老旧住宅电梯加装更新是“关键小事”,也是“民生大事”。对老旧多层住宅居民来说,加装电梯意味着更便利安全的生活,但居民合意难、资金压力大等问题,让不少老旧小区的“电梯梦”迟迟难圆。

抢抓国家“两新”政策机遇,近年来,江苏省住建厅强化省级统筹,完善制度供给、规范技术标准、夯实要素保障,以“政策+技术+资金”组合拳加快破解老旧住宅电梯加装更新中的共识难、筹资难等问题。在这一机制强力推动下,各地坚持以需求和问题为导向,充分激发居民主体作用,建立“全过程监督、成效业主评定”机制,加快探索老旧住宅电梯加装更新的可持续路径。2024年以来,江苏获得国家超长期特别国债资支持,对48499台使用年限超过15年的住宅老旧电梯实施加装更新工作。同时,该项工作正成为全省深化城市更新行动、完善适老化居住环境的重要实践。

发挥居民主体作用协商共治

协调居民利益、凝聚邻里共识,是老旧小区加装电梯面临的首要难题。不同楼层居民对电梯需求和利益诉求存在差异,低层住户担忧采光、噪音、公共空间占用,高层住户特别是老年群体则对电梯需求更为迫切,不同诉求交织增加了项目协商难度。同时,加装电梯还涉及资金分摊等环节,居民意见统一需要反复沟通协商,项目推进周期普遍较长。

江苏始终明确要充分发挥居民主体作用,着力唤醒群众的“主人翁”意识,推动更新改造全过程接受业主监督、改造成效由业主评定。在实践中,苏州昆山市率先引入第三方协商和基层议事机制,有效化解了居民间的利益分歧,推动柴王弄小区成为全省县域首个成片增梯小区。

2021年11月,昆山成立全省增梯领域首家民办非企业社会组织——昆山宜居加装电梯服务工作室,在住建部门统筹指导下,围绕政策宣传解读、民意意见征集、邻里矛盾调解、专业业务咨询等事项,集中提供全流程便民服务。工作室通过现场驻点办公、一对一上门宣讲、线下就近答疑等方式,畅通居民沟通协商渠道,重点协调加装电梯过程中群众集中关切的采光影响、噪音干扰、费用分摊等问题。昆山还依托基层民主议事平台,引导不同诉求居民面对面沟通协商,量身制定解决方案,最大限度减少邻里分歧,为加装电梯工作稳步推进夯实群众基础。

突出党建核心引领作用,昆山依托基层社区治理体系,设立了“住有宜居行动支部”“加梯为民践初心行动支部”,推动老旧小区改造专班、社区居委会、物业服务企业等多方力量协同参与。以基层协商议事平台为支撑,实现民意沟通与工程实施同步推进,逐步构建起政府统筹引导、专业力量协调、居民主动参与的加装电梯工作推进体系。

类似的经验在全省还有很多,如,常州市依托“阳光物业”平台开展“阳光换梯”行动,将电梯品牌选择、IC卡身份认证等关键事项纳入线上表决;南通市发挥基层党组织引领作用,通过“有事好商量”“邻里议事厅”等平台,引导居民凝聚共识,加快项目实施推进。

强化资源统筹提升项目推进效率

加装和更新电梯涉及规划设计、管线迁改、施工组织、设备安装、安全验收等多个环节,实施过程中往往需要住建、自然资源规划、市场监管、电力、燃气等多个部门协同推进。一些部门间衔接不顺畅,审批办理、施工组织等环节协调推进仍存在一定障碍,导致项目推进周期较长、落地效率不高。同时,老旧小区空间条件复杂,不少项目还涉及道路改造、停车位调整等配套工程,进一步增加了项目实施难度。

在无锡市滨湖区梁溪警苑小区加装电梯过程中,无锡城科电梯等市属国企靠前服务,提前对接管线迁改等审批事项,推动相关手续办理前置,有效压缩项目整体周期。企业在项目推进过程中还积极履行社会责任,主动承担约2万元管线迁改费用,同步对单元出入口道路进行拓宽优化,增设停车泊位与公共休闲空间,改善小区整体居住环境。

依托国企集中施工和专业化服务优势,无锡多个老旧小区加装电梯全面提速,除梁溪警苑小区外,新吴区欧典家园、滨湖区西园里、梁溪区锦明南苑等一批老旧小区居民出行条件也得到持续改善。

与此同时,盐城、苏州等地也持续发力推进加梯建设。盐城市构建住建部门牵头、街道社区联动、检验机构全程参与、物业单位协同配合的“四位一体”工作体系,将施工许可、报检登记等环节整合为“一站式”办理,审批时限压缩70%。苏州市则依托本地电梯产业基础,联合骨干企业参与老旧电梯更新改造,实现民生改善与产业发展的良性互动。

完善长效管理体系破解运管难题

加装电梯并非“一装了之”,后期管护问题同样不容忽视。一方面,电梯投入使用后需持续开展维护保养、安全检验等工作,相关费用支出不断增加,部分老旧小区的资金保障机制仍待完善。另一方面,物业、电梯原厂、维保机构以及居民等多方主体,在维保责任划分、维修资金筹措、日常管理衔接等方面仍存在不少协调难点,影响电梯安全稳定运行。

对此,南通市崇川区创新推行加装电梯全生命周期托管模式,推动工作理念从“重建设、轻管护”向“建管并重、长效运维”转变。该模式由电梯生产企业或专业运维机构统一承接电梯安装、日常使用、定期维保等全流程服务,实现加装电梯运营管护常态化、专业化、一体化。

在崇川区段家坝花苑加梯项目中,业主与江苏通易达建设有限公司签订了为期15年的《加装电梯全托管协议》,居民只需一次性缴纳托管费用,即可将后续各项管理事务整体委托专业机构负责。这一模式不仅减少了居民日常沟通协调和自主管理负担,也倒逼企业责任从单一施工安装环节向后期长效管护覆盖延伸,形成权责清晰、管理长效的电梯运维体系。

为保障托管资金安全规范使用,崇川区还建立专项资金监管制度,由社区物业服务社开设四方监管账户,并联合南通农商银行提供专属金融监管服务。当地实行“先运维服务、后考核拨付”机制,待电梯年检合格后再依规结算拨付相关费用,并定期公开资金收支情况,切实保障资金专款专用、透明可溯。

与此同时,无锡市也在住宅老旧电梯长效运维管理方面开展探索,通过建立“一梯一档”动态管理机制,详细记录电梯运行状态、评估结果和维保历史。2025年,该市已完成6580台老旧住宅电梯安全评估,有效提升了老旧电梯隐患排查能力与动态管护水平。