湖南省住房和城乡建设厅

2016年4月

一、2016年一季度全省房地产市场基本情况

今年一季度，全省房地产市场呈现量价齐升的态势，商品房成交活跃，房价企稳上扬，开发投资、新开工量在持续低迷后恢复正增长，商品房高位库存环比出现下降。

（一）商品房销售增速明显加快。一季度，全省商品房销售面积1067.4万平方米，同比增长24.5%，较去年同期增速提高26个百分点，总量、增速在全国排名第9位、第15位，在中部地区排名第4位、第5位；商品房销售金额489.0亿元，同比增长30.8%。其中，商品住宅销售面积974.8万平方米，同比增长25.9%；商品住宅销售金额423.3亿元，同比增长35.8%。今年一季度商品房销售增速加快的原因主要有：一是政策效应拉动。去年以来国家出台了一系列利好政策，尤其是今年2月出台的降首付、降契税营业税新政激发了购房意愿，部分消费者结束观望入市。二是居民住房消费升级，改善性住房成为拉动增长的主要动力，一季度90—144平方米住房面积803.1万平方米，占商品房成交的75.2%。三是受基数较低影响，去年1-3月商品房销售面积同比减少1.5%。

从市州情况看，全省14个市州中，长沙市商品房销售面积393.0万平方米，占全省的36.8%，同比增长25.1%。株洲、衡阳市商品房销售面积分别为101.6万、77.3万平方米，位居全省第二、三位。全省有12个市州商品房销售面积较去年同期上升，增幅较大的为湘潭市（63.1%）、常德市（58.6%）和怀化市（54.3%）；有2个市州商品房销售面积较去年下降，分别为邵阳市（-10.8%）和娄底市（-8.3%）（见表1）。

数据来源：湖南省统计局

表1.全省一季度各市州商品房情况

（二）房地产开发投资实现正增长，非住宅投资增势明显。全省完成房地产开发投资502.9亿元，同比增长2.9%（见图1），为自去年5月以来首次正增长，增速较去年年底和今年1-2月均提高12.3个百分点。总量、增速在全国排名第13位、第23位，在中部地区排名第4位、第6位。从投资结构看，住宅完成开发投资332.8亿元，同比增长0.1%，占全省房地产投资的66.2%；办公楼完成投资30.5亿元，同比增长25.1%，增速比1-2月提高29.7个百分点；商业营业用房完成投资91.9亿元，同比增长20.1%，增速比1-2月提高8.2个百分点。

从市州情况看，全省14个市州中，长沙市完成房地产开发投资235.9亿元，占全省的46.9%，同比增长2.6%。株洲、郴州市分别完成39.9亿元、31.7亿元，位居全省第二、三位。全省有9个市州投资总量较去年同期上升，增幅较大的为张家界（25.4%）、永州市（21.7%）和常德市（19%）；有5个市州投资总量较去年下降，降幅较大的为湘西自治州（-9.5%）、湘潭市（-8.8%）和邵阳市（-7.6%）（见表3）。

图1：全省房地产开发投资增速与全国房地产开发投资增速

表2.全省各市州房地产开发投资情况表

（三）新开工面积增速由负转正，竣工面积继续增加。商品房施工面积24308万平方米，同比增长7.6%；商品房新开工面积1191.1万平方米，同比增长5.3%（见图2），为自2014年以来首次正增长，增速比去年同期提高25.5个百分点。总量、增速在全国排名第8位、第21位，在中部地区排名第3位、第5位。商品房竣工面积946.5万平方米，同比增长19.9%（见图3），增速比上年同期提高33.3个百分点。其中，商品住宅施工面积和竣工面积分别为17458.5万平方米、723万平方米，同比分别增长4.9%、19.3%；商品住宅新开工面积799.5万平方米，同比减少6.6%。

