一、2015年1-4月全省房地产市场基本情况

今年1-4月，我省房地产开发投资继续低速增长，但随着近期楼市利好政策效果显现，商品房成交出现回暖，房价环比止跌企稳。

（一）房地产开发投资增速持续低位运行。1-4月，全省完成房地产开发投资668.8亿元，同比增长2.9%，已连续两个月正增长，但仍保持个位数区间低位运行，增速比上年同期回落7.9个百分点，低于全国平均增速3.1个百分点。总量、增速在全国排名第15位、第21位，在中部地区排名第4位、第6位。从房屋类型来看，全省住宅完成投资462.3亿元，占全省开发投资的69.1%，同比减少1.5%，增速比上年同期回落15.6个百分点；办公楼和商业营业用房分别完成投资33.7亿元和101.1亿元，同比分别增长30.6%和20.9%。

长株潭地区完成房地产开发投资396.5亿元，占全省的59.3%。其中长沙市完成开发投资311.7亿元，同比增幅为-0.2%，低于全省平均增速3.1个百分点。全省房地产开发投资总量较去年同期上升较大的城市有8个，分别为衡阳、湘西、郴州、岳阳、常德、邵阳、永州和株洲市，其中衡阳增速最高（24.2%），其次是湘西（24.1%）和郴州（23.8%）；基本持平的城市2个，分别是怀化和湘潭；下滑的城市4个，分别是张家界、娄底、益阳和长沙市，其中张家界的降幅最大，为-49.6%，其次是娄底和益阳市，分别为-36.6%和-12%（见图2）。

图1.全省房地产开发投资图

图2.全省各市州房地产开发投资图

（二）商品房新开工面积和竣工面积同比降幅收窄。全省商品房施工面积23163.9万平方米，同比增长12.8%，增速比去年同期回落1个百分点。商品房新开工面积1595.5万平方米，同比减少9.2%，降幅较全国平均增速收窄8.1个百分点，较1-3月收窄11个百分点（见图3）。商品房新开工面积总量、增速在全国排名第7位、第14位，在中部地区排名第3位、第4位。全省商品房竣工面积987.9万平方米，同比减少11.7%，已连续15个月负增长，降幅较1-3月收窄1.7个百分点。其中，商品住宅施工面积17077.3万平方米，同比增长9.7%，新开工面积1222万平方米、竣工面积771.9万平方米，同比分别减少10.2%、14.9%。

图3.全省商品房施工面积与新开工面积图

（三）房地产用地供应量价齐跌。全省供应房地产用地1225公顷，同比减少8.6%，已连续2个月负增长（见图4）。其中，商服用地供应面积为422.3公顷，同比上涨1.3%；住宅用地供应面积为802.7公顷，同比减少13%。全省房地产用地出让均价为1915.8元/平方米（合127.7万元/亩），同比减少13.1%，已连续3个月下跌（见图5）。其中，商服用地出让均价为1818.9元/平方米，同比减少8%；住宅用地出让均价为1980.6元/平方米，同比减少15.3%。

图4.全省单月房地产用地供应量图

图5. 全省房地产用地出让均价图

（四）商品房成交企稳回升，近一年来首现正增长。全省商品房销售面积1253.3万平方米，同比增长8.2%，为2014年3月以来首次正增长，高于全国平均增速13个百分点，增速比去年同期提高16.5个百分点，比1-3月提高9.7个百分点（见图6）。总量和增速在全国排名第9位和第4位，在中部地区排名第3位和第1位，增速已连续2个月在中部地区排名第1位。商品房销售额为556.5亿元，同比增长10.7%，增速比去年同期大幅提高20.8个百分点，比1-3月提高11个百分点。其中，商品住宅销售面积1131.6万平方米，同比增长6.2%；完成销售额466.1亿元，同比增长7.8%（见图7）。4月，全省商品房销售面积395.9万平方米，同比增长37.8%，增速比3月提高20.2个百分点。商品房销售回暖的主要原因包括：一是房地产新政释放了市场改善性需求；二是房企增加了推盘规模，如长沙市4月共有45个项目获批预售证，较3月增加了近一倍；三是房企加大了促销力度，以价跑量效果显现。

长株潭地区完成商品房销售面积632.2万平方米，同比增长27.2%，占全省的50.4%。其中，长沙市商品房销售面积476.6万平方米，同比增长30.5%，高于全省平均增速22.3个百分点。全省商品房销售面积同比增长和同比下降的市州各占一半。上升的7个城市分别为株洲、长沙、岳阳、湘西、永州、邵阳和衡阳市，其中株洲增幅最高（32.7%），其次是长沙（30.5%）和岳阳（30.1%）；下降的城市7个，分别是怀化、张家界、娄底、益阳、湘潭、郴州和常德市，其中怀化降幅最大，为-43.6%，其次是张家界和娄底，分别为-25.9%和-17.7%（见图8）。

图6.全省商品房销售面积图

图7.全省商品房销售额图

图8.全省各市州商品房销售面积图

（五）商品住宅均价同比仍然下降，但环比止跌上涨。全省商品住宅均价4119元/平方米（见图9），同比减少4.4%，跌幅与1-3月持平。其中，90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅销售价格同比分别下降4.5%、5.6%和2%。房价居中部六省第6位，居全国第27位，高于新疆、西藏、宁夏和贵州省。4月，全省新建商品住宅均价环比上涨0.4%，为近一年来首次环比上涨。

图9.全省商品住宅累计销售均价图

（六）房地产贷款持续平稳增长。4月末，全省房地产贷款余额4715.7亿元，同比增长26.2%（见图10），占全部贷款的比重为21.3%，增速比去年同期提高5个百分点，高于全部贷款增速11.3个百分点。全省房地产贷款较年初新增439.7亿元，占全省新增贷款的比重为32.4%。从贷款投向来看，开发贷款余额1423.5亿元，占房地产贷款的比重为30.2%，同比增长44.2%；个人住房贷款余额2947.4亿元，占房地产贷款的比重为62.5%，同比增长19.9%。

图10.全省房地产信贷余额图

二、下阶段房地产市场发展趋势研判

“330新政”和央行降准、降息等利好政策对房地产市场的带动效果初显，4月我省商品房成交企稳回升明显，房价环比止跌上涨。下阶段，3月底国家多部委出台的一系列利好政策将继续引导市场回暖，加之5月新一轮降息和传统销售旺季来临，开发企业将加大推盘和投资力度，首套及改善类购房需求将持续释放。但在商品房存量过大、供应过剩的总体格局之下，“去库存，保业绩”仍是今年的主基调，开发企业投资意愿仍然不强，拿地速度和投资力度难有较大回升。预计全省房地产开发投资将继续保持低速增长；商品房成交有望进一步回升；房价同比降幅收窄，环比企稳止跌。