基本案情

某物业服务企业起诉业主苏某交纳物业服务费,苏某以某物业服务企业的服务质量没有达到物业服务合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵(绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏等)为由拒交物业服务费。

诉讼中法院查明,某物业服务企业接管小区之初,小区业主委员会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案小区状况进行评估。

《物业项目交接查验评估报告》结论为:小区交付使用至今已近15年,由于日常维护保养不当,项目共用部位破损情况较为普遍,共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效,经年损耗现象尤为突出及明显……电梯系统、安全防范系统、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。

评估报告附有大量现状问题的照片。包括现场交接资料缺失,地灯、路灯锈蚀,楼道瓷砖脱落,小区路面破损,消防设备年久失修,各电梯均存在不同程度问题,消防设施老化,地下水管漏水等问题。

裁判结果

法院生效判决认为,苏某称某物业服务企业在提供物业服务的过程中并未达到双方约定的物业服务标准,出现物业服务问题。但根据小区业主委员会委托的某物业服务评估监理有限公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出,案涉小区在某物业服务企业入驻之前即存在着诸多设施老化、失效等问题。

某物业服务企业入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务,但基于案涉小区自身存在的问题,其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成,不可能一蹴而就,需要物业服务企业与小区业主的相互配合和理解。

苏某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业服务费的合理抗辩,法院不予支持。

要点提示

在老旧小区,有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的物业服务企业交纳物业服务费。

因物业服务具有长期性和持续性,对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成,对于物业服务企业是否尽到义务,需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务企业入驻小区后是否尽到法律法规和物业服务合同规定的义务,对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。