一、项目概况

湖南省岳阳市岳阳楼区将东井岭片区、芋头田梅溪桥片区、针纺公司原家属楼、百货大楼原家属楼、酱厂原家属楼等66个老旧小区老旧小区整体打包设计、统筹融资。涉及住宅楼935栋,居民8340户,改造面积91.6万m²,由于始建较早,基础设施破旧,功能配套不全,公共服务设施严重不足,居民改造意愿强烈。

岳阳楼区政府高度重视,积极牵头,成立由区委书记任组长的领导小组专项研究推进,明确岳阳市岳阳楼经济建设投资有限公司为实施运营主体,会同设计院、国家开发银行湖南省分行配合地方政府积极研究制定改造方案,明确岳阳楼区住建局为老旧小区改造项目的政府牵头管理部门,并会同街道社区做好居民的动员。

主要改造内容如下,“基础类”改造包括:房屋公共部分修缮4.86万㎡,雨污分流改造2.70万㎡,供电及管线改造0.5万㎡,通信设施改造2.04万m,供气管道改造1.34万m,破损道路修补4.93万㎡,垃圾收集点改造125个,新增消防设施85套,新增安防设施50套。“完善类”改造包括:拆除违章建筑4580㎡,绿化提质6.72万㎡,照明亮化955盏,新增适老设施66处,新增无障碍设施4.59万㎡,停车场改造9.54万㎡(包括小区内外),增设充电桩458个,新增智能快件箱58个,新增智能信包箱58个、新增公共厕所7个,文化休闲设施改造58处,新增体育健身设施52,物业用房改造3.85万㎡,建筑节能改造1.282万㎡。“提升类”改造包括:改造养老设施0.83万㎡,改造托幼设施1.01万㎡,改造便民市场0.31万㎡,改造便利店0.32万㎡,改造邮政快递末端综合服务站4.73万㎡,新增周界防护智能感知设施66套。

本项目总投资3.88亿元,资本金0.88亿元,国家开发银行贷款3亿元,贷款期限20年。其中,基础类改造内容投资0.79亿元,完善类改造内容投资1.4亿元,提升类改造内容投资1.13亿元。贷款期内项目全部收入预计为6.98亿元,其中物业管理收入1.28亿元,停车位收入2.59亿元,充电桩出租收入0.19亿元,广告位出租收入1.08亿元,养老托育设施收入1.22亿元,配套养老设施出租收入0.31亿元,邮政快递末端综合服务站出租收入0.31亿元。扣除相关成本、税费后,项目平衡偿债率为118%,实现了小区改造投资和收益自平衡。

二、主要做法

(一)政府统筹推进项目设计及融资。当地政府积极牵头成立岳阳楼区老旧小区改造领导小组,并印发了《项目融资管理办法》,明确:一是由街道社区组老旧小区成立业委会,没有业委会的设立邻里单位理事会,做好群众发动和组织工作,统一居民意见委托政府统一选定老旧小区改造项目实实施主体,并将经营性资产收益权让渡给项目实施主体;二是岳阳楼区住建局代表老旧小区改造领导小组为老旧小区改造项目的政府牵头管理部门,负责改造工作过程中的统筹协调、资金监督和考核督导,通过公开招标方式选择项目实施主体。三是项目资本金来源包括中央和省级专项补助资金、市级奖补资金、银行贷款及其他资金,并由项目实施主体负责统筹,包括但不限于各级补助资金与自有资金;四是项目还款来源包括但不限于项目实施主体享有的小区改造完成后的物业收费、停车场、广告位等出租收益。

(二)培育市场化投融资主体。岳阳市岳阳楼经济建设投资有限公司作为本项目的融资主体,得到了岳阳市区两级政府的有力支持:一是政府支持借款人依规依程序收购具备市政、房建资质的建筑公司;二是明确区市场建设中心资产、三供一业社会化管理移交资产、区白鹤陵园殡葬有限公司、区属三块土地等资产作为第一批归集资金,有原产权单位划至借款人名下,大大提高了借款人的项目运作能力。

(三)盘活存量资源,注入优质资产,“肥瘦搭配”推进片区统筹规划改造。本项目盘活了存量资源,包括:物业管理收入、广告位出租收入、养老托育设施收入、配套养老设施出租收入;同时还注入了优质资产,包括:小区外停车费用收入、集中停车场汽车充电桩收入。