一、上半年全省房地产市场基本情况

上半年，全省房地产市场开发投资增速明显放缓，商品房成交持续下滑，库存增加，房价环比有所下跌，市场进入新一轮调整期。

（一）房地产开发投资增速创近年同期新低。全省完成房地产开发投资1210.1亿元，同比增长10.8%（见图1）,增速比上年同期回落8.7个百分点，创近五年同期新低,比全国平均增速低3.3个百分点。总量、增速在全国排名第16位、第20位，在中部地区均排名第4位。从投资结构看，住宅完成投资843.3亿元，占全省开发投资的69.7%，同比增长10.2%；办公楼投资55.2亿元，同比增长50%；商业营业用房投资162.4亿元，同比增长9.4%。

长株潭地区完成房地产开发投资728.9亿元，占全省的60.2%。其中长沙市完成开发投资586.2亿元，同比增长11.8%，高于全省平均增速1个百分点。房地产开发投资总量较去年同期上升较大的城市有7个，分别为长沙、衡阳、邵阳、岳阳、郴州、娄底和湘西，其中衡阳、邵阳增速分别达到30.6%，40.6%；基本持平的城市5个，分别为株洲、湘潭、常德、张家界和怀化；下滑较大的城市2个，分别为益阳和永州，增速分别为-4.5%和-23.6%，永州已连续6个月负增长（见图2）。

今年以来，房地产开发投资增速放缓，主要有以下几个原因：一是各商业银行加强风险管控，对房地产开发贷款趋于审慎，尤其是对二三线城市和中小开发商的贷款审核较为严格，开发贷款利率普遍上浮,开发企业获得贷款难。二是受到市场销售以及风险控制等因素的影响，开发企业销售项目回款速度减慢，企业投资资金和信心下降。

图1. 全省房地产开发投资图

图2. 全省各市州房地产开发投资图

（二）商品房新开工面积同比减少，竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积2.3亿平方米，同比增长14.6%。商品房新开工面积3446.6万平方米，同比减少15.4%，增速比上年同期回落36.7个百分点。全省商品房竣工面积1620.3万平方米，同比减少5.3%，已连续6个月负增长（见图3）。其中，商品住宅施工面积1.73亿平方米，同比增长10.7%，新开工面积2501万平方米、竣工面积1300万平方米，同比分别减少22.7%、7.9%。

图3.全省商品房施工面积与新开工面积图

（三）房地产用地供应明显下降，出让均价涨幅收窄。全省供应房地产用地2096.3公顷，占全省供地总量的31%，同比减少14.5%，已连续6个月负增长，增速比上年同期回落42.5个百分点（见图4）。其中，商服用地供应面积为714.9公顷，同比减少0.2%；住宅用地供应面积为1381.4公顷，同比减少20.3%。全省房地产用地出让均价为1964元/平方米（合130.9万元/亩），同比上涨9.7%，涨幅比去年同期回落24.2个百分点（见图5）。其中，商服用地出让均价为1782.1元/平方米，同比下降9.5%；住宅用地出让均价为2086.2元/平方米，同比上涨22.4%。住宅用地均价仍然上扬，主要因长沙等地部分优质稀缺存量住宅地块入市。上半年，长株潭住宅用地均价4054.4元/平方米，同比上涨64.1%。长沙市岳麓区3月份出让一宗商业、住宅用地，使用面积为11.02公顷，以28.17亿元的价格成交，楼面地价达到为6726.8元/平方米。

图4.全省房地产用地供应量图

图5.全省房地产用地出让均价图

（四）商品房成交持续下滑。全省商品房销售面积2067.9万平方米，同比减少9.4%，已连续4个月负增长，增速比上年同期回落33.2个百分点（见图6）,比全国平均增速低3.4个百分点。总量和增速在全国排名第10位和第21位，在中部地区排名第4位和第6位，增速已连续4个月在中部地区排名末位。商品房销售额为894.5亿元，同比减少10.3%，增速比上年同期回落43.6个百分点（见图7）。其中，商品住宅销售面积1875.9万平方米，同比减少9.6%；完成销售额743.4亿元，同比减少10.5%。

长株潭地区完成商品房销售面积828万平方米，占全省的40%。其中长沙市商品房销售面积591.2万平方米，同比减少24.2%，低于全省平均增速14.8个百分点，总量占全省的28.6%。全省商品房销售面积总量较去年同期上升的城市有6个，分别为衡阳、邵阳、益阳、郴州、永州和湘西。其中衡阳、邵阳增速达到25.1%、46.4%；下降的城市8个，分别为长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、张家界、怀化和娄底，其中，长沙、株洲、张家界和娄底降幅超过20%，株洲、岳阳、张家界连续两年同期负增长（见图8）。

今年以来，商品房销售面积已连续4个月负增长，主要有以下几个原因：一是信贷成本的提高和个人住房贷款额度的下降，直接影响到一些购房者的购房意愿。二是受房地产行业长效机制加快推进、反腐败力度不断加大、媒体“崩盘”“拐点”论报道等因素影响，市场预期改变，潜在购房者观望情绪加重。三是去年同期基数较高。

