湘建提复〔2017〕42号  A类 公开

湖南省住房和城乡建设厅关于省政协十一届五次会议第0547号提案的答复

民革省委：

贵委提出的《关于我省城市住宅小区物业管理服务的建议》收悉。经商省政府法制办、省质监局、省国税局和人民银行长沙中心支行，现答复如下：

2012年11月，省政府公布了《湖南省实施<物业管理条例>办法》（省人民政府令第262号，以下简称《办法》）。2013年起，我厅开始起草《湖南省物业管理条例》，今年初收到贵委的提案后，我厅进行了认真研究，尽可能在《湖南省物业管理条例（草案送审稿）》中予以采纳和吸收。今年6月26日，省政府常务会议审议通过了《湖南省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》），计划年内出台。现结合《条例（草案）》、《办法》相关规定，对贵委所提建议逐条答复如下。

一、关于理顺工作机制问题

我省按照“条块结合，以块为主，分级管理”的原则，建立了省、市州、县市区、街道（乡镇）、社区为架构的“三级政府、四级管理、五级网络”的物业管理行政监管体制。我厅负责全省物业管理活动的监督管理工作，市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。为推动监管重心下移，《条例（草案）》、《办法》均规定了街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会指导、协调、监督相关物业管理工作；同时，我厅正在指导长沙等地物业主管部门，探索将市级物业主管部门的部分物业管理权限下放到区县市。

此外，我厅于2011年印发《湖南省房地产行业信用信息管理办法》，建立了包括物业服务行业在内的房地产行业信用信息管理制度。我厅成立了省房地产行业信用信息管理工作领导小组，负责全省房地产行业信用信息的制度建设、信用信息征集、评价、披露、使用等工作。各市州、县市区房地产主管部门成立相应领导班子、指定专门机构，负责本地区房地产行业信用信息管理工作。我厅每季度公示房地产企业及人员的提示、警示信用信息，积极推进激励守信、惩戒失信机制，营造诚实守信的行业环境。《条例（草案）》第四十六条规定，由我厅建立全省统一的物业服务行业信用信息平台，市州、县市区物业主管部门应当及时将物业服务企业的有关信息纳入该平台，由我厅统一向社会公布。

二、关于健全自治机构问题

业主大会和业主委员会是业主自治的核心和关键。为了进一步规范业主大会和业主委员会，《条例（草案）》主要从以下几个方面进行了规定：一是着力破解业主大会成立难问题。对业主大会的成立条件、筹备工作的启动和筹备组的人员组成、职责等进行了规定。二是规范业主大会运行。对业主大会的职权、会议形式、议事规则等作出了规定。针对实践中一些小区业主人数众多，业主大会难以召开的问题，规定业主人数较多的可以成立业主代表会议。三是规范业主委员会选举和运行。对业主委员会选举进行了规范，并要求在业主委员会委员选举材料中列明候选人可能影响公正履行职责的有关信息；规范了业主委员会委员的任职、委员资格终止等情形；还规定业主大会可以设立业主监督委员会或者聘请监督员对业主委员会进行监督。四是加强政府指导。要求街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会加强对业主大会和业主委员会有关工作的指导。此外，《条例（草案）》还规范了利用物业公共部位、公共设施进行经营的行为，重点对业主大会利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的决定程序、收益用途及相关信息公开义务等进行了规定。

三、关于高效整合资源问题

我厅争取将“推动物业管理转型升级”内容列入了《省委省政府关于加强改进城市规划建设管理工作实施意见》（湘发〔2016〕15号），推动将“鼓励物业服务企业采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升服务质量和水平，推进智慧小区建设”的条款纳入《条例（草案）》。目前，正在推行“互联网+现代物业”战略，启动智慧楼宇、智慧小区等智慧物业试点工作，促进物业管理向现代服务业转型升级，我省部分物业服务企业已开始从传统服务型企业向现代服务型企业转型。同时，支持做大做强物业服务企业，鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，推动物业服务规模化、集约化发展；鼓励物业服务专业化发展，大力扶持一批设备管理、保洁家政、园林养护、秩序维护等专业物业服务企业。

四、关于强化综合治理问题

（一）关于破解物业维修资金管理难题。为破解物业维修资金筹集、监管、使用、增值“四难”问题，2016年9月，我厅联合省财政厅制定《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》，对物业专项维修资金的交存、使用和监督管理做了全面规定，主要提出了六项举措，促使“四难”问题得到明显缓解。一是细化交存要求。关于首期维修资金，规定购房者在办理商品房预售合同备案前交存，截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，由开发建设单位在申请竣工验收前交存。二是加强资金续交和补建。规定资金余额不足首期交存额30％的应当续交，未建立维修资金的物业应当补建，并规定了续交、补建方式以及未及时足额交存的处置。三是灵活设定表决方式。为破解使用时的“双三分之二”表决难题（占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意），在常规表决方式外，增加了异议表决方式，即占总建筑面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的业主无反对意见，视同通过。四是开放计划使用方式。对可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等情形，可以采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式，简化程序，提高使用效率。五是实施应急维修制度。对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全需要立即维修的紧急情况，采取事前不用表决、事后公示的应急程序，并对应急维修的组织、公示、成本核算等事项做出规定。六是推行业主自行管理。规定业主大会成立后，可由业主大会向管理部门备案，自行管理维修资金，并对自行管理做了细致全面、操作性强的规定。

（二）关于加强物业区域内的电梯安全监管。一是加强电梯养护、监测、维修。《条例（草案）》第三十七条规定，“物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，在业主委员会的监督下，委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务……电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测，委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养”。二是引入质量保险机制。为破解老旧电梯等维修难题，有必要探索物业质量保险制度，《条例（草案）》第五十七条规定，“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，可以利用专项维修资金及其增值收益购买物业共用部位、共用设施设备质量保险”。2016年，郴州市在全省率先施行电梯安全责任保险制度，为全省加强电梯安全工作做出了示范，我厅将及时总结经验做法，适时向全省推广。

（三）关于推进老旧小区改造。《条例（草案）》强调了市县级人民政府实施老旧小区改造的责任，第五十八条规定，“设区的市、自治州、县（市、区）人民政府应当采取措施，加强对老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设”。

（四）关于加强住宅小区执法。《条例（草案）》第四十九条规定，业主、业主委员会、物业服务企业等主体对小区内乱搭乱建等禁止性行为，负有劝阻、制止、报告等方面的权利和义务；《条例（草案）》第五十条规定，有关行政主管部门应当依照职责分工，加强物业管理区域内房屋使用、治安秩序、消防、物业服务收费、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理。

（五）关于健全物业纠纷调解机制。目前，我省物业矛盾纠纷调处主要在基层，全省构建了以区物业主管部门、街道（乡镇）物业纠纷调解联席会议、社区（村）民人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业管理纠纷调解工作体系。《条例（草案）》第五条规定：“实行基层物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府召集，县级人民政府房地产行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参加，主要解决物业管理活动中的重大矛盾纠纷和问题。物业管理联席会议每半年至少召开一次”。

下阶段，我厅将抓紧配合做好《条例（草案）》的调研、修改工作，对贵委所提建议未纳入《条例（草案）》的部分，将积极向省人大常委会做好汇报，尽量予以采纳和吸收，力争出台一部符合实际、可操作性强的物业管理地方性法规。

感谢贵委对我省物业管理工作的关心和支持。

湖南省住房和城乡建设厅

                                2017年7月21日   

联系单位：省住房和城乡建设厅房产处

联系电话：0731-88950051