总结经验  提高认识  开拓创新
促进住宅与房地产业持续健康发展

（2003年8月11日）

同志们：
　　全省房地产业管理暨贯彻《物业管理条例》会议今天在历史文化名城岳阳市召开了。选择在岳阳市召开现场经验交流会，是因为岳阳市住宅与房地产工作成绩突出、全面发展，给我们提供了经验。这次会议的中心任务是全面总结交流各地发展住宅与房地产业经验，研究贯彻《物业管理条例》工作，促进住宅与房地产业持续健康发展，充分发挥其在带动投资、扩大消费、拉动经济增长的作用，为实现全面建设小康社会的宏伟目标做出贡献。会上罗桂求同志、高锦屏同志、向世林同志将作重要讲话，岳阳市等城市将做经验介绍，希望大家认真学习。下面，我就五年来住宅与房地产业的基本情况，以及贯彻《物业管理条例》工作讲几点意见。

　　一、以发展住宅与房地产业，拉动经济增长为第一要务
　　自1998年以来，全省住宅与房地产系统广大干部职工，认真贯彻党中央关于扩大内需、发展住房建设、拉动经济增长的战略决策，充分认识住宅与房地产业的支柱产业地位，明确发展住宅与房地产业，促进经济增长是自己的第一要务，抓住机遇，深化改革、调整结构、完善市场，使住宅与房地产业实现了持续高速增长，在国民经济中的地位日益提高，对经济增长的贡献突现。

  　房地产开发成为带动投资增长的火车头，扩大了投资需求。全省房地产开发年完成投资从1997年的34亿元增长到2002年的150.9亿元，年均增长34.7%，占全社会固定资产投资的比重从4.9%提高到11.2%，占GDP的比重从1.1%提高到3.4%。2003年上半年完成房地产开发投资97.9亿元，同比增长75.9%，占全社会固定资产投资的比重达到17.5%，超过了交通、电力、通信、制造业、水利等行业所占比重，对固定资产投资增长的贡献率为34.5%，是投资构成中最活跃的因素；房地产开发投资占GDP的比重达4.3%，对GDP增长的贡献率为20%，直接拉动经济增长1.9个百分点。住宅与房地产业作为国民经济的支柱产业已经初露端倪。

　　个人住房消费实质性启动，有效地扩大了消费需求。全省个人购房消费贷款余额从1997年末的9.2亿元增长到2002年末的110亿元，年均增长64.3%。到2003年6月底个人购房消费贷款余额达135.7亿元，比上年末增长23.4%。在全省个人消费贷款余额中，个人购房消费贷款余额占83.6%，个人汽车消费贷款余额占14.8%，个人助学贷款余额占1.5%。可见，在众多消费热点中，个人住房消费成为老百姓生活中最重要的消费热点。

　　岳阳市政府把住宅与房地产业作为拉动经济增长的重要支柱产业，加以培育发展，每年都要召开房地产工作会议研究布置工作，专门安排政府常务会议听取情况汇报，研究对策，出台政策措施，今年制定了《关于加快旧城改造的若干规定》和《关于进一步加强住宅小区建设管理的规定》。近年来，长沙市住宅与房地产业高速发展， 2002年完成房地产开发投资81.6亿元，占该市全社会固定资产投资的比重22.5%，占GDP的比重10%，直接拉动GDP增长2.5%，成为名符其实的支柱产业。

　　党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。改善和提高城乡居民的居住水平是“全面小康”的重要内容，省委书记杨正午在贯彻十六大精神的会议中强调要“高度重视城乡居民住房建设，大力改善居住条件，努力达到小康标准。” 在全面建设小康社会过程中，住宅建设具有巨大的市场潜力，住宅与房地产业面临新的发展机遇。

　　首先，城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。我省城镇居民人均使用购房贷款仅为597元，与上海市人均使用购房贷款9790元相比，不足上海市7%。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求。

　　其次，加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是我省建设全面小康社会的重要措施，根据规划，到2020年城镇化水平达到55%，城镇人口发展到3960万，这意味着每年将新增城镇人口97万。大量农村人口向城镇转移，城市人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

　　另外，产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。随着经济发展和产业结构调整，住宅与房地产业所属的第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。2002年我省房地产开发完成投资占固定资产投资的比重和占GDP的比重分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点。尽快提高住宅与房地产业所占比重，是我省经济发展的客观需要。

