一张小房票  推动大发展

——祁阳市创新房票安置模式推动城市建设提速的探索实践

为有效破解城市建设中征拆安置周期长、难度大、资金紧、推进慢等突出问题,祁阳市以维护安置群众根本利益为出发点和落脚点,从供需两侧发力、政企双向服务,探索创新房票安置模式,将原有门面安置、小区安置所需的房屋转化为货币,以房票形式出具给拆迁安置户;政府部门与房地产企业签订房票使用协议,出台房票抵购房款、享有折扣的优惠政策,群众让“地”得“房”、项目出“钱”得“地”、房企卖“房”去“库存”,既保障了安置群众的合法权益,又促进了房地产市场平稳健康发展,进一步提升了城市建设的品质与活力,催生了“一张房票,三重利好”的显著政策效应,走出了一条破难题、惠民生、促发展的安置转型之路。

推进“三个转变”  让征拆安置“快”起来

引入市场商品房用于安置,加速安置进程,促使安置工作回归到提升群众居住条件的本质上来,满足群众更“安居”。

变“等房”为“现房”。长期以来,征拆安置工作以集中迁建、实物安置为主,货币安置为辅,需要政府相关部门进行开发建设后才能交付被安置人,普遍存在供地难、建设周期长、群众满意度不高等问题。实施房票安置后,祁阳市相继出台了《祁阳市规划区内房屋征收补偿市场化安置办法》《祁阳市房地产开发企业可供房源市场化安置相关规定》,让安置群众拿着房票找房地产企业购买已经建好的商品房,实现了从“等房”到“现房”的转变。自2022年12月市场化安置政策实施以来,共安置群众2214户,其中479户使用房票在本市购买了现房,实现了快速安置到位。

变“票惠”为“价惠”。为打消征拆群众心中房票是“白条”的顾虑,祁阳市与签订房票使用协议的房地产企业在充分沟通的基础上,出台了《关于进一步落实优惠价房源保障措施》,引导房企对房票购房户和现金购房户一视同仁,并主动让利,对房票使用人给予2%-10%的总价优惠,比现金购房户优惠更多,真正做到房票等同于现金、房票优惠不低于现金优惠的承诺。同时,明确房票可以通过转让、买卖、赠予、继承等形式,在祁阳顺畅流通、交易。

变“配菜”为“点菜”。针对原来群众安置地点、安置户型单一的问题,建立优质优惠房源库,将所有取得预售许可或房屋所有权已首次登记但尚未出售的房屋,纳入政府商定商品房范围,群众根据自身需求,自主选择城区范围内的安置位置、户型。目前,纳入祁阳市政府商定商品房的楼盘共37个,商品房累计达11576套以上,优质优惠房源有保障,满足了群众对安置地点、安置户型的多元化选择,征拆安置从政府“配菜”变成了群众“点菜”。

发挥“三个作用” 让房产市场“稳”起来

充分发挥市场主导、政府引导、机制保障的作用,推动供需对接,推动房地产市场平稳健康发展,实现经济效益与社会效益的双赢。

发挥市场主导作用,降楼盘库存。近年来,受市场需求放缓等因素影响,房地产市场面临较大的下行压力,供大于求,楼盘库存较大。实行房票安置以后,被征收群众看中了房票在计息、购房补贴、安置转型补贴、房企让利、税费减免等方面的优惠,主动选择使用房票在本地楼盘购房。房地产企业为有效降低库存、加快资金回笼,主动以房票购房户为中心开展促销宣传,买卖双方实现了供需对接,有效降低了楼盘库存。今年1—10月全市网签销售面积29.71万平方米、商品房2068套;有19家房地产开发企业恢复开工,交付可售商品房1966套。

发挥政府引导作用,提市场信心。出台《祁阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,在降低房地产企业开发成本、容缺办理手续、加大信贷支持力度等方面出台十二条措施,减轻房地产企业资金压力和融资成本,给各楼盘对房票使用人分别给予2%-10%的总价优惠腾出空间。同时,落实金融配套,对使用房票票面金额购房不足部分,房票使用人可以申请商业银行贷款、公积金贷款或组合贷款。

发挥机制保障作用,畅经济循环。克服基层财力有限的困难,设立了5000万元左右的房票“资金池”,专门保障房票资金兑付,保证房地产开发企业的房票结算资金三个月内发放到位、房票使用人的相关补贴一个月内发放到位,缩短了资金流转周期,刺激了消费市场,释放了消费潜力,保障了房票信誉。截至目前,被征拆群众使用房票购房788套(部分拆票购房),金额34986万元。共拨付房票结算资金26158万元,兑付居民安置补贴5258万元。

破解“三大难题” 让城市建设“活”起来

在推进房票安置中算好“经济账”,压减安置项目开支,减少地块开发环节,破解建设中的难题,推动城市开发建设进入“快车道”。

用好现有资源,破解“成本高”的难题。城市开发建设中,政府建设安置房存在用地投资、基础设施投资、开发投资等高额安置支出成本,需要承受巨大的财政压力。祁阳市推行房票安置后,市场商品房库存能够充分满足群众安置需求,政府只需要定期结算房票金额,原计划的7个安置区项目无需开工建设、2个二期安置项目无需续建,为财政减少约25亿元的安置建设支出,有效减轻了政府财政压力,为资金投入其他城市建设领域创造了有利条件。

缩减建设环节,破解“周期长”的难题。从城市全周期经营来看,原来的城市征拆开发建设模式为“征收—建设—安置—开发”四个环节,建设周期长、环节多。而房票安置利用现有的商品房进行安置,让原来的四个环节变为“征收—安置—开发”三个环节,压缩了1—3年的建设开发周期,有效降低了项目落地的时间成本,提高了城市开发建设效率。

减少矛盾纠纷,破解“推进慢”的难题。按照以往的征收补偿安置模式,政府要负责被征拆群众的安置区建设,但往往由于土地、规划、工程预算等方面的原因,安置区建设进度较慢,达不到群众早日搬迁入住的期盼,导致已征收土地上的矛盾纠纷难以解决,进而严重影响引进项目的落地。被征收群众拿房票就能买到现房,实现了拆迁与安置无缝衔接,避免了遗留问题的产生,确保了项目用地需要。2022年祁阳市引进的投资47亿元的文旅体产城融合项目,在房票改革创新的带动下,更好地实现了快征收、快安置、快开发,温德姆五星级酒店、湘江府住宅小区、金沙湾尚江府、望浯园智慧农贸市场等城建项目在最短时间内全部动工建设。