图6.全省商品房销售面积图

图7.全省商品房销售额图

图8.全省各市州商品房销售面积图

（五）房价同比涨幅持续收窄，长沙等地房价环比下跌。全省商品住宅均价3963元/平方米（见图9），同比上涨4.8%，涨幅比1-4月和1-5月分别回落1.1和0.6个百分点，已连续6个月累计涨幅收窄。房价居中部第6位，居全国第29位，仅高于贵州和宁夏。国家统计局公布的数据显示，6月，长沙、常德新建商品住宅价格环比分别下跌0.9%、0.5%，已连续两个月环比下跌；岳阳环比持平。长沙、岳阳和常德新建商品住宅价格同比涨幅呈逐月回落态势，其中长沙市1-6月同比涨幅分别为11.8%、10.9%、9.4%、8.3%、6.7%和4.8%，岳阳市分别为11.1%、10.7%、9.3%、7.9%、6.4%和4.5%；常德市分别为7.1%、6.8%、5.9%、5.4%、5.1%和3.9%。

图9.全省商品住宅累计销售均价图

图10.全省各市州商品住宅累计销售均价图

（六）房地产贷款增幅回落。6月末，全省房地产贷款余额（受人行调整统计口径影响，不含政策性住房贷款）3865亿元，同比增长21%（见图11），增速比上年同期回落5.3个百分点，高于全省贷款6.6个百分点。全省房地产贷款较年初新增409.9亿元，占全省新增贷款的比重为28%。从贷款投向来看，开发贷款余额1012.6亿元，占房地产贷款的比重为26.2%，同比增长15%，增速比上年同期回落10.3个百分点；购房贷款余额2804.9亿元，占房地产贷款的比重为72.6%，同比增长21.2%，增速比上年同期回落5.5个百分点。

图11.全省房地产信贷余额图

（七）房地产税收增速放缓，土地出让成交价款下降。全省完成房地产税收315.3亿元，同比增长10.1%，增速比上年同期回落19.8个百分点（见图12），比一季度回落6.6个百分点，占财政总收入比重16.3%，占地方财政收入比重26.6%，占地方税收收入比重43.5%。全省土地出让收入554.7亿元，同比增长76%，主要受去年结转较多和规范收入征管的影响。另据省国土厅数据显示，全省上半年土地出让实际成交总价款为412.02亿元，同比减少7.0%。

图12.全省房地产税收图

从总体情况来看，我省房地产市场是良性健康的，房价一直相对平稳，在历经十几年的高速增长后，近期投资、销售等主要指标出现回调，与全国房地产市场发展趋势基本一致，与国内总体经济形势也相吻合，属于市场的正常调整。随着市场进入调整期，对房地产市场可能出现的相关风险，必须密切关注和防范。一是市场供大于求的风险。近几年，部分城市房地产开工规模过大，全省开发投资增速普遍高于商品房销售增速，市场总体供过于求特征明显，待售面积快速增长。2010-2013年全省商品房待售面积分别为731万、1168万、1563万、2220万平方米，截止今年6月底已达2541.7万平方米，同比增长24.7%。二是资金链断裂风险。部分中小企业受近期房地产信贷紧缩影响，销售不畅，资金回笼困难，面临资金链断裂危险，个别开发企业“跑路”风险不容忽视。三是地方财政风险。上半年全省房地产税收增速回落明显，房地产用地供应、土地出让成交价款持续负增长，由此可能引发的地方财政风险不容小觑。

二、下阶段房地产市场发展趋势研判

当前，我省房地产市场短期低迷已成定局，但随着国家实体经济的逐渐好转，微刺激政策的实施，新型城镇化加速推进，中长期看我省房地产市场不会出现大幅下跌或者崩盘。预计下阶段我省房地产市场发展将呈现以下特征：

（一）商品房销售仍将有所下滑，但降幅有望逐步收窄。受供求关系影响，楼市热情消退，市场看淡预期形成。商业银行对个人住房贷款发放趋向审慎，商品房销售压力进一步增加，企业推盘亦将趋于谨慎，预计去库存仍将成为下阶段的总基调，市场成交量减少的态势短期内难以逆转，部分城市包括县城因房地产开发投资连年高速增长，导致有效需求不足的风险会更加突出。但是考虑到城镇化进程扩大刚性需求、城市棚户区改造释放购房需求，银行加大首套自住房信贷支持等因素，随着“金九银十”等传统销售旺季的到来，市场积累需求会逐步释放，商品房销售降幅有望逐步收窄。

（二）房地产开发投资增速继续放缓，年底可能逐渐企稳。一方面，在土地需求动力不足和商品房销售持续下滑的情况下，开发企业拿地和新开工意愿减弱；另一方面，房地产信贷收紧，商业银行对房地产开发贷款态度更趋审慎，房地产企业面临更大资金压力，预计下阶段房地产开发投资增速会逐步放缓。但随着四季度开工旺季来临，房地产开发投资增速可能企稳，甚至出现小幅回升。

（三）房价同比涨幅继续回落，环比小幅下跌。用地价格上扬、征地拆迁费用增加、建安成本和建筑材料持续上涨等推动商品房价格上涨的因素仍然存在，我省商品房价格不会出现大面积、大幅度降价，但需求推动房价上涨的因素明显减弱，部分地区、边缘楼盘降价促销、让利跑量的动力增强，价格优惠力度加大，预计下阶段我省房价在保持总体稳定的同时环比会适度下调。