“八五”普法  民法典（13）

有恒产者有恒心

民法典﹒物权篇

1. 一房二卖，谁是房子最终的主人呢？

案例导入

李某有一套房子，位于市中心，由于地段较好，估值达 220万元。李某在某中介公司挂出这套房子后，立即就有客户前来看房。张某看中了这套房子，双方交涉后，决定以 205万元的价格成交，并签订了书面合同。张某预付了 20万元的诚意金，约定 30天后再交 100万元，其余的款项选择银行按揭。就在张某给付诚意金后的第三天，董某也看中了这套房子，也是答应 205万元成交，但是可以一次性付款，不须按揭。李某当即和董某到有关部门办理了过户手续。30天后，张某筹集了 100万元，找到李某，要求房产过户。李某说房子已经卖出，只能退还 20万元，另外可以加 1万元作为补偿金。张某不同意，起诉到法院。张某能要回房子吗？

裁判结果

法院认为，李某和张某虽然签订了书面合同，并且张某交付了 20

万元的诚意金，但是该合同只在双方当事人之间发生法律效力，属于债权的范畴。李某和董某也签订了书面合同，虽然时间在后，但是他们进行了实际履行，办理了房屋过户登记手续，所以董某取得了房屋的所有权。但是李某和张某签订合同后不予履行，属于违约，应该承担违约责任。

民法典解读

本案主要涉及物权的优先效力，即物权对债权的效力。所谓物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权。或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。债权是指在债的关系中权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利。债权与物权相对应，是财产权的重要组成部分。当一个物上同时存在物权和债权时，除非法律另有规定，物权优于债权实现。《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，房屋买卖是以房产登记过户为生效要件，本案中，董某签订了买卖合同，并办理了房产过户登记手续，他是房屋的所有人，李某和张某的合同不得对抗他的物权。张某没有办理登记，不能合法占有房屋，但是其所签订的合同依然有效，他可以追究李某的违约责任。

2. 远亲不如近邻 ：尊重相邻权

案例导入

马某和邱某是上下楼的邻居关系，马某住在楼上，他家里安装了地暖。天冷时，马某打开了家中的地暖，地暖产生的废水滴在邱某家窗户的遮阳棚上，声音很大，严重影响了邱某一家人的休息，邱某的女儿即将高考，水滴声导致她无法静下心来复习功课，而邱某的父亲有神经衰弱症状，水滴声让他更加难以入眠。2021年 2月，邱某向马某提出整改建议，马某答应了，但是迟迟没有动静。邱某反复催促，马某只是表面应付，仍没有采取任何实际行动。邱某在失望之余，状告了马某，声称马某侵害了他的相邻权，要求马某立即停止侵害。

裁判结果

法官认为该案事实清楚，证据确凿，马某侵犯了邱某的相邻权，法院责令马某立即停止侵权，并在判决生效当日起 5天内整改到位。

民法典解读

马某的行为属于侵犯邱某相邻权的侵权行为。相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利，任何一方为了合理行使其所有权或者使用权，享有要求其他相邻方提供便利或者接受一定限制的权利。相邻关系中较常行使的权利包括：土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。根据《民法典》第二百八十八条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则 ,正确处理相邻关系。《民法典》第二百八十九条规定：法律、法规对处理相邻关系有规定的 ,依照其规定 ;法律、法规没有规定的 ,可以按照当地习惯。《民法典》第二百九十二条规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的 ,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。建造建筑物 ,不得违反国家有关工程建设标准 ,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。相邻权的界定具有其深刻的道德价值，相邻权的法定化是在尊重、信任人的基础上通过对权利义务的充分明确，来协调相邻人的日常生活、经济生活的和谐，实现邻居之间进而人类之间互帮、互让的人类本性生活。

    3. 小区的车位能卖给别人吗？

案例导入

孙某住在武汉市的阳光小区，小区环境优美，地段非常好，业主们对此很满意。但是开发商的另外一个举动让他们苦不堪言，到底是什么情况呢？原来是开发商在设计地下车位时，只开发了 850个车位，而小区住户有 980多户，车位本来就不够用，开发商却把其中的 100个车位卖给了旁边的小区业主。这样一来，本小区车辆没地方停，外面的小车又不断出入。小区门口经常车辆拥堵。小区的业主们觉得开发商损害了小区业主的集体利益，于是将开发商告上法庭，要求开发商把出售给其他小区业主的车位收回。

裁判结果

法院认为开发商为了获取高额利润，将地下车位出售给其他小区的 业主，其行为是非法无效的，小区的车位应该归全体业主所有。法院判决开发商停止侵权，收回已经对外出售的地下车位，赔偿小区业主的经济损失。

民法典解读

该案主要涉及的是《民法典》第二百七十五、二百七十六条的规定。《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以和业主约定出售、附赠或者出租，但无论以何种方式处理，都应当首先满足本小区业主的需要，即本小区业主享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性，因此开发商无权因小区业主暂无购买力或不需购买为由，而擅自将多余的车位对外出售。开发商向非业主出售车位，须经业主大会作出决定，否则其出售行为违法，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。在司法实践中，如果双方对车库的出售没有约定或约定不明，则又可分两种情况处理：一是车库在规划中已纳入业主购房的公摊面积中，业主在购房时交付了相应公摊款项，则该车库应作为共有建筑属于业主共同所有，房产公司无权出售。二是车库在规划中没有纳入业主购房的公摊面积中，车库的建盖资金全部由开发商支付，建成后也没有通过任何形式转由业主负担，则该车库的所有权应属开发商，开发商当然有权出售。

