省住房和城乡建设厅房地产监管处

一、2015年上半年全省房地产市场基本情况

今年上半年，我省房地产市场出现明显回暖，商品房成交持续回升，房价环比止跌企稳，但房地产开发投资仍然比较低迷。

（一）房地产开发投资继续放缓。上半年，全省完成房地产开发投资1185.6亿元，同比减少2%，已连续2个月负增长，增幅创自2008年以来新低，降幅比去年同期扩大12.8个百分点，比1-5月扩大1.8个百分点（见图1）。总量占全省固定资产投资的比重为11.2%，增速低于全省固定资产投资19.7个百分点。与全国相比，全省房地产开发投资增速低于全国平均水平6.6个百分点，在全国排名第25位；与中部六省相比，总量和增速分别居第4位和第6位。其中住宅完成开发投资817.3亿元，占全省房地产投资的69%，同比减少3.1%；办公楼、商业营业用房分别完成投资56.2亿元、183亿元，同比分别增长1.8%、12.6%。

从区域情况看，全省14个市州中，长沙市完成房地产开发投资535.5亿元，位居全省首位，占全省的45.2%，同比减少8.7%，低于全省平均水平6.7个百分点。株洲、郴州市分别完成107.1亿元、65.8亿元，位居全省第二、三位。全省有10个市州投资增速高于全省平均水平，增幅最高的为岳阳市（18.6%），其次是株洲（16.6%）和常德市（11.4%）；有4个市州投资增幅低于全省平均水平，其中张家界和益阳市降幅居前两位，分别为-36.9%和-22.7%（见表1）。

图1.全省房地产开发投资图

表1.全省各市州房地产开发投资情况表

（二）商品房成交快速回升，6月当月成交创年内新高。上半年，全省商品房销售面积2418.2万平方米，同比增长16.9%，已连续3个月正增长，增速比去年同期提高26.3个百分点，比1-5月提高5.6个百分点（见图2）。与全国相比，全省商品房销售面积增速高于全国平均水平13个百分点，在全国排名第3位。与中部六省相比，总量和增速分别居第3 位和第1位，增速已连续4个月在中部地区排名第1位。商品房销售额为1071.5亿元，同比增长19.8%，增速比去年同期大幅提高30.1个百分点，比1-5月提高5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积2172.6万平方米，同比增长15.8%；完成销售额889.2亿元，同比增长19.6%。

从月度情况看，1-2月受去年年底需求集中释放以及春节假期影响，累计降幅创近3年来新低（-17.3%）；3月以来，利好政策推动市场需求加速入市，商品房销售面积自4月以来实现正增长，且增幅逐月扩大，1-4月、1-5月和1-6月增幅分别为8.2%、11.3%和16.9%。6月，全省商品房销售面积711.1万平方米，创年内单月成交新高，同比增长33.1%，环比增长56.7%，已连续3个月环比增长（见图2）。

从市州情况看，全省14个市州中，长沙市商品房销售面积861.6万平方米，位居全省首位，占全省的35.6%，同比增长45.7%，高于全省平均水平28.8个百分点。株洲、永州市分别销售商品房面积238.3万、176.9万平方米，位居全省第二、三位。全省有4个市州商品房销售面积增速高于全省平均水平，增幅最高的为株洲市（50.8%），已连续三个月在全省居首位，其次是长沙市（45.7%）；有10个市州商品房销售面积增速低于全省平均水平，其中娄底市和永州市为降幅居前两位，分别为-24.8%和-19.4%（见表2）。

全省商品房持续回暖，主要有以下几个原因：一是中央优化住房用地供应，调整个人住房转让营业免税征期，支持合理性住房需求，放松信贷门槛，三次降准降息，鼓励地方因城施策等，构建了宽松的房地产市场环境，改变了市场预期。二是我省积极落实系列利好政策，大部分市州调整了公积金贷款政策，制定了促进住房消费的措施，尤其是长沙市出台购房补贴政策，减轻了购房者负担，释放了市场需求。三是我省棚户区货币化安置比例加大，带来了大量阶段性、区域性购房需求。四是房企适时加大了推盘和促销力度，在房价趋稳情况下，购房需求平稳释放。

