一、2014年全省房地产市场基本情况

2014年，全省房地产市场进入新一轮调整期。9月底以来，受“湘五条”和央行房贷新政、降息等利好政策影响，市场出现企稳回升迹象，但并未改变全年房地产开发投资增速、商品房销售明显回落的局面。

（一）房地产开发投资增速明显回落。全省完成房地产开发投资2883.6亿元，同比增长9.7%，增速比上年同期回落9.2个百分点，创近五年新低（见图1）。总量和增速在全国排名第15位和第22位，在中部地区排名第4位和第5位。房地产开发投资累计增速1-2月仍然达到18%，自3月份开始大幅回落到10.8%，5月创年内新低（9.7%），此后一直在10%左右的低位区间波动。从投资结构看，住宅投资1998.5亿元，占全省开发投资的69.3%，同比增长8.3%；办公楼投资110.5亿元，同比增长23.4%；商业营业用房投资427.4亿元，同比增长21.7%。

长株潭地区完成房地产开发投资1693亿元，占全省的58.7%。其中长沙市完成开发投资1310.5亿元，同比增长13.6%，高于全省平均增速3.9个百分点。全省房地产开发投资总量较去年同期上升较大的城市有7个，分别为邵阳、衡阳、湘潭、岳阳、长沙、湘西和郴州市，其中邵阳、衡阳和湘潭的增幅均超过20%；基本持平的城市4个，分别为株洲、永州、常德和益阳市；下滑的城市3个，分别为怀化、张家界和娄底市，其中怀化、张家界市增幅分别为-14%和-13.6%（见图2）。

图1.全省房地产开发投资图

图2.全省各市州房地产开发投资图

（二）商品房新开工面积降幅扩大，竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积27747.7万平方米，同比增长9.2%，增速比去年同期回落9.7个百分点。商品房新开工面积8067万平方米，同比减少9%，增速较去年同期回落42.7个百分点。商品房新开工面积总量、增速在全国排名第10位、第14位，在中部地区均排名第3位。商品房新开工面积持续负增长，4月累计降幅为26%，达到全年最低值，自5月以来降幅有所收窄，但11、12月降幅又继续扩大，分别下降5.2%和9%。全省商品房竣工面积4022.9万平方米，同比减少12.4%，已连续11个月负增长（见图3），增速较去年同期回落15.4个百分点。其中，商品住宅施工面积20568万平方米，同比增长5%，新开工面积5735.6万平方米、竣工面积3176.9万平方米，同比分别减少16.3%、15.6%。

图3.全省商品房施工面积与新开工面积图

（三）房地产用地供应减少，出让均价涨幅继续回落。全省供应房地产用地5829.2公顷，为近五年供应最低值，同比减少7.2%（见图4），已连续12个月负增长，增速比上年同期回落20.2个百分点。其中，商服用地供应面积为1941.6公顷，同比增长6.9%；住宅用地供应面积为3887.6公顷，同比减少12.9%。全省房地产用地出让均价为1790.1元/平方米（合119.3万元/亩），同比上涨2.3%（见图5），涨幅比去年同期回落17.2个百分点。其中，商服用地出让均价为1720.7元/平方米，同比减少2.3%；住宅用地出让均价为1838元/平方米，同比上涨5.4%。

图4.全省单月房地产用地供应量图

图5 全省房地产用地出让均价图

（四）商品房销售同比下降，四季度成交有所回暖。全省商品房销售面积5439.5万平方米，同比减少8.6%（见图6），为金融危机以来首次出现年度负增长。总量和增速在全国排名第10位和第19位，在中部地区排名第4位和第6位，增速已连续10个月在中部地区排名末位。全省商品房销售面积自3月出现下降后，降幅持续扩大，至9月累计降幅达到12.1%。10月以后，受“湘五条”、央行“认房不认贷”新政、降息等利好政策影响，市场出现回暖，四季度销售面积同比减少3%，较前三季度12.1%的降幅大幅收窄。12月，全省商品房销售面积1003.6万平方米，创年内单月成交新高，与去年同期基本持平，环比大幅增长40.7%。商品房销售额2299.1亿元，同比减少9%，增速较去年同期回落30.1个百分点（见图7）。其中，商品住宅销售面积4852.3万平方米，同比减少10.3%；完成销售额1858.6亿元，同比减少12.1%。

长株潭地区完成商品房销售面积2242.2万平方米，同比减少15.1%，占全省的41.2%。其中，长沙市商品房销售面积1519.2万平方米，同比减少17.5%，低于全省平均增速8.9个百分点。全省商品房销售面积同比增长和同比下降的市州各占一半。上升的7个城市分别为邵阳、郴州、湘西、岳阳、永州、衡阳和益阳市，其中邵阳、郴州和湘西增幅均超过15%；下降的城市7个，分别为娄底、怀化、湘潭、张家界、长沙、常德和株洲市，其中娄底、怀化、湘潭和张家界市降幅超过20%（见图8）。

