一、项目概况

新塘里美好社区位于湘潭高新区双马街道,建设南路以东,湘潭大道以南,牡丹路以北,万达西路以西区域,社区规模37.18公顷。此次改造主要涉及新塘里小区、葩金花苑、拆迁事务所宿舍、科技大厦高新区管委会宿舍、牡丹公寓、芙蓉公寓六个2000年以前建成的住宅小区,共涉及24栋62个单元863户,总建筑面积约92200平方米。新塘里美好社区改造于2020年5月8日进场施工,9月15日全面完成基础类改造工程施工,总投资约1350万元。

二、改造重点

新塘里美好社区涉及改造的六个小区大多建于上世纪90年代,经过二十多年岁月的洗礼,老旧小区墙体斑驳、道路破损、私搭乱建、配套设施缺失、环境面貌老旧、下水道堵塞、消防通道狭窄、线路老化、缺少停车位、屋顶漏水、外墙脱落、缺少休闲健身场地等,给居民的生活带来诸多不便。改善群众住房条件、改善小区生活环境、完善配套设施、引进物业管理,是此次高新区老旧小区改造的重点。

三、改造内容及实施主体

新塘里美好社区在实施改造过程中,坚持优化设计,因地制宜,让群众“住得好”,围绕“水电路气网治安梯”,完善基本功能;聚焦“菜食住行购、教科文卫体、老幼站厕园”,增设邻里中心和公共停车场,让宜居升级。同时,按新塘里小区15分钟生活圈范围要求,选取位于高新区护华路与牡丹路交叉口西南角约8.82亩土地用于建设邻里中心,用于配套社区便民服务设施及公共社会停车场设施,相关资产及运营收益用于老旧小区后期物业运营管理,实现小区共建共治共管共享。该项目基础类改造由项目所在地双马街道作为实施主体已经全面完成建设,邻里中心建设由湖南星茂建设工程有限公司及其联合体成员中标,目前正在开展主体施工,预计年底竣工。

四、项目亮点

该项目主要亮点在于其投资金额及资金筹措方式。湘潭高新区坚持资金平衡,多元筹资,让改造“市场化”。紧跟九大工作机制,坚持“共同缔造、精明增长”理念,多方筹集资金,落实资金共担机制。通过“国省补助一点,市区配套一点,居民自筹一点,产权单位分担一点,市场化融一点”等方式,最大限度统筹资源。依托四个渠道解决资金难题:一是对上争取资金。对标国家、省、市要求,选取试点小区,落实政府筹资,资金来源于中央补助资金、中央预内基础设施补助第一、二批资金和市区两级补助资金和省级补助资金。二是撬动社会资本。围绕破解融资渠道狭窄的堵点,确立“向市场找钱”的理念,允许将土地交给社会资本方,建设配套服务设施,为市场化运营留足空间。该项目由社会资本方投资9493万元建设邻里中心,通过改变土地性质、调整容积率建设教育培训14000平方米,建成后社会资本方无偿移交1000平方米邻里中心和150个停车位给政府,用于后续老旧小区的运营管理。三是吸引单位参与。利用老旧小区改造契机,管线单位、产权单位等积极参与老旧小区改造,政府以奖补方式出资、管线单位、产权单位以补贴优惠出资,小区的水、电力、燃气、弱电管线等设施完成改造升级,管线产权单位和管线单位出资共建。四是组织居民自筹。按照“谁受益、谁出资”的原则,鼓励居民出资参与老旧小区改造,包括电梯加装、房顶隔热层建设、车库用电开户、雨棚改造、护窗改造等;居民自发参与施工环境维护、质量监督、宣传发动、捐工1000工日等,还包括个人公积金、维修资金和物业服务管理费、个人捐资等。

五、相关启示

一是贯彻“精明增长”理念,撬动社会资本。严格按照湘潭市老旧小区改造三年行动方案实施“精明增长”理念,遵循政府出台老旧小区“十条措施”盘活区域内存量闲置土地资源,没有增加地方政府隐性债务,坚持市场化运作,充分调动社会资本参与改造的积极性,实现公共资源开发与投资回报双赢。按新塘里小区15分钟生活圈范围要求,选取位于高新区护华路与牡丹路交叉口西南角约8.82亩土地用于建设邻里中心,用于配套社区便民服务设施及公共社会停车场设施,成为全市第一宗根据“十条措施”在保障公共资源不减的前提下优化为出让经营性土地,并可撬动社会资本投资1.1亿元,实现政府投资与社会投资配比达到1:8。二是建设邻里中心,拉动经济增长。邻里中心建设在严守老旧小区改造民生工程属性和社会公共利益不减的原则下,充分利用本地块所处核心商圈和高新和平小学优越的教育资源条件,适时优化并完善地块商业用地面积和地块开发强度性指标,明确了地块出让规划条件,也大大提高社会资本参与邻里中心建设和运营的积极性,为老旧小区常态化管理和运营提供资金保障,实现资源利用利益最大化,充分体现了公共利益与市场运作完美结合,促进园区经济快速发展。