克难攻坚  开拓创新
加快转变房地产发展方式

湖南省住房和城乡建设厅副厅长  高东山
（2010年8月12日）

　　今天会议的目的是贯彻党中央和省委省政府关于加快经济发展方式转变的战略部署，探讨加快转变房地产发展方式的思路和措施。围绕转变房地产发展方式这一主题，路明同志通报当前形势和工作，聂磊同志布置商品房建筑节能工作，和平、长敏、贵宾等同志就房地产“十二五”规划、房地产信用信息、全装修房验收标准等征求意见稿向会议做了简要说明，各市州的同志就本地形势、转变房地产发展方式等议题，畅所欲言，提出许多宝贵意见，我们很受启发。下午大家还要接着讨论，路明、和平同志要组织安排好，充分听取大家的意见。接下来要认真研究，把想法变成办法，真抓实干，务求取得实效。今天会议紧扣时代主题，开得及时主动、卓有成效，必将促进房地产市场持续健康发展。下面我就加快转变房地产发展方式讲几点意见。
　　 一、准确把握房地产在转变经济发展方式中的地位和作用
 　　当前，中央把加快经济发展方式转变作为贯彻落实科学发展观的重要目标和战略举措，各地区、各部门、各行业都在认真学习胡锦涛总书记《紧紧抓住历史机遇承担历史使命毫不动摇地加快经济发展方式转变》重要讲话精神，结合实际，谋划转变发展方式。加快经济发展方式转变，已经成为历史潮流，大势所趋。省委省政府正在研究制定《关于加快经济发展方式转变的若干意见》，省住房和城乡建设厅也正在研究贯彻措施。房地产是当前经济热点、焦点、难点问题，如何在转变经济发展方式的大潮流中顺势而为，是我们房地产业当前的头等大事。
　　李克强副总理在最近的讲话中指出：“推进经济结构调整是加快经济发展方式转变的重要任务”，“扩大内需是调整经济结构的首要任务”，“城镇化是扩大内需最雄厚的潜力所在”， “房地产与城镇化紧密相连，加快推进城镇化必须保持房地产市场平稳健康发展”。李克强副总理的论断深刻揭示了房地产——城镇化——扩大内需——调整经济结构——转变经济发展方式的内在联系,强调“保持房地产市场平稳健康发展”是“加快推进城镇化”的“必须”前提。房地产占投资和消费比重大，占比分别达到17％和20％，对经济社会发展举足轻重，在转变经济发展方式中具有不可替代的重要作用。
　　房地产从以下几个方面带动经济发展方式转变。一是加快推进经济结构调整。转变房地产发展方式，可持续扩大住房消费，培育消费热点，提高消费对经济增长贡献率，促进消费、投资和出口协同拉动；可深化住房分配货币化改革和加快建立住房保障制度，提高劳动报酬在初次分配中的比重，显著增强再分配的公平性，加快调整国民收入分配结构；可推动旧城区改造、新城区拓展，完善城镇功能，加快推进城镇化，并给农民工创造大量就业机会，增加农民收入，推动新农村建设，进一步统筹城乡发展，加快调整城乡结构。二是加快推进产业结构调整。房地产属于第三产业范畴，包括房地产开发经营、物业服务、房地产中介及房屋拆迁等内涵,是典型的现代服务业，与上下游50多个产业相关联。转变房地产发展方式，可有效带动金融保险、信息咨询、商贸物流等服务业发展，加快第三产业发展；可减少对传统产业的产品需求，淘汰落后产能，加快传统产业技术改造步伐；可为战略性新兴产业提供广阔的市场空间，孵化战略性新兴产业，从而促进第一、第二、第三产业协同发展。三是加快推进“两型社会”建设。转变房地产发展方式，可有效推动建筑节能，带动绿色建筑和低碳社区建设，提高土地利用效率，减少能源资源消耗，保护生态环境，增强可持续发展能力，促进资源节约型、环境友好型社会建设。四是加快推进社会事业建设。转变房地产发展方式，可加快保障性住房建设，加大普通商品房供应量，满足居民基本住房需求，解决民生领域的突出问题，加快社会保障体系建设。