图6.全省商品房销售面积图

图7.全省商品房销售额图

图8.全省各市州商品房销售面积图

（五）房价同比涨幅收窄，环比持续下跌。全省商品住宅均价3830元/平方米（见图9），同比上涨1.3%，涨幅较上年同期收窄5.7个百分点，较1-11月收窄0.4个百分点，已连续12个月涨幅收窄。其中，90平方米以下新建商品住宅销售价格同比下降0.3%，90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅销售价格同比分别上涨0.4%和3.9%。房价居中部第6位，居全国第29位，仅高于贵州和宁夏。12月，全省新建商品住宅均价环比下跌0.1%，已连续9个月环比下跌，跌幅较11月收窄0.4个百分点。国家统计局数据显示，12月，长沙市、岳阳和常德市新建商品住宅价格同比分别下跌6.9%、3.5%、3.1%，环比分别下跌0.7%、0.6%和0.2%，已分别连续8个月、6个月和8个月环比下跌。

图9.全省商品住宅累计销售均价图

图10.全省各市州商品住宅销售均价图

（六）房地产贷款小幅回落。12月末，全省房地产贷款余额4276亿元，同比增长23.8%（见图11），占全部贷款的比重为20.6%，增速比去年同期回落0.2个百分点。全省房地产贷款较年初新增820.9亿元，占全省新增贷款的比重为32.5%。自9月30日，央行新政发布以来，10-12月，金融机构对个人住房贷款执行基准利率及执行基准利率下浮的占比分别较9月提高25.3个、42.9个、54.1个百分点，大幅降低了购房者的购房成本。从贷款投向来看，开发贷款余额1196.9亿元，占房地产贷款的比重为28%，同比增长30.8%；购房贷款余额3076.4亿元，占房地产贷款的比重为71.9%，同比增长21.2%。

图11.全省房地产信贷余额图

（七）房地产税收增幅放缓，土地出让收入减少。全省完成房地产税收613.4亿元，同比增长12.4%，比上年同期回落14.5个百分点，占财政总收入比重16.9%，占地方财政收入比重27.1%，占地方税收收入比重42.7%（见图12）。据省国土资源厅数据显示，全省土地实际成交总价款1016.2亿元，同比减少5.6%。

图12.全省房地产税收图

总体而言，全省房地产市场有回暖迹象，但企稳回升的基础还比较薄弱，形势不容乐观。一是库存增加、空置严重。截止2014年底，全省商品房待售面积达到2950.9万平方米，同比增长32.9%。抽样显示，长沙市交房4年内的新建商品住宅平均空置率约为44.2%；湘潭新建商品住宅去化周期需2年以上。二是企业资金压力较大。据不完全统计，我省目前已有近七十家开发企业存在资金运行严重困难等问题，其中有三十余家企业被迫停工，开发企业“跑路”由此引发的社会稳定风险不容忽视。三是地方财政风险加大。2010年至2014年，房地产税收占地方财政收入的比重从25.3%上升到27.1%，占地方税收的比重从37%上升到42.7%。地方对房地产税收过分依赖，如果房地产市场持续大幅下行，由此可能引发的地方财政风险不容小觑。

二、2015年房地产市场发展趋势研判

中央经济工作会议指出2015年要努力保持经济稳定增长，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。去年12月19日召开的全国住房城乡建设工作会议提出要注意地区差异，促进房地产市场平稳健康发展。展望2015年，在新型城镇化不断加快、不动产登记等长效机制稳步推进的背景下，房地产市场将保持基本稳定，从过去低基数高增长向高基数稳定增长的新常态转变。预计我省房地产市场将呈现以下发展趋势：

（一）房地产开发投资增速低位趋稳。房地产市场成交持续下降，导致开发商资金紧张，一定程度影响了开发商的拿地热情，考虑到新增土地供应和新开工面积持续下降，明年房地产开发投资规模难有大的增加。但是，随着市场逐渐回暖，开发商的资金压力将有所缓解，开发投资仍将保持基本稳定，不会出现大幅下滑。预计2015年房地产开发投资将保持平稳增长，增速与2014年基本持平。

（二）商品房成交逐步企稳回升。2015年市场流动性将逐渐改善，加上新型城镇化与棚户区改造“双轮”驱动，不断促进刚性需求及改善型需求入市，商品房销售面积和销售金额均将有所企稳，或有小幅回升。但是在我省房地产市场供大于求、库存居高不下的总体格局之下，市场企稳回升的基础尚不牢固。

（三）房价总体保持平稳。随着稳市政策效应的不断释放，房地产市场近期出现成交回升迹象，房价环比持续下跌态势有望逐步得到遏制。但在供大于求压力下，释放刚需、消除库存仍将成为2015年市场的主基调，房价上涨动力不足，预计全省房价总体保持基本稳定。