湘建建复〔2022〕74号  B1  公开

湖南省住房和城乡建设厅关于

省十三届人大五次会议第0222号建议的答复

李茂代表:

您提出的《关于动态评价前期物业服务质量与物业服务收费挂钩的建议》收悉。经商省发展改革委,现答复如下:

近年来,物业服务企业资质和物业管理师执业注册被取消后,物业服务行业事中事后监管机制建设一直滞后。如您所言,对前期物业服务质量的监督,“几乎都是空白”。《湖南省物业管理条例》(以下简称《省条例》)的施行,对解决部分物业管理突出问题起到了明显的作用,但一些问题仍然较为突出,如暴力催费、侵占业主公共收益等。我厅会同省直有关部门着力于解决这些问题,制定了一系列制度政策,起到了一定的作用。

一、关于“前期物业服务”的建议

囿于商品住宅预售制度,前期物业服务合同由开发商与前期物业服务企业签订,但由业主付费。业主要对前期物业服务合同履行情况实施有效监督,需通过成立业主大会行使共同管理权利。但由于各种原因,业主大会总是难以成立,或是带病成立。管理部门困于业主大会是业主自治组织的法律规定而使不上力。对此,我厅从以下几个方面发力:一是制定住宅物业项目物业服务质量标准,将住宅物业服务质量分为五个等级,明确各等级的具体标准和品质要求。二是通过省级示范文本,将前期物业服务等级植入商品住宅预售合同。三是组织开展物业服务标准化试点,并将服务标准和内容作为原则性要求。四是出台系列文件政策,配套开发相应软件平台,以党建为引领,助推住宅小区成立业主大会,选举业主委员会。去年以来,这些做法取得了一定的效果,物业管理信访事项增速明显下降,且多以政策咨询为主。

二、关于“物业服务收费”的建议

按照《民法典》的规定,物业服务费用的标准和收取办法通过物业服务合同约定。按照《省条例》和我省物业服务收费管理有关规定,住宅小区前期物业服务收费标准实行政府指导价,物业服务费收取标准在当地的基准价和浮动幅度(由市、县价格主管部门商同级房地产主管部门制定)范围内选定,经小区所在地发展改革部门核定后,通过前期物业服务合同约定,业主与开发商签订的商品房买卖合同包含前期物业服务合同的内容;业主大会成立后,物业服务收费实行市场调节价,其收费标准由业主委员会经业主大会同意或者授权后与业主大会通过法定程序选聘的物业服务企业协商确定,并在物业服务合同中约定。政府指导价根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。合同履行期间,物业服务企业不得擅自调整收费标准。确需调整的,应当按照有关要求公示相应资料并经业主共同决定(双三分之二业主参与投票,且其中双过半同意)。

三、关于“对物业服务质量的评价”的建议

按照国务院《物业管理条例》的规定,业主对物业服务合同履行情况、物业共有部分的使用情况享有监督权,但这种监督权的行使需要业主共同决定才能实际起到作用。苦于现阶段业主物业管理权利意识和物业服务消费意识整体上不强,使得该监督权形同虚设。目前,我厅正在制定《湖南省物业管理行业信用管理办法》,拟将业主对物业服务质量的评价意见作为物业服务企业信用的内容。同时正在建立业主投票表决平台,业主可将评价意见上传至行业监管系统。通过一定的计分规则,业主们的意见将被行业监管系统自动计算信用评分。物业服务企业的信用得分,还包括主管部门、街道社区对小区内的投诉处理、抽查检查等情况的评分。物业服务企业的信用状况将通过行业监管平台向全社会公开,接受全社会监督。

四、关于“动态评价结果与物业服务收费标准挂钩”的建议

由业主对前期物业服务质量进行动态评价,再与物业服务收费标准挂钩,就目前实际来看,需要以下条件:一是业主普遍提升物业管理权利意识,能够形成共同决定;二是业主提升物业服务消费意识,选聘物业服务企业,签订物业服务合同,约定动态评价方式及综合评价结果与收费标准挂钩的内容;三是业主提升物业服务监督意识,按照要求定期提出动态评价意见;四是基层主体(街道或社区)或自治主体(业主委员会或小区党支部)公开业主动态评价意见的综合结果,根据综合评价结果及物业服务合同确定收费标准;五是业主按照该标准交纳物业服务费;六是监管部门处理相关矛盾纠纷,逐步完善小区管理。从前述我厅所做的工作来看,我们正在逐步走近、靠拢这些条件。

下一步,我厅将加大监督指导力度,强化已有制度的执行,进一步提升信息化监管水平,完善行业信用体系建设,逐步建立健全优胜劣汰的市场竞争机制,提升物业服务行业整体发展水平,切实维护业主合法权益。

感谢您对物业管理工作的关心和支持。

                         湖南省住房和城乡建设厅

2022年5月19日

联系单位:省住房和城乡建设厅房地产监管处 付红

联系电话:0731-88950161