湘江新区:吃透政策探索城中村改造推进新模式

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度做出的具有重大深远意义的工作部署,事关人民群众切身利益,事关更新改造可持续性发展。湘江新区全面践行人民城市理念,紧扣城市总体规划要求,以更高站位、更大决心、更强合力,有序推进城中村改造工作。

精准分析全面做好项目分析储备工作

做好区域定位分析。项目储备之初,对区域定位进行了系统研究,先行确定新区“两城(高铁西城、大学科技城)、两园(中联数智园、智能网联产业园)、三片[观沙岭片、青山片、望新万宝山(省委党校周边)片]”城中村项目发展的定位,以“先谋后动、动则必快、动则必成”的工作要求,积极谋划筹集城中村项目,其中2024年完成城中村改造专项借款9个项目的申报和审批工作,2025年新增申报6个城中村改造专项借款项目。

做好实施方式分析。按照“城市更新无体检不项目”的要求,对各城中村涉及的片区进行城市体检,全面摸清城市短板及群众诉求,合理制定城中村项目的改造模式。对于基础设施薄弱、公共安全隐患突出的区域采取拆除新建的方式,对于拥有独特的历史建筑或文化传统,可以加以保护和利用的片区采取拆改结合的模式,合理制定实施方案。

做好成本核算分析。以实现项目自平衡为核心要求,新区采取部门协同联动的方式,配合各平台公司工作从五个方面做好财务成本分析,征地征收单位配合做好征拆成本测算工作;资规部门配合做好土地规划指标预测工作;土储部门配合做好土地出让收益分析工作;财政金融部门做好基础设施建设成本分析工作;开发建设部门配合做好城中村项目合理性分析工作。通过部门协同联动,投入产出建模分析,全面做好收益平衡及风险评价,确保项目落地性。

开拓创新探索城中村改造推进新模式

积极探索集体土地安置新模式。新区对全域范围内的民情进行了充分的调研,结合住建部逐步推进城中村安置新模式的要求,对集体土地征拆安置进行了研究的讨论,将实物安置与房票安置进行了有效的结合。2024年在高铁西城片区率先推出了房票安置的模式,具体为对高铁西片区周边房地产销售价格进行摸排,结合安置房建设成本支出,按照80㎡/人的安置标准,设定55万元/人的房票面值进行房票发放,同时为确保房票的使用率,先行与四家房地产开发商签订供房协议,确保群众优先选择权及享受优惠的销售价格,目前房票获得了群众的拥护,也化解了房屋销售难的问题。针对2025年申报的项目特点,将以核心城区项目采取“实物+房票”、边远地区商品房缺失区域采取“实物+房票+货币”、综合类地域以“房票为主”的方式推进安置模式的探索,进一步提升群众自主购房多样化,提升房地产市场活力。

积极探索以产业定发展的模式。结合长沙市土地市场的实际情况,采取谋定而后动的方式,抢抓国家发展改革委、财政部、住建部的政策红利,全面研判专项借款、超长期国债、地方专项债、土地储备债及各类银行专项贷款的相关政策,通过政策来指导和引导项目生成,通过资金来撬动项目建设,通过建设来引导产业生成,通过产业生成来引导新城市人口的增加,从而实现经济快速回暖和发展,确保人居环境工作的成效。目前大学科技城已提前招商湖南大学科创港、湖南钢铁研究院、中车长沙科创中心、初源新材料研究院等项目12个产业进驻;红桥大道片区全力引进中联重科数智园项目落地;观沙岭片区立足“教城融合示范区、一府一心配套服务区”定位,整理盘活闲置用地,围绕学校建设,匹配道路、公园建设和品质住宅开发,实现小组团地块当年征拆当年出让、滚动开发,完成土地出让5宗,引进了招商蛇口花园城、厦门建发缦云等项目落地,取得了经济效益、社会效益多效融合。

积极探索社会资本共建的模式。鉴于目前地方财政及土地出让市场面临的巨大压力,如何确保城中村改造成效成为首要攻克的难题,湘江新区从三个方面进行探索。一是面向市场寻找合作机会。万宝山望新片区城中村改造项目采取公开招标的方式进行方案比选,有意向的社会资本方可参与方案竞赛,该方式可以测试市场对项目的认可程度同时可汲取竞赛方案中对项目规划实施有借鉴意义的精华内容;后续拟通过竞争性磋商方式择优选定合作对象,组建合资公司共同实施滚动开发,采用“股权合作+建设管理+一二三级联动”方式具体实施,为项目一次性招商,能充分发挥各方优势,配套设施可同步建设,土地挂牌后可兜底摘牌,城市资源可优先参与运营,从而实现项目利益最大化。二是通过市场运营寻求合作机会。对于城中村具有文化特色和历史风貌的片区,寻求合作改造,共同进行打造特色街巷、文旅片区的改造,采取集中运营,共建共管的方式实现双赢。三是通过村民经济组织寻求合作机会。对集体村民经济组织的存量资产、两安用地进行梳理,积极探索村民共建模式进行土地开发,减少征拆投入,加快土地整理,提升群众利益。通过政府主导,平台公司具体实施,企业与社会组织参与创建,通过整合各方资源,发挥各方优势,实现互利共赢。

通过优化项目包装、锁定开发模式以及全力推行多样安置模式等举措,湘江新区在城中村改造工作中取得了积极成效。未来,湘江新区将继续探索创新,不断完善工作方法,为城市的发展和居民的幸福生活做出积极贡献。