湘建提复〔2022〕61号A公开

湖南省住房和城乡建设厅关于

省政协十二届五次会议第0669号提案的答复

白树仁委员:

您提出的《关于进一步加强房屋交易过程管理维护消费者权益的建议》收悉。经商省发改委、省市场监督管理局,现答复如下:

《湖南省物业管理条例》(以下简称《省条例》)于2018年颁布以来,我厅制定或会同有关部门制定了业主大会和业主委员会指导细则、物业管理联席会议制度、承接查验办法、小区协同治理、住宅电梯安全运行管理、物业服务收费等系列制度,对规范我省物业管理活动,维护业主合法权益起到了很好的促进作用。

一、关于限制和防止开发商侵害买受人利益的问题

今年4月,我厅出台了《湖南省住宅物业承接查验办法》(湘建房〔2022〕51号,以下简称《承接查验办法》),并联合省发改委、省市场监管局修订了《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号,以下简称《收费办法》),进一步规范开发商在前期物业管理阶段的相关行为,要求开发商在交付使用前通过物业买卖合同约定物业共用部位及共用设施设备的配置和建设标准、通过临时管理规约约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位和共用设施设备、通过前期物业服务合同约定承接查验的内容等相关的条文,交付建设手续合法齐全、房屋质量安全符合规定的房屋,保证业主权益;对开发商在前期物业管理阶段的物业服务收费类别、标准及方式进行了明确。这些规定,从某种程度上有效地限制和防止了开发商侵害买受人利益。

二、关于房屋交易中消费者权益保护的问题

为规范商品房交易市场,保护消费者的合法权益,我厅从以下几个方面发力:一是规范房屋交易网签备案,制定商品房买卖合同示范文本,推动“互联网+网签”,实现房屋网签备案掌上办理,进一步提升房屋交易管理服务效能。房屋交易合同网签备案是落实房地产成交价格申报制度的基本举措,通过把成交价格申报放在房屋交易网签备案系统上,提高了行政效率,实现了便民利民。同时,通过切实把好网签备案关,有效防止“一房多卖”,切实维护房屋交易市场秩序,保障交易安全,防范交易风险。二是加强商品房预售资金监管,保证商品房预售资金优先用于工程建设,切实维护商品房交易双方合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。我厅会同湖南银保监局、人民银行长沙中心支行出台加强商品房预售资金监管的制度,同步开发了商品房预售资金监管系统网上平台,公布预售资金监管银行名录库,供开发商选择申请开设监管专用账户,并与监管部门、监管银行签订预售资金监管协议。通过强化预售资金监管,对监管账户内的资金实施封闭管理,保障账户资金安全,交监管资金优先用于本项目工程建设,有效降低房地产市场风险隐患,确保购房者利益。三是通过《收费办法》,将前期物业服务收费的时间起点由原来的“房屋交付期限届满之日的次月”变更为“房屋交付买受人之日的次月”,明确了开发商在物业交付之前的物业服务费缴纳义务。

三、关于物业服务费清退及相应处罚的问题

按照省发展改革委和省市场监管局的会办意见,前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费,由建设单位交纳;房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费,由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费,由建设单位交纳。商品房买卖合同双方约定的交房期到期之日后,如果买售双方不能按照商品房买卖合同约定正常交房验房的,则应分清责任,物业服务费应由过错方交纳。责任过错方的认定应通过合同纠纷仲裁机构仲裁认定或委托第三方有资质对房屋建造质量和装修质量有鉴定能力的检测鉴定机构鉴定认定。

再次感谢您对物业管理相关工作的重视和关心!

湖南省住房和城乡建设厅

2022年6月20日

联系单位:省住房和城乡建设厅房地产监管处

联系电话:0731-88950161联系人:付红