　　最近省委副书记、常务副省长于幼军和副省长徐宪平在听取省建设厅工作汇报时指出：“省建设厅要坚定投资拉动经济增长不动摇，加大重点工程建设力度，确保房地产开发投资增长；坚定扩大住房消费拉动经济增长不动摇，积极培育住房消费，激活房地产市场。” 全省住宅与房地产系统广大干部职工要深刻领会省政府领导指示精神，按照“两个坚定”的要求，提高认识，抓住机遇，加大工作力度，确保住宅与房地产业持续健康发展。

　　二、加快住宅建设，提高人民群众居住水平，努力实践“三个代表”重要思想
　　全省住宅与房地产系统广大干部职工认真实践“三个代表”重要思想，关心人民群众居住困难，千方百计加快住宅建设，城乡居民居住水平显著提高。5年间，城乡住房建设完成投资1590亿元，竣工住房面积3.1亿平方米，其中城镇完成投资1002亿元，竣工住房面积1.3亿平方米；农村完成投资588亿元，竣工住房面积1.8亿平方米。城镇人均住房建筑面积从1997年的18.7平方米提高到2002年的22.4平方米。农村人均住房建筑面积从1997年的23.6平方米提高到2002年的26.2平方米。城乡居民的居住环境进一步改善，住房装饰水平不断更新换代。

　　大力实施住房建设结构调整，积极发展经济适用住房建设，建立廉租住房制度，保障最低居住水平，完善住房供应体系。五年间，经济适用住房建设完成投资275.6亿元，竣工面积3825万平方米，解决了城镇42.5万户中低收入家庭的住房问题，平抑了过高的房价。在城市房屋拆迁中，对贫困家庭实行保障最低居住水平安置。

　　近几年来，岳阳市摸清最低收入家庭情况，成立了城镇廉租住房建设领导小组，制定了《岳阳市城镇廉租住房管理办法》和解决最低收入家庭住房问题的规划，在全省率先建立了廉租住房制度。岳阳市政府在财力十分紧张的情况下，筹集了200多万元，建设了第一批廉租住房，2003年春节前夕65户低保户欢天喜地搬进了新居，罗碧升市长在廉租住房住户彭莲家吃年饭拜年。长沙市大力开展旧城棚户区改造，着力解决旧城区贫困家庭的住房问题，制定了三年改造棚户区的规划，近1年来拆除棚屋40万平方米，使5000多户棚户居民喜迁新居。湘潭市对特困企业、低收入家庭建住房发放每平方米60元的补贴。

　　“三个代表”重要思想是我党的立党之本、执政之基、力量之源，是我们一切工作的根本出发点和落脚点。当前，各地要掀起学习“三个代表”重要思想新高潮，理论联系实际，始终如一地把“加快住宅建设，提高人民群众居住水平”作为本行业实践“三个代表”重要思想的首要责任，继续加快住宅建设，规范发展经济适用住房，切实抓好廉租住房制度的建立。

　　三、不断深化住房制度改革，完善住房公积金制度，推动住宅与房地产业发展
　　1999年1月1日起省政府决定停止住房实物分配，实行住房货币分配。但为了解决遗留问题，仍然采取存量公房按老政策出售，新建住房按新体制运行的双轨运行措施。2002年1月1日起省政府明确新老体制并轨，存量公房改为按经济适用住房政策向职工出售，标志着住房实物分配制的终结。2002年底，全省14个市、州，123个县（市）、区开始实施住房货币分配，累计对26829人发放了住房补贴资金1.3亿元。住房实物分配的停止、住房分配货币化的实施，提高了个人买房的支付能力，调动了个人购房资金，个人住房消费的巨大能量开始释放，个人住房消费强劲增长，取代了集团住房消费成为房地产市场的主导。

　　住房公积金制度日益巩固，管理工作正在步入规范化、法制化轨道。到2003年5月全省共有216万职工建立了住房公积金，覆盖率已达到70%，归集住房公积金总额103.2亿元。全省各地严格执行国务院《住房公积金管理条例》，停止发放新的项目贷款和单位贷款，挤占挪用住房公积金的行为已经得到有效地遏制。通过完善个人住房信贷政策、发展组合贷款、健全个人住房贷款风险防范制度、实行“一条龙服务”等措施，提高了办事效率，加大了个人住房贷款的发放力度，充分发挥保障、互助作用，扩大了住房消费，到2005年5月公积金个人住房贷款额已达27亿元。住房公积金管理的各项规章制度逐步健全完善，财政、审计的监督到位。全省统一开发、使用了住房公积金信息管理系统，住房公积金管理日益规范，管理水平和效率显著提高。

