认领小区“三单”做好改造文章

——湘潭市岳塘区新塘美好社区老旧小区改造典型经验

新塘美好社区是岳塘区一个典型的国有工矿企业老旧小区,面积25.78公顷,涉及6个小区,78栋房屋,2403户,总建筑面积18.5万㎡。岳塘区新塘美好社区坚持“党建引领、共同缔造、市场参与、品质生活、长效管理”理念,开辟了一条“项目精准定位、资源有效整合、资金合理共担、小区长效管理”的老旧小区改造新途径。该项目投资总估算为14586.7万元,其中市场化融资10670.5万元,占比73%,社会资本方负责对小区闲置低效空间进行改造运营,建设社区配套公共服务和商业设施以及后期物业管理,打造了以集3+X的综合服务中心、明天培训学校、全民建设于一体的邻里中心,整个小区发生了脱胎换骨的变化。

盘活资源“清单”,做好“老树新枝”的文章。加大政策支持力度,允许采用“不征不拆、只征不拆、少量征拆”等方式盘活闲置低效资源,通过调增容积率、改变土地用途后建设公共配套设施,其中经营性配套设施,在不改变土地使用权的前提下,可以协议出让,更大程度地吸引社会资本。如长征新村的再开发、5个闲置单车棚、零星土地整合提质再出让。

优选项目“菜单”,做好“插柳成荫”的文章。聚焦“菜食住行购、教科文卫体、老幼站厕园”等基本服务要素,在一张规划图上得到有机体现,结合片区人群特点、消费特点,做到需求什么,就挖掘什么、布局什么,实现美好社区项目布局与社区人群、消费潜力、社区经济发展相匹配相融合。例如,根据新塘社区老年人多的特点,有机布局了养老院、老年人日间照料中心、助餐中心等项目。

算好后期“账单”,做好“活水开源”的文章。将小区内零星土地、闲置资产改建成居民需要的水果店、粮油店、早餐店、百货店、充电桩等便民商业设施。将小区内新增的便民设施的租赁收入、长期或永久经营租赁权产生的溢价收入用于弥补小区物业管理经费不足;在小区内合适位置设立广告位,通过招商广告位10-20年的运营权创造收入支持物业管理;与社会投资方在投资协议中约定,从利润中拿出一部分划作物业管理费;从片区改造受益商家、片区规划建设新增商家、片区内小区居民业主中收取一定的物业管理费。通过以上多渠道筹集资金,建立共管账户,由居民自治组织(业主委员会)、社区共同监管,确保后期物业管理资金充实。