湘建提复〔2017〕39号  A类  公开

湖南省住房和城乡建设厅关于省政协十一届五次会议第0514号提案的答复

省工商联：

贵单位提出的《关于着力商业地产去库存的建议》（省政协十一届五次会议第0514号提案）收悉。经商省发改委、省财政厅、省国土厅和省政府金融办，现答复如下：

一、关于科学管控商业用地问题

我厅于2016年与省国土资源厅建立了商品房库存去化周期和房地产用地供应的联动机制。随后，又根据库存的具体情况，分为商品住宅、非住宅两类进行分类调控，每月向省国土资源厅提交全省（包括县城）商品住宅、非住宅库存去化周期情况，由国土资源厅根据各地去化周期、供地总量、前三年平均供应量等将我省各市、县分为用地供应五类地区，分别为“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至停止”，在制定年度建设用地供应计划、用地审批、供地时分类实施，调控房地产市场。

下一步，我厅将着力建立有序的房地产供给制度。一是摸清存量。督促和指导各地对房地产市场进行普查，全面掌握现有住宅、商业、办公、工业等各类房地产业态的总量、结构、品质、区域分布、使用状况及空置情况等。二是确定增量。顺应新型城镇化、产业发展等要求，科学预测年度人口规模、人口流动、结构演进、产业调整、人口收入层次等情况，初步确定各类房屋的年度市场需求。在明确房屋存量和需求的基础上，确定未来年度房屋的供给增加总量及供应结构，包括住宅、商业、办公、工业等各类房地产业态。三是科学规划。以人、房、地挂钩的“以需定供、以房定地”思路为指导，在摸清存量、确定增量的基础上，进一步优化调整现行的《住房建设规划（2014-2020年）》，编制非住宅中长期建设规划，按照建设规划制定房屋、土地的年度供应计划，合理规划和控制各类房屋、土地的增量、布局和上市节奏，促进房地产市场供需平衡。特别是在当前商业地产库存积压严重的形势下，我厅将加强对商业地产库存情况的监测分析，配合省国土资源厅，合理确定商业用地供应规模、结构和时序，增强土地的有效利用。

二、关于出台“商改住”等去化政策的问题

目前，我厅正在研究制定化解非住宅商品房库存的政策措施，将认真研究贵单位提出的各条建议，并在有关条文中予以采纳和吸收，力争出台一个切实可行、操作性强的政策文件。一是支持“商改住”。根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《国土资源部 住建部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）等相关规定，对于商业项目，当地规划部门可根据城市规划要求调整规划用途、商住比例等规划条件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。但一般来说，商业用途的地价较高，转向其它用途原用地者可能会有损失，这就需要地方政府科学决策、统筹规划。为此，我厅将加强对市州、县市规划行政主管部门的业务指导。二是科学确定商住比例。我厅正在组织编制《湖南省控制性详细规划编制导则》，将商住比例的确定作为一项重点内容加强研究，改变以往商住比例一刀切的做法，根据不同区位、不同功能分区和市场实际需求确定商住比例。三是“因城施策”去库存。导致商业地产库存大的原因，多与各个城市在城市规划配建指标、商业用地及商业网点布局专项规划、新区及各类园区规划建设、各类商业综合体、物流园区等项目规划建设有关，必须由城市人民政府牵头就各个城市商业地产库存进行专题研究，找准问题，提出对策，方能见效。我厅将督促和指导各地加强商业地产去库存工作，拿出符合当地实际的去库存措施。

三、关于放宽商业地产信贷限制的问题

根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）第四条规定：“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定”，我省金融机构无权提出降低首付比例、放宽最高贷款年限等突破性政策措施。下一步，在国家政策范围内，将加大商业地产信贷支持力度，引导商业银行合理确定商业地产贷款的首付款比例、贷款期限和利率水平。

四、关于加强去化服务的问题

关于鼓励开发商实施差异化产品战略、以租或售方式提供支持创业的“联合办公空间”等建议，我厅将认真研究，在拟出台的化解非住宅商品房库存的政策文件中予以采纳和吸收。关于加强“住改商”管理。一是要求开发建设单位在开发新建小区时，合理配建小区居民所需的公共配套设施，满足居民的消费需要。同时，在《商品房销售合同》中明确约定，房屋不得违规改变使用性质，在《临时管理规约》及承诺书中予以明确，对违反规定的应承担相应的责任。二是要求物业服务企业在《物业服务协议》中明确约定，业主不得违规改变房屋的使用用途，若业主改变，物业服务企业应当履行对“住改商”行为的预防、发现、劝阻、报告、协同查处的职责，给业主创造一个优美、舒适、安全的居住环境。

 感谢贵单位对我省房地产监管工作的关心和支持。

湖南省住房和城乡建设厅

                                2017年7月21日   

联系单位：省住房和城乡建设厅房产处

联系电话：0731-88950051