　　因此，加快房地产发展方式转变，就能有效推进经济结构和产业结构调整，带动新型工业化和新型城镇化，加快“两型社会”建设，促进经济与社会协调发展，实现增投资、促发展与扩消费、惠民生一举多得，是加快转变经济发展方式的重要内容。
　　二、明确转变房地产发展方式的方向
　　近年来，房地产高速成长促进了经济社会发展，但也带来了诸多负面影响。房价快速上涨引起房价泡沫，房奴、蚁族出现，低收入家庭望房兴叹，被拆迁户信访不断攀升，维护社会稳定压力逐年增大，房地产受到社会诟病、媒体指责，房地产业整体形象欠佳，经济社会发展不协调。房地产占用大量土地资源，消耗大量建材、能源等物质资源，刺激高耗能、高污染产业发展，出现耕地减少、生态退化、资源枯竭、气候变暖等问题，以环境资源为代价的发展难以为继。调控措施越来越多，起伏周期越来越短，政策环境越来越紧，发展空间越来越小。深刻总结已往经验教训，转变房地产发展方式迫在眉睫、刻不容缓。
　　房地产是经济发展的晴雨表，是先导性产业，在加快转变经济发展方式中，要勇于担当重任，率先转变、带头转变发展方式。转变房地产发展方式要遵循“四个原则”：坚持宜居发展，把改善人民群众居住条件作为发展的根本目标，为人民群众创造安全、舒适、方便的宜居环境，满足人民群众日益增长的住房需要；坚持低碳发展，立足资源环境承载能力谋划发展，增强科技创新能力，推动建筑节能，促进绿色建筑和低碳社区建设；坚持和谐发展，正确处理市场和保障、发展和调控、招商引资和维护群众利益的关系，构建房地产法律法规体系，营造和谐发展氛围；坚持诚信发展，提高准入门槛，严格市场监管，规范经营行为，倡导诚实守信，提升行业整体形象。
　　具体来说，房地产业要加快实现四个转变：
 　　一是由依靠商品房发展向依靠保障住房和商品房协调发展转变。过去：通过紧缩保障住房用地供应，加大商品房用地供应，保障住房弱，商品房强，开发企业垄断住房供应，房地产市场呈现卖方市场特点，推动投资和GDP快速增长。转变为：改革土地供应方式，增加保障住房、公共租赁房、普通商品房和限价商品房的土地供应，促进保障房和商品房协调发展，确保供需基本平衡，保持房价基本稳定，让社会各阶层住有所居，推动经济社会协调发展。
　　二是由依靠资源消耗发展向依靠节能省地、品质提升发展转变。过去：开发项目遍地开花、规模庞大，增长方式粗放，毛坯房充斥市场，商品房是“三低”的半成品（科技含量低、质量低、舒适度低），建造装修时资源浪费严重，老百姓投诉居高不下，商品房纠纷有增无减。转变为：集约利用土地，提高人员素质，加强住宅产品研发，加快科技创新能力，大力推进全装修房，全面提升住宅品质，节约土地资源，降低建筑能耗，减少资源消耗，走绿色低碳的可持续发展之路。
　　三是由依靠盲目扩大住房需求发展向依靠合理扩大住房需求发展转变。过去：通过大拆大建释放巨大的刚性需求，拆迁补偿带动投资，被拆迁户买房带动消费，拆也是GDP，建也是GDP，投资投机型购房肆虐，推高地价和房价，揠苗助长。转变为：合理控制拆迁规模，减少因拆迁带动的刚性需求，大力扶持自住型需求，积极培育改善型需求，抑制投资投机型需求，使扩大住房消费既满足发展经济、改善民生的需要，同时也反映和谐社会建设的要求。
　　四是由无序经营向规范经营转变。过去：重点在降低门槛，招商引资，放松监管，扶植发展，房地产行业泥沙俱下、鱼龙混杂，项目公司多，品牌公司少，造成商品房质量低劣，遗留问题层出不穷，群众意见很大。转变为：提高准入门槛，强化市场监管，解决企业过多过滥的问题，大力扶植经济实力强、人员素质高、有科技创新能力、优质品牌的企业发展，重点淘汰质量低、投诉多、存在遗留问题、有不良形为记录的企业，逐步形成规范经营的房地产市场。 
 
　　三、突出抓好转变房地产发展方式的重点工作
　　加快转变房地产方式必须统筹规划，合理安排，突出抓好以下几项重点工作。