4. 土地承包经营权可以互换、转让吗？

案例导入

2010年 3月，胜利村村民王有光，将自己位于本村三马路路旁的 5亩承包地，以 8000元的价格转让给本村李健的父亲李刚，之后李刚一直耕种该承包地。2013年 7月李刚又用这 5亩承包地互换了本村徐爱国位于村东头的5亩承包地，互换双方及王有光三方又签订了承包地互换协议，但未到相关部门办理登记。此后李刚耕种该土地 6年之久，在此期间三方共守约定，并没有出现争议。2019年２月，李刚因车祸去世。2019年 8月，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李刚从徐爱国家互换来的５亩承包地，并支付一定的征用补偿款。当徐爱国得知承包地被征用并有大笔补偿款时，他称承包地互换违法，阻挠李刚的儿子李健领取该地的征用补偿款。为此，李健诉至法院要求确认与徐爱国的互换协议有效，同时他享有该 5亩承包地的征用补偿款。

裁判结果

法院认为，李刚与徐爱国之间关于农村土地承包地的互换行为，

是自愿流转的行为，基于双方真实意思表示，是合法有效的，没有登

记只是不能对抗善意第三人，而当李刚去世后，李健就是承包地使用

权的合法继承人。故法院最终判决李健父亲李刚与徐爱国承包地互换

协议有效，李健作为法定继承人享有胜利村村东头５亩承包地的承包

经营权及征用补偿款。

民法典解读

《农村土地承包法》第三十八条规定：土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第三百三十五条规定：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记 ;未经登记，不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。即土地承包经营权作为一项用益物权，遵循的并非是登记生效主义，而是登记对抗主义，故即使土地承包经营权未经登记亦有效。本案中，村民李刚是通过转让方式从村民王有光处取得本村三马路路旁的 5亩承包地的承包经营权。李刚用这 5亩承包地互换了本村徐爱国位于村东头的 5亩承包地，因而取得了位于村东头的 5亩承包地的承包经营权。李刚因车祸去世，李健作为继承人在承包期内继续承包，其通过继承的方式取得了位于村东头的 5亩承包地的承包经营权，对于依法享有这块土地的承包经营权的李健来说，应当得到相应的土地征用补偿款。

5. 善意占有就能最终取得所有权吗？

案例导入

贾某年龄大了，一个人独居，很是寂寞。他打算去买一条宠物狗来陪伴自己。于是他来到宠物市场转悠，正好自己的一位熟人封某在宠物市场出卖一条褐色贵宾犬，封某说是自己要搬家，没办法继续饲养了，贾某觉得这条狗很可爱，也和自己很投缘，于是花了 2000元将这条狗买下来。贾某对这条狗精心看护，给它打疫苗、买狗粮，前前后后花了 1000元。某一天贾某带着狗到户外溜达，没走出多远，一位自称姓孙的女士跑过来，对贾某说：“你带的这条狗是我的，我丢失它两个月了，到处在找，还拍了图片做了寻狗启事。”贾某莫名其妙，说：“这明明是我的熟人喂养的宠物，我从他手里买过来的，怎么可能是你的？”孙女士说：“这条贵宾犬是我半年前花了 1500元从朋友那里买来的。经过一段时间的朝夕相处，它已经成了家里不可或缺的成员。两个月前，我和老公带着这条贵宾犬一起逛街，不小心弄丢了。两人贴了寻狗启事，但没有找到，没想到被你收养了。”贾某一则是花了钱，觉得自己没有错，二则是他和宠物狗有了感情，所以不愿意宠物狗被人带走。他和孙女士争执不下，孙女士将贾某起诉到了法院。

裁判结果

法院经审理查明，涉案褐色贵宾犬的原所有人确实为孙女士，根

据法律规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还

原物及其孳息 ；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。贾某在购买贵宾犬之时并不知道该犬是孙女士遗失的，并且向出卖贵宾犬的一方支付了相应的价款，应当属于善意的自主占有人，但尽管是善意，贾某仍然不能取得该犬的所有权，应当将贵宾犬返还给原主人孙女士，但是贾某给狗狗买狗粮、打疫苗的支出属于必要费用，孙女士应当支付给贾某，而贾某的损失，他可以向其熟人封某通过买卖合同索要赔偿。

民法典解读

本案主要涉及的是无权占有问题，无权占有又分为善意占有和恶意占有，所有权人有权利请求无权占有人返还原物。所谓善意占有，是指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道自己的占有是非法的。例如不知道自己购买的手机是对方偷来的。《民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。孙女士是贵宾犬的主人，属于合法占有。贾某虽然是花钱买的贵宾犬，属于善意占有，但是仍然不能取得对贵宾犬的所有权。根据《民法典》第四百六十条规定：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。善意占有人在维持占有物的存在或者其效用必须支出的费用部分，在法理上可以分为以下几种，其一是必要费用，例如治疗费、维修费。其二是有益费用，就是指为利用或者改良而支出的费用。其三则是奢侈费用，即并非管理或保存的必要费用，例如给狗狗做美容等行为。因此，贾某可以向孙女士要求支付1000元的必要费用，对于购买贵宾犬的费用，贾某可以要求熟人封某返还。