湘建建复〔2024〕52号  A1类  (公开)

湖南省住房和城乡建设厅关于

省十四届人大二次会议第0248号建议的答复

曾梦龙代表:

您提出的《关于城市小区治理工作的建议》收悉。经商省委组织部、省人大社会建设委员会,现答复如下。

一、城市住宅小区协同治理工作开展情况

2021年12月,我厅牵头制定《关于加强住宅小区协同治理的指导意见》,建立有执法职责的部门进住宅小区执法,无综合执法权的部门要建立以社区或小区为联点联片对象的突发事件处置制度,进一步强化各部门职责。近年来,各地相继加强街道基层治理能力现代化建设,明确街道的物业管理内设机构,安排专门人员负责物业管理工作,发挥基层党建引领作用和街道主导作用,建立健全“街道吹哨、部门报到”机制、小区协同治理机制和物业管理纠纷矛盾化解机制,着力将住宅小区管理中的各类矛盾纠纷化解在基层。

(一)坚持高质量发展,统筹推进协同治理等工作。近年来,围绕《关于加强城市住宅小区协同治理的指导意见》相关工作要求,我厅重点部署了四个方面工作:一是全面推动“三个覆盖”,以住宅小区实现物业管理全覆盖补齐社区治理和服务体系短板,以小区业主自治组织全覆盖提升小区自治管理水平,以小区党组织全覆盖引领基层治理探索新模式。二是坚持党建引领基层治理,我厅与省委组织部等四部门印发了《关于全域推进整体提升城市基层党建引领基层治理的若干措施(试行)》,提出了坚持党建引领“美好小区·幸福家园”建设等具体措施,组织实施了2023年度“美好家园”小区创建工作,选树了17个服务优良、管理规范、环境宜居、特点鲜明、群众满意的省级“美好家园”小区,并向住房和城乡建设部推荐长沙市望城区润和又一城小区、株洲市芦淞区锦绣江山小区、湘江新区加州阳光东组团小区作为全国“美好家园”小区典型案例。三是积极探索“城管+社区”模式推动社区治理,2023年我厅在张家界市开展了城市管理进社区试点工作,围绕打通城市管理“最后一公里”,解决人民群众操心事、烦心事、揪心事,全面推行服务优质化、管理精细化、执法人性化。试点工作取得较好成效。四是全面加强住宅小区物业安全防范,利用信息化手段规范物业服务企业市场行为,部署开展物业安全防范“五到位”专项培训提升行动,保障人民群众住用安全。截至目前,我省1.6万个住宅小区已有1.1万个实现专业化物业管理、1万多个小区建立了小区党组织、7147个小区成立了业主大会组织,各市州已建立市级物业管理联席会议制度,物业管理区域、物业承接查验、业主委员会、物业服务合同四项已基本实现网上备案,住宅物业安全台账信息化管理工作取得显著成效,人民群众对物业管理行业满意度逐步提升。

(二)强化试点先行,探索物业小区协同治理新模式。在住宅小区协同治理工作的统一部署下,我厅指导湘潭、常德等地积极开展协同治理新模式创新试点工作。湘潭市雨湖区楠竹山镇通过政企合作的模式,以镇政府为主导,秉承全心全意为人民服务的宗旨,充分发动各方力量为建设美好小区、美好社区共同努力,探索出“大物业”改革的新模式,丰富了实现协同治理效能提升的路径选择;常德市临澧县按照城市住宅小区协同治理工作总体思路,以党建引领基层治理为重要抓手,充分发挥基层党组织的政治优势、组织优势,多措并举提升基层协同治理效能,重点部署完善小区党组织、群众自治组织、小区物业服务议事组织,搭建小区协同治理办公室、社区物业服务平台、街道协同治理协调中心、协同治理微信小程序信息化平台,健全小区协同治理议事机制、部门协同治理工作机制、街道(部门)单位联动闭环管理机制、小区物业管理服务议事机制、监督管理考核机制,将街道、社区、部门单位参与小区治理工作考核结果与全县绩效考核管理挂钩,有效破解了“街道吹哨、部门不到”和“街道不敢吹、部门不想动”的难题,切实提升了城市住宅小区的治理水平。

(三)稳步推进老旧小区改造,探索长效管理模式。一是推行“先自治、后改造”。推动各地将建立小区党支部、选举业主委员会、明确后续长效管理方式等作为改造的前置条件,切实加强基层组织建设,创新推进基层治理模式。印发《关于在城镇老旧小区改造中充分发挥基层组织和居民群众积极性的通知》,明确充分发挥基层组织和居民群众的积极性,推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。推进老旧小区改造方式由政府大包大揽向问需于民、问计于民、问效于民、协商共建转变。二是推进长效物业管理。引导各地因地制宜探索长效管养模式,推动建立城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制,引导业主通过公共收益补充、分期续筹等方式对住宅专项维修资金进行续筹,着力破解老旧小区群众参与不足、后续治理缺失等瓶颈。建设小区智慧化管理平台,引入智慧安防、技防、物防等改造内容,提升小区物业服务水平。对暂不能实施专业物业管理的小区,推动采取社区托管、居民自管等方式,实施改造后的长效运维管理。

