的文化聚集地和市民休闲的好去处。

同时将与橘子洲、贾谊故居、杜甫江阁、太平街、裕湘纱厂、恰同学少年、江天暮雪等文旅资源串珠成线、连点拓面,为长沙建设世界旅游目的地赋能。