图2.全省商品房新开工面积增速与全国商品房新开工增速图

图3.全省商品房竣工面积增速与全国商品房竣工面积增速图

（四）商品住宅网签均价涨幅扩大。3月全省商品住宅网签均价4220元/平方米，同比上涨10.1%，环比上涨11%，环比涨幅较2月扩大7.7个百分点。同比方面，全省14个市州中，12个市州商品住宅均价同比上涨，其中长沙、岳阳、湘潭分别上涨12.7%、7.4%和7.1%；2个市州商品住宅均价同比下降，其中娄底市下降27.6%，常德市下降6.3%。

（五）商品房高位库存环比有所下降，分化现象比较突出。据省住房城乡建设厅初步调查测算，截止今年3月底，待售商品房（指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房）库存去化周期18.8个月，环比缩短约1个月。市州呈现分化态势，长沙、岳阳、郴州等地去化周期约15个月，湘潭、衡阳、怀化和永州市去化周期均超过2年，部分县市库存去化压力更大，全省共计32个县市库存去化周期超过2年。

其他指标方面：一是房地产用地供应持续低迷，但出让均价和出让总收入均有所增长。全省房地产用地供应722公顷，同比减少10.9%，创近5年同期新低。其中住宅用地供应489.6公顷，同比减少5.1%；商服用地供应232.7公顷，同比减少21.1%。房地产用地出让均价达到1961.6元/平方米，同比上涨8.6%。全省房地产用地出让总价款为129.2亿元，同比增长3.6 %。二是房地产税收增速回升。全省完成房地产税收145.3亿元，同比增长9.5%，增速比去年同期提高6.9个百分点。房地产业税收占地方收入比重21.1%；占税收总收入比重18. 9%；占地方税收收入比重57.7%。三是房地产贷款快速增长。3月末，全省房地产贷款余额5905.7亿元，占全部贷款的比重为22.8%，同比增长27.9%，高于全部贷款增速9.6个百分点。全省房地产贷款较年初新增448.1亿元，占全省新增贷款的比重为39.4%。从贷款投向来看，开发贷款余额1958.2亿元，占房地产贷款的比重为33.2%，同比增长43.2%；购房贷款余额3928.7亿元，占房地产贷款的比重为66.5%，同比增长20.9%。

二、下阶段房地产市场发展研判

今年一季度，多项房地产利好政策集中释放，继2月国家降首付、降契税和营业税等新政出台后，省政府办公厅于4月6日出台了化解房地产库存的十条意见（即“湘十条”），有力拉动了市场消费，商品房销售出现明显回升的势头。随着我省加大房地产去库存工作力度，全省房地产市场将保持基本稳定，预计下阶段房地产市场呈现以下发展趋势：

一是商品房销售继续保持增长态势。随着各市州加大“湘十条”贯彻落实力度，政策效应不断释放，将有力激活住房需求，销售形势有望持续向好。但在当前城镇居民住房水平趋于饱和、老龄化趋势加速背景下，加上去年二季度基数抬高和刺激政策边际效应减弱的共同作用，预计全省商品房销售将从3月份的高位增速回落，总体保持平稳增长态势。

二、商品房库存有望环比继续减少，但仍处于高位。预计随着商品房销售的持续增长，商品房库存环比有望继续减少，但鉴于竣工面积持续增加，加上开发投资、新开工恢复增长，市场新增供应将有所加快，增加了去库存难度，预计近期商品房高位库存的局面仍难以改变，特别是部分三四线城市、县城库存去化压力仍然很大。

三是房地产开发投资低位回升。一季度房地产开发投资和新开工面积实现正增长，市场预期逐步向好。同时，全省商品房销售面积自去年4月以来持续增长，销售回暖带动投资信心继续恢复，开发企业尤其是规模以上大型房企会将逐步加大已有土地储备地块的开工、施工力度，但在房地产市场库存仍然高企的情况下，预计房地产开发投资增速将在低位区间小幅回升。

四是房价稳中有升，地区分化明显。受利好政策和预期好转的影响，房价同比环比持续上涨，预计随着库存压力逐步缓解，房价将稳中有升。但不同城市房价走势呈现分化，长沙等热点城市经济发展良好，人口聚集力较强，房价存上涨动力；部分三四线城市、县城受库存高企、需求疲软影响，房价仍有下降压力。