湘建房函〔2018〕360号

湖南省住房和城乡建设厅 湖南省统计局关于

2018年前三季度湖南省房地产市场形势的通报

各市州住房和城乡建设局（建委、规划建设局）、房（地）产局、统计局：

2018年10月23日，省住房城乡建设厅和省统计局联合组织召开了2018年前三季度全省房地产市场联席会议，省发改委、省财政厅、省自然资源厅、国家税务总局湖南省税务局、中国人民银行长沙中心支行、湖南银监局，长沙市住房城乡建设委员会、株洲市房产管理局、湘潭市住房城乡建设局等单位参加。会议就2018年前三季度全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2018前三季度全省房地产市场形势通报如下。

一、2018年前三季度全省房地产市场基本情况

1-9月，随着商品房入市供应快速增长，供不应求局面明显缓解，房价涨幅大幅收窄。同时，三四线城市销售增速持续回落，新建商品住宅库存由降转升，房地产企业贷款压力明显加大等问题，值得关注。

（一）全省销售增速受长沙市影响有所回升，三四线城市销售增速持续回落。全省商品房销售面积5944.3万平方米，同比增长10.6%，增速较1-8月回升0.4个百分点，高于全国增速7.7个百分点。总量、增速在全国排名分别为第9位、第8位，在中部排名分别为第4位、第3位；销售金额3461.3 亿元，同比增长26.7%，增速较1-8月回升0.4个百分点。

市州方面，受开发商大量推盘集中释放需求影响，长沙市商品房销售面积和金额分别达到1592.9万平方米、1304.1亿元，同比分别增长18.2%、26.8%，增速分别较1-8月回升6.1、5.7个百分点，拉动了全省销售增速回升。三四线城市商品房销售面积4351.4万平方米，同比增长8.1%，增速较1-8月回落1.5个百分点；商品房销售金额2157.2亿元，同比增长26.7%，增速较1-8月回落3.1个百分点。

（二）房地产开发投资较快增长，住宅投资明显高于非住宅。全省完成房地产开发投资2738.5亿元，同比增长15.6%，增速较1-8月回升1.7个百分点，高于全国增速5.7个百分点，总量、增速在全国排名分别为第13位、第10位，在中部排名分别为第4位、第2位。投资结构“住宅强、商办弱”，住宅完成开发投资1897.4亿元，占全省房地产开发投资的69.3%，同比增长29.3%，增速较1-8月扩大1.3个百分点；办公楼完成投资91.8亿元，同比减少25.3%；商业营业用房完成投资413.0 亿元，同比减少7%；其他非住宅完成投资336.3亿元，同比增长0.9%。

分市州看，长沙市完成房地产开发投资1164.5亿元，居全省首位，占全省的42.5%；株洲市、常德市分别完成房地产开发投资277.1亿元、178.2亿元，分别居全省第2位、第3位。增速方面，有12个市州房地产开发投资实现正增长，增幅较大的为湘西州（105.8%）、张家界市（61.8%）和衡阳市（54.5%）；有2个市房地产开发投资负增长，分别为娄底市（-5.5%）、郴州市（-3.3%）。

（三）新建商品住宅库存环比由降转升，办公楼库存继续增加。9月末，全省已竣工商品房待售面积同比下降24.8%，总量环比增长1.0%。其中，住宅同比下降32.4%，总量环比增长2.9%，自2017年10月起首次出现库存环比增加；办公楼同比增长10.3%，总量环比增长1.1%；商业营业性用房同比下降19.2%，总量环比下降0.4%。

（四）商品房入市供应快速增长，供求关系趋向平衡。省住房城乡建设厅数据显示，全省新建商品住宅批准预售面积6096.2万平方米，同比增长63.3%。新建商品住宅网签面积6501.4万平方米，同比增长18.3%。由于加快了入市销售节奏，住宅供销较去年同期增加0.26，达到0.94，供求关系趋于平衡。

（五）长沙、岳阳、常德房价环比涨幅大幅收窄。省统计局数据显示，1-9月，全省新建商品住宅均价5457元/平方米，全国排名26位。国家统计局数据显示，9月，长沙市新建商品住宅价格同比上涨10.9%，环比上涨0.6 %，涨幅较8月大幅回落1.4个百分点。常德、岳阳两市环比分别上涨1.4%、1.2%，增速较8月明显回落1.3个、1.1个百分点。