二、关于完善物业管理领域相关工作机制

一是健全物业管理服务制度。自《湖南省物业管理条例》(以下简称《省条例》)2019年1月1日实施后,我厅于2019年11月发布《湖南省住宅类、办公类、商业类物业项目服务导则》,指导全省物业行业组织开展相应的物业服务质量等级评定,规范物业服务企业市场行为,有效提升了我省物业服务行业整体服务水平。日前,我厅指导湖南省物业管理行业协会组织开展行风治理专项行动,邀请全省近200位人大代表、政协委员、优化营商环境监督员、人民监督员、媒体监督员深入到全省所有社区对物业领域的各种问题和投诉开展明察暗访,对物业管理行业工作进行查漏补缺,助推群众反映热烈问题妥善得到解决。下一步,我厅计划指导省级行业协会建立行业信用评价体系,将业主对物业服务质量的评价意见作为物业服务企业信用的内容之一,并将信用评价结果向社会公开,接受社会监督,助推行业向好发展。

二是规范业主委员会运行。我厅于2019年印发《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》(以下简称《细则》),对规范我省业主大会和业主委员会活动做了详细规定,为全面提升广大业主的物业管理权利义务意识,调动广大业主参与小区公共事务管理的积极性和主动性,我厅还配套印发了《业主大会会议议事规则》《管理规约》等系列示范文本,进一步引导、规范业主积极行使权力、履行义务。目前,《细则》已废止,我厅正在根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律法规,重新制定业主大会和业主委员会规定,您提出的关于“试行小区业主委员会成员薪资待遇新模式”的建议,我厅将在规定制定过程中充分考虑。

三是强化承接查验监管。为规范住宅物业承接查验行为、加强物业管理活动的指导和监督、维护业主合法权益,我厅于2022年4月印发了《湖南省住宅物业承接查验办法》,明确了承接查验的内容、流程、方法和标准,解决了谁来查、查什么、怎么查的问题,下一步我厅将指导各地将物业承接查验情况纳入物业服务行业“双随机、一公开”抽查检查范围,确保《湖南省物业管理条例》“(新建物业)未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接”之规定落到实处。

三、关于完善物业管理领域相关法规

省人大社会建设委员会高度重视您提出由省人大相关专门委员会牵头完善物业管理领域相关法规的建议,对加快完善我省物业管理领域地方性法规的可行性进行了认真研究,认为完善相关法规很有必要,有利于规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,进一步提升城市小区治理水平。《湖南省物业管理条例》颁布实施后,2021年、2022年省人大常委会先后两次对条例进行修正,该条例对物业管理主管部门、业委会、物业企业、业主等主体的权责进行了明确规定。今年7-8月,省人大常委会将开展《湖南省物业管理条例》实施情况执法检查,重点检查业主委员会成立、物业服务企业履职、政府部门监管等情况,了解条例实施中存在的问题,听取对条例的修改建议,推动条例在全省落地见效。此外,我厅结合实际,就规范业主大会运行、强化物业服务企业备案管理、规范物业服务企业代收水电气费行为等内容,向住房城乡建设部提出了修订《物业管理条例》的意见建议。

四、关于突出城市小区党建引领

近年来,省委组织部、省住房城乡建设厅等多部门按照“组织体系好、骨干队伍好、物业服务好、治理机制好、阵地保障好、环境美化好”等“六好”要求,就做好城市小区党建引领工作部署了三个方面工作:一是大力推进住宅小区协同治理工作,以党建引领基层治理为主要抓手,统筹协调政府部门、街道社区、业主自治组织、市场主体及社会公益组织等各方力量向住宅小区倾斜。指导各地发挥街道(社区)党组织在业主委员会组建和换届过程中的把关定向作用,做到业主委员会成员中党员比例不低于50%,推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组,实现小区党组织和业主委员会应建尽建。截至2023年12月,全省共建立小区党支部10652个、小区党群服务站6377个。二是加大物业服务企业党组织组建力度,大力开展物业服务企业党组织组建行动,推动符合条件的物业服务企业及时建立党组织,依托各级住建部门及物业行业协会建立物业行业党组织。对暂时不具备组建条件的,采取选派党建工作指导员、引导企业招聘党员员工等方式,加强党的工作覆盖。三是推进党建共建联建,健全完善街道社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,推动符合条件的小区党组织书记通过法定程序担任业主委员会主任,推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员,鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员,推动组织共建、活动共联、资源共享,共同建设美好家园。

感谢您对我省住宅小区治理工作、物业管理相关工作的关心和支持。

                           湖南省住房和城乡建设厅

                                2024年5月28日

联系单位及承办人:省住房城乡建设厅房地产监管处付红

联系电话:0731—88950161