　　大部分省辖市出台了深化国有企业房改的指导性意见，按照因企制宜、方式多样、方案自选、民主决策的原则，推进企业的房改工作。企业出售存量公房、利用自用土地组织职工集资合作建设经济适用住房、给予工龄、住房补贴等形式推动了房改，大部分市、州的国有企业房改工作面达到80%以上。

　　深化住房制度改革，调整生产关系是推动住宅与房地产业发展的主要动力。各地要大力推进住房分配货币化，深化企业房改，增强职工住房消费的支付能力，不断扩大住房公积金覆盖面，规范住房公积金管理，积极发展个人住房信贷。

　　四、理顺关系，转换职能，提高驾驭房地产市场的能力
　　随着住房制度改革的推进，住房消费热点的形成，住宅与房地产业的高速发展，相关法律、法规的日益完善，与行业相应的市场调控、市场监管、公共服务和社会管理等政府行政职能衍生出来，房地产行政管理部门、住房公积金管理中心、房改办、开发办以及拆迁办对推动住宅与房地产业的改革发展发挥了重要的作用。各级房地产管理部门、住房公积金管理中心、房改办、开发办以及拆迁办积极投身政府机构改革，理顺房改、房地产开发、房地产管理三者之间的关系, 充实了力量，提高了地位，人才脱颖而出。按照国务院的统一部署,将全省住房公积金管理中心从124个拆并调整为14个，独立设置不依附于任何部门，管理人员从1300多人精简为750人,建立健全了住房公积金监管机构,强化了住房公积金管理。有的地方把开发办、房改办归到建设局。有的地方把职能相近的部门合并在一个局，如岳阳市把开发办、房改办归到房地产管理局，株洲市把开发办、拆迁办归到房产管理局，郴州市把开发办归到房产管理局，增强了政府的调控能力。

　　岳阳市房地产管理局结合机构改革和国有企业改制，深化直管公房的维修管理体制改革，把房管所改制成具有独立法人资格的物业管理企业或房屋维修企业，彻底改变了“政企不分，政事不分，主辅混合”及“以租养人，管理落后”的状况，实现了职能转换，为激活房地产市场、扩大住房消费、促进行业发展、拉动经济增长做出了突出的成绩，连续六年被建设部评为全国房地产管理先进单位。常德市房地产管理局和湘潭市房地产管理局加快了房管所改制步伐，推进职能转换。长沙市房屋产权管理局组建了长沙房产集团，对直管公房实行授权经营。

　　今后，各地房地产管理局、建设局、公积金管理中心要相互尊重，学会谦让，加强配合，团结一致，共谋发展。各地要按照国务院、省政府有关文件规定，尽快完成公积金管理机构的调整，任何人、任何地方、任何部门不得打折扣，不得另搞一套。当前有的房地产管理局仍然是“政企不分，政事不分，主辅混合”，只埋头经营直管公房，搞创收，以租养人；有的房地产管理局人员包袱沉重，工资保不住，甚至无钱购买房屋权属证书。这些都是职能不到位、缺位、错位的表现。各级房地产管理部门要增强紧迫感，稳步推进改革、改制，轻装上阵，切实转变职能，真正做到依法行政。

　　五、扩大开放，发展民营经济，优化环境，激活房地产市场
　　近几年，各地致力于建立公开、透明的房地产市场，实行开放政策，吸引大量投资从事房地产开发经营，指导房地产开发企业投资住宅建设，开发适销对路的住宅产品，满足多层次的住房消费需求。通过充分吸收民间资本，鼓励民营经济参与市场竞争，民营企业由小变大、由弱变强、由次要地位变主要地位，尽显生机和活力，对推动住宅与房地产业的发展做出了重要贡献。全省房地产开发企业从1997年的1034家增加到2003年6月的1986家，净增952家，其中民营企业从1997年的331家增加到2003年6月的1112家，净增781家。民营企业完成投资占总投资的比重1997年的44%提高到2003年6月的80.6%。