图2.全省商品房销售面积图

表2.上半年全省各市州商品房销售面积图

（三）商品住宅均价同比跌幅收窄，环比止跌企稳。上半年，全省商品住宅均价4092元/平方米，同比下降4.2%，跌幅比1-5月收窄0.1个百分点（见图3）。房价居中部六省第6位，居全国第27位，高于宁夏、新疆、贵州和西藏。其中，90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅销售价格同比分别下降4.1%、5.2%和2.1%。

环比方面，全省商品住宅均价1-3月环比连续下跌，4月止跌上涨至0.4%，5月环比涨幅为-0.2%，6月止跌，小幅上涨0.2%。国家统计局公布的6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，长沙市新建商品住宅价格环比与上月持平，岳阳和常德环比涨幅分别为-0.5%、-0.3%，在70个大中城市中分别排第28位、第68位和第55位。

图3.全省商品住宅累计销售均价图

（四）房地产用地持续量价齐跌。上半年，全省供应房地产用地1808.2公顷，同比减少15.6%,已连续4个月负增长，降幅较1-5月扩大9.4个百分点（见图4）。全省房地产用地出让均价1824元/平方米（合121.6万元/亩），同比下跌7.9%，已连续5个月下跌，但跌幅连续4个月收窄，较1-5月收窄4.7个百分点（见图5）。其中，商服用地供应面积为673.1公顷，同比减少3%；出让均价1725.7元/平方米，同比下跌5.5%。住宅用地供应面积为1135.1公顷，同比减少21.6%；出让均价1896.3元/平方米，同比下跌8.5%。

从月度情况看，一季度受春节假期以及上年度末集中放量影响，房地产用地累计供应增幅创近年来新低（-23.2%），4月以来，受国内房地产政策影响，全省房地产用地供应明显回升，4月单月供应房地产用地414.1公顷，创年内单月新高，环比大幅增长135.4%。5、6月房地产用地供应较3月大幅提升，但环比持续回落，6月供应房地产用地243.9公顷，环比减少28.1%。

图4.全省房地产用地供应量图

图5 全省房地产用地出让均价图

（五）商品房新开工面积降幅扩大，竣工面积持续负增长。上半年，全省商品房施工面积24368.8万平方米，同比增长6%，增速比去年同期回落8.6个百分点。商品房新开工面积2764.4万平方米，同比减少19.8%，降幅较1-5月扩大6.1个百分点（见图6）。商品房新开工面积总量、增速在全国排名第9位、第20位，在中部地区排名第3位，第4位。全省商品房竣工面积1449.1万平方米，同比减少10.6%，已连续17个月负增长。其中，商品住宅施工面积17962万平方米，同比增长3.8%，新开工面积2094.3万平方米、竣工面积1136.7万平方米，同比分别减少16.3%、12.6%。

图6.全省商品房新开工面积图

（六）房地产贷款增速较快。6月末，全省房地产贷款余额5005.4亿元，同比增长29.5%，自3月以来累计增幅逐月提升，增速比1-5月提高2.4个百分点（见图7）。总量占全部贷款余额的比重为21.8%，增速高于全部贷款13.4个百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额1602.1亿元，同比增长58.2%，自去年930住房金融新政出台以来一直保持上行态势，增速比1-5月提高8.7个百分点；个人住房贷款余额3383.1亿元，同比增长19.4%，自2014年以来一直保持在20%左右的增速，增速比1-5月提高0.3 个百分点。目前，首套房贷款基准利率已从2014年9月的1.08倍（约7.07%）下降至1.01倍（约5.71%）。全省房地产贷款较年初新增729.4亿元，占全省新增贷款的比重为34.1%。