　　1.加快房地产协调发展。为了推进城镇化进程，必须加快城市基础设施、配套设施建设，清理基本建设的收费项目，创造良好的投资环境，开放房地产市场，吸引有品牌的企业来湘投资，鼓励民间投资有序进入。必须实行长株潭房地产市场融合，增强长株潭地区吸引力和辐射力，推动“3+5”城市群发展。必须因地制宜加快中小城市房地产发展，结合文化娱乐、旅游、体育等产业特点，研究房地产创新，鼓励文化娱乐地产、旅游休闲地产、运动休闲地产的发展。必须激活房地产市场，适时推出湖南省房地产交易展示会。
　　2.加快培育住房消费。充分发挥住房补贴和住房公积金制度在刺激住房消费、拉动内需中的重要作用。一要大力推广住房补贴制度，将住房补贴纳入城镇从业人员的工资范畴，根据房价涨幅，及时调整住房补贴标准，提高中低收入者的住房消费能力。二要使住房公积金制度在城镇全覆盖，提高公积金缴交率，大力发展公积金贷款，坚持“可提可贷”政策，扶植积极支持中低收入家庭贷款买房，允许全省范围内异地贷款，创新公积金管理。三要降低住房消费的税费负担，简化房地产交易手续，构建高效的房地产交易平台，培育和规范房屋交易租赁市场。
　　3.加快调整供需结构。改善住房供应，加大保障住房、限价商品房和普通商品房的供应力度，形成保障与市场相结合的供应体系。大力扶持自住型需求，积极培育改善型需求，减少拆迁带来的刚性需求，防范热钱进入楼市，遏制投机炒作。保持供需基本平衡，房价基本稳定，防止大起大落。
　　4.加快住房保障制度建设。把解决低收入和中等偏下家庭的住房困难作为重大民生工程，加大公共财政投入力度，提高困难家庭的住房消费能力，大力发展廉租房、经济适用住房和公共租赁房，积极推进城市和国有工矿棚户区改造，不断提高保障水平、扩大保障面，健全住房保障机构，提高保障住房物业服务水平，严格对保障对象的监督管理，健全退出机制。
　　5.加快房地产业优化升级。修改资质管理规章，严格审批程序，提高准入门槛。加强市场监管，实行资本金监管，推行预售资金监管，建立信用管理制度，严肃查处违法违规行为，将实力不济、失信的企业逐步淘汰。鼓励企业兼并、控股、收购，对信用好的企业免除资本金监管和预售资金监管。通过高门槛、严监管、扶优扶强等措施，提高市场集中度，鼓励品牌企业做大做强。
　　6.加快推进节能环保。研究全装修房税收政策，改进征税方式，减轻全装修房税收负担。制定全装修房验收标准，组织开展全装修房验收试点。制定住房性能认定政策，推行住房性能认定，全面提升住房品质。鼓励物业公司与业主引入合同能源机制，通过加强管理、技术改造，降低房屋使用过程中的能耗。巩固白蚁防治技术引进成果，淘汰落后的防治技术。
　　7.加快科技创新步伐。鼓励房地产企业与设计、施工、装修、部品制造等企业融合，以提高住房舒适度和节能省地为目标，从产品研发、规划设计、建造施工等环节进行技术创新，增强科技创新能力，大胆采用新技术产、新工艺、新产品，推进住宅工业化，着力培育有专业技术队伍、有自主知识产权、有品牌价值的创新型企业。
　　8.加快推进房地产信息化。利用信息化手段推动房地产转变发展方式。加快建立全省房地产信息系统，涵盖住房保障、市场监管、公积金管理等内容，实现日常办公网络化、数据信息集成化、行政管理规范化、服务社会透明化，形成省—市（州）—县（市区）三级管理互联共享的信息系统。通过建立全省房地产信息系统，带动房地产企业将开发、经营、管理、服务等业务信息化，促进行业整体素质提升。
　　同志们，加快经济发展方式转变既是重大历史机遇，也是严峻挑战。加快转变房地产发展方式的任务十分繁重，我们一定要增强责任感、紧迫感，把谋用在“率先”上，把力使在“带头”上，抢抓机遇，迎难而上，苦练内功，做转变经济方式的领头羊，占得先机，赢得更大发展，为经济社会发展做出新贡献。