　　各地深入开展优化经济环境工作，转变干部观念，增强服务意识，优化房地产开发企业的投资环境，优化老百姓住房消费环境。连续三次清理涉及房地产项目建设的收费项目，取消、降低了84项收费。取消了40%以上房地产管理审批项目。长沙市、益阳市和湘潭市在项目报建中推行 “一站式审批，一个窗口收费”，简化了报建手续，堵塞了税费流失的漏洞，增加了财税收入，建立了统一、公平、透明的政策平台，受到房地产开发企业的一致好评。各市、县积极推行交易与产权一体化，实行窗口式服务，提高办证效率，缩短办事时限。长沙市、岳阳市、湘潭市、衡阳市、常德市、郴州市、浏阳市的房地产交易中心达到了现代化水平。株洲市房产管理局把所有的职能科室全部放在办证中心，实现网络办公，提供星级宾馆式服务，房产局的办证中心成为市政府唯一批准设立的政务分中心。株洲市房产管理局、常德市房产管理局导入CI形象工程，树立了勤政为民的行业形象。

　　全省通过降低交易门槛，取消房改房交易限制，进一步激活了房地产市场。结合本地实际情况，各市、县房地产管理部门从大局出发，克服行政经费不足的困难，坚决降低交易手续费和住房权属登记费。住房交易手续费从平均每平方米6.17元降到3元，下降51.4%。非住宅交易手续费从0.7%降到0.5%，下降28.6%。住房权属登记费从平均每套136元降到80元，下降41.1%。根据《湖南省房改房上市管理暂行办法》，各地取消了房改房上市审批，全面开放住房二级市场，免征综合税5%，把契税从3%降到1%，把土地收益金从1%降到0.5%，从根本上减轻了房改房上市的税费负担，对老百姓入市购房带来了实质性利好。城镇居民的住房消费观念发生了深刻的变化，逐步抛弃了“一房定终生”的观念，以旧换新、以小换大、以远换近、以次换好等观念取而代之，积极入市购房。常德市政府出台的《关于进一步搞活房产市场的意见》规定，住房交易的税费一律按10元/平方米征收。

　　各地通过服务创新，激活了房地产市场。各地举办的房交会、展示会、高峰会此起彼伏、高潮迭起，吸引居民住房消费。许多城市的交易中心适应假日消费的新变化，打破常规，在节假日照常上班，为购房者假日购房提供方便。岳阳市成立今日家园房地产营销策划有限公司，为房地产开发企业代理销售商品房，代办交易产权手续。株洲市建立了规范化、现代化的房产超市，使之成为居民住房消费的首选地。长沙市、岳阳市、株洲市建立了房产地理信息系统，形成电子档案，实现了远程申报办证，常德市、郴州市、衡阳市建立了房地产信息网站，实现房屋产籍资料数字化。推行电子政务，加快信息化进程，不断进行服务创新已蔚然成风。
搞活房地产市场是住宅与房地产工作永恒的主题。各地要紧紧围绕影响居民消费的各个环节，扩大开放，发展民营经济，增加有效供给，优化投资环境，改善消费环境，采取综合手段，扩大居民消费，努力激活房地产市场。特别是要全面放开住房二级市场，盘活存量住房，带动增量住房销售，形成存量与增量的良性互动。

　　六、加强宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进住宅与房地产持续健康发展
　　针对部分城市出现开发投资增长过猛、土地供应失控、经济适用住房供应过量、商品房价格下跌等问题，各市、州采取了有效措施，加强宏观调控。

　　一是各地认真贯彻省委、省政府《关于禁止党政机关组织职工新建住房的通知》（湘办[2002]60号文件），坚决制止党政机关集资建房搞变相实物分房，严肃查处享受房改优惠购房后违规购买经济适用住房、集资建房等行为，彻底开展清房工作。长沙市、岳阳市、株洲市、常德市等城市全面禁止单位自建住房。大多数城市基本形成了要住房找市场的局面，规范了住房供应渠道，增强了房地产市场发展的后劲。

　　二是实行经济适用住房供应总量控制政策。今年以来长沙市取消了经济适用住房敞开供应的政策，实行经济适用住房供应总量控制，刺激了房地产市场回升，解决了经济适用住房供应过量、滥用政府优惠政策、房地产市场低迷等问题，培育房地产市场，取得了良好的调控效果。