图7.全省房地产信贷余额图

（七）房地产税收增速放缓，土地出让收入减少。上半年，全省完成房地产税收334.4亿元，同比增长6.1%，比上年同期回落4个百分点（见图8）。房地产税收占财政总收入比重15.7%，占地方财政收入比重24.9%，占地方税收收入比重43.4%。据省国土资源厅数据显示，全省房地产用地实际成交总价款289.7亿元，同比减少21.2%，占土地总价款比重85.5%。

图8.全省房地产税收图

二、值得关注的问题

（一）库存压力依然较大。2011-2014年全省已竣工商品房待售面积分别为1168万、1563万、2220万、2950.9平方米，截止到6月底已达3261.7万平米，同比增长28.3%。其中住宅已竣工待售面积2199.2万平米，占全省的67.4%，同比增长23.4%。前几年房企在调控政策影响下转向三四线城市发展，但受房地产开发的时滞效应影响，加之部分城市需求相对疲软，对原已库存较多的三、四线城市来说，去库存压力进一步加大。

（二）各地商品房销售呈现分化态势。上半年，长沙、株洲、岳阳、邵阳、常德、郴州、怀化市和湘西自治州商品房销售面积较去年同期上升较大，其中株洲和长沙市增势明显，分别增长50.8%和45.7%。而湘潭、衡阳、张家界、益阳、永州和娄底市商品房销售面积同比仍呈下降态势。其中湘潭、张家界和娄底市已连续6个月负增长，降幅最大的为娄底市（-24.8%），其次是永州和张家界市，分别为-19.4%和-19.3%。

（三）资金链风险不容忽视。一季度全省房地产不良贷款率0.44%，比年初上升0.03个百分点，其中娄底地区房地产开发不良贷款增幅高达70%。虽然市场在逐步回暖，但部分中小房企资金链断裂和项目完工风险依然存在，部分房企通过高成本非银行融资渠道如信托、民间借贷甚至高利贷等方式进行融资，进一步加剧运作风险，可能会造成房企资金链断裂，容易带来烂尾楼、企业欠薪等问题，给社会稳定带来一定的负面影响。截止到4月底，长沙市有18家楼盘因资金链出现问题导致拖欠工程款或停工中。

三、下阶段房地产市场发展趋势研判

在宏观经济缓中趋稳，货币政策继续稳健趋松，中央重点稳消费促需求以及推动房地产业“营改增”、不动产登记等长效机制建立健全的背景下，房地产市场平稳增长可期。但市场商品存量依然较大，“去库存，保稳定”仍是发展主基调。预计下阶段我省房地产市场呈现以下发展趋势：

（一）房地产开发投资低速增长。上半年，土地供应减少、新开工面积降幅扩大、市场库存较大，一定程度上均抑制了房地产开发投资。但商品房销售强势反弹，房地产企业到位资金逐步增加，销售到投资的联动效应将逐步显现，土地市场受到销售好转也将逐步激活。在货币政策更加注重松紧适度、市场流动性逐渐改善的情况下，政府将逐步加大土地供应节奏，房企也将盘活存量土地或储备土地，加快推盘速度。预计全省房地产开发投资将保持基本稳定，增速或由负转正，但仍保持在低位区间。

（二）商品房成交稳中有升。市场预期改变、人口结构老龄化一定程度上抑制住房需求增加。但随着信贷新政、降息等利好政策的落地实施，购房成本进一步降低。城镇化进程加快，加之棚户区改造中安置方法逐渐由新建房改为市场购房，将逐步释放市场刚需和改善型住房需求。房企也将加速去库存，继续优化推盘和定价策略。预计全省商品房成交有望继续保持稳中有升的态势。

（三）房价总体稳定，地区分化明显。受多项利好政策影响，房地产市场持续回暖，房价同比降幅逐月收窄，环比止跌企稳，加之原材料、土地、劳动力成本持续上涨，预计全省商品住宅均价将保持基本稳定。分城市来看，房价分化现象仍将比较明显，长沙等热点城市人口持续净流入，住房需求相对旺盛，房价将逐渐企稳；部分三四线城市因库存过高、需求疲软，“以价换量”仍是未来市场主基调，房价仍有下降压力。