（六）新开工面积高速增长，竣工面积降幅收窄。全省商品房施工面积32992.9万平方米，同比增长12.3%，增速较1-8月提高0.4个百分点。其中，新开工面积7947.0万平方米，同比增长44.1%，增速较1-8月回落2.3个百分点。新开工面积总量、增速在全国排名分别为第8位、第3位，在中部地区排名分别为第3位和第1位。竣工面积2443.3万平方米，同比减少5.8%，降幅较1-8月收窄1.6个百分点。

（七）房地产用地供应面积增速高位回落，出让均价持续上涨。全省房地产用地供应3421.1公顷，同比增长58.8%，增速虽较1-8月提高0.3个百分点，但较上半年回落10.9个百分点，整体呈回落态势。其中，住宅用地供应2393.2 公顷，同比增长64.8%；商服用地供应1027.9公顷，同比增长46.5%。价格方面，全省房地产用地出让均价3584元/平方米，同比上涨49.8%，涨幅较1-8月提高5.2个百分点。其中受企业补库存需求增加等因素影响，住宅用地出让均价大幅上涨达到3898.5元/平方米，同比上涨69.1%；商服用地出让均价2945元/平方米，同比上涨16.0%。

（八）开发贷增速回落，个人住房贷款增速保持平稳。截至9月底，全省房地产贷款余额11132.6 亿元，占全部贷款的31.1%，同比增长28.2%，增速较1-8月回落1.1个百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额3482.2亿元，同比增长28.9%，增速较1-8月回落4.6个百分点。个人住房贷款余额6885.2亿元，同比增长26.7%，增速较1-8月持平，保持平稳。

（九）企业到位资金增幅上扬，企业贷款难度加大。全省房地产开发企业到位资金3833.7亿元，同比增长14.4%，增速较1-8月提高2.1个百分点。按资金来源分，国内贷款423.2亿元，同比减少16.6%；自筹资金1059.9亿元，同比增长11.7%；定金及预收款1394.5亿元，同比增长31.2%；个人按揭贷款841.4亿元，同比增长24.4%。数据显示，国内贷款增速较去年同期大幅回落45.2个百分点，房地产开发企业贷款压力明显加大。

（十）房地产税收增幅创近五年来新高，占财税收入比重持续上扬。完成房地产税收收入759.3亿元，同比增长23.9%，较上半年扩大3.2个百分点，增幅创近五年新高，占一般公共预算收入的比重为由上半年的20.1%提高到21.2%；占税收总收入比重由上半年的25.1%提高到25.8%。其中，房地产税收地方分享部分601.3亿元，占地方税收收入比重为41.6%，占比较上半年提高1.0个百分点。

二、下阶段形势研判

7月，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”“加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”的要求，为下阶段房地产工作奠定了主基调。10月，国务院常务会议部署棚户区改造工作，要求商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，尽快取消货币化安置优惠政策。此前，住房城乡建设部于8月中旬约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题。下阶段，我省将认真贯彻国家调控要求，继续保持调控政策连续性、稳定性，坚持因城施策，加快建立促进房地产平稳健康发展长效机制。预计下阶段全省房地产市场将呈现以下趋势：

一是商品房销售增速放缓。受各地市场调控力度不断加大影响，房价上涨预期不断减弱，市场观望情绪浓厚，开盘去化率明显不及以往。随着市场需求逐步释放，叠加棚改货币化安置政策调整的影响，预计四季度销售增速将明显回落。

二是房地产开发投资增速回落。一方面，房地产开发企业对市场中长期走势的谨慎判断将减弱其开工的积极性，并带动投资额缩减。另一方面，房地产开发企业受信贷政策收紧及融资难度升级影响，对销售回款的依赖度显著增强，如果下阶段销售增速明显放缓，房地产开发企业资金面将明显承压，投资将更加谨慎。

三是房价保持平稳。在调控政策持续严控下，预计我省住房价格总体保持平稳，但内部将出现分化，部分区位优势明显、经济发展态势好的市县，房价将保持基本稳定；部分人口净流出、住房需求疲软的市县，房价将有下跌压力，特别是一些地段较偏远的楼盘，缺乏配套设施、人流等条件支撑，房价下跌压力较大。

四是新建商品住宅库存回升。出于对市场行情的谨慎判断，为加快资金回笼，近期房地产开发企业普遍加大了推盘力度，前段积压的大量需求基本释放完毕。随着供应量继续快速增长，市场供给将逐渐超过需求，新建商品住宅库存将逐步回升。

湖南省住房和城乡建设厅        湖南省统计局

                             2018年11月13日