　　三是加强市场分析，建立房地产市场联席会议制度，公开披露房地产市场信息，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。今年，我厅与省国土资源厅、省统计局、省计委和人民银行长沙支行共同建立了房地产市场联席会议制度，每季度召开一次会议，研究分析房地产市场形势，针对存在的问题，采取一致行动实施调控。在一季度的形势分析报告中提出了“加强土地供应总量控制，抑制土地供应量猛增的势头”和“适度控制房地产开发项目贷款的增长速度,积极发展个人住房消费信贷”等政策建议，得到了省国土资源厅、人民银行长沙支行以及各大商业银行的积极响应。

　　全省开展了声势浩大的整顿和规范房地产市场工作，重点解决群众反映强烈的问题。如违法违规开发、严重拖欠工程款、合同欺诈、商品房质量低劣、面积短斤缺两、虚假广告、配套设施不兑现、物业管理不规范以及违法中介等长期困扰消费者的问题，得到了有效的解决，房地产市场秩序明显好转，解除了老百姓购房的后顾之忧。2002年全省查处房地产开发企业226家，其中，降低资质等级20家，注销资质证书106家；查处物业管理企业38家，其中，降低资质等级6家，注销资质证书23家；查处中介企业35家，其中，注销资质证书17家。加大对假脱钩的查处力度，处理了6家假脱钩企业，对69家完成脱钩改制的房地产评估企业进行公告。长沙市、岳阳市、株洲市、衡阳市、邵阳市、益阳市、永州市等城市严肃查处越级开发、非法转让、违法建设等行为，整治无序开发、恶性竞争，取得了良好的成效。
在整顿和规范房地产市场秩序工作中坚持标本兼治、重在治本，把集中整治与制度建设有机地结合起来。在各级政府主管部门的推动下，房地产企业积极开展销售“放心房”、提供“放心中介”承诺活动，向社会庄严承诺。全行业形成了共识，市场经济是信用经济，市场经济越发展，信用越重要，社会信用缺失将大大增加交易成本，动摇市场经济的基石，制约和阻碍行业发展。为此，今年全省上下共同努力建立房地产企业及执业人员信用档案系统，目前2795家房地产企业中已有1553家建立了信用档案，并上网公示，邵阳市、常德市、湘潭市、怀化市、湘西自治州、张家界市等地上网企业达70%以上。企业自觉地依法规范经营，维护消费者的合法权益，加强行业自律，维护行业整体形象。
要使住宅与房地产业持续健康发展，我们就必须看到潜在的危机，正视存在的问题，要一手抓加快发展、激活市场，一手抓宏观调控、整顿规范，两手都要硬。只有这样，我们才能预防房地产市场过热，防止出现房地产泡沫，避免行业大起大落；只有这样，我们才能让老百姓买得放心，用得安心，住得舒心；只有这样，我们才能确保住宅与房地产业持续健康发展，为拉动经济增长作贡献。

　　七、拓展物业管理覆盖面，建立市场机制，完善物业管理法制环境
　　随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的共有住房逐渐转变成个人所有，而原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。在这变化过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。经过多年探索，我省物业管理取得了重要进展。

　　第一，物业管理区域不断延伸，物业管理观念深入人心。目前全省城镇已实行物业管理的项目3000个，管理面积9000万平方米。物业管理项目已由商品住宅小区拓展到了行政机关、医院、学校、厂矿、车站、商场、写字楼等。物业管理引入湖南以来，它就以全新的理念不断改变人们固有的管理模式。单位后勤服务管理这一福利型管理模式慢慢从人们的日常生活中淡化。从省会长沙到湘西小镇，从政府机关到居民小区，物业管理进入寻常百姓家，成为广大群众生活中不可或缺的一部分。

　　第二，行业发展初具规模。从第一家湖南本土物业管理公司成立以来，我省的物业管理企业数量每年都在以超常规的速度增长。目前，我省物业管理企业已达681家，从业人员40000余人，其中直接吸纳下岗职工近24000人。物业管理企业已逐步从母体中分离出来，开始树立自己的品牌，独立承接社会各类物业管理业务。物业管理服务包括了房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护、保安、家政等众多服务内容，物业管理业成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。

　　第三、市场竞争机制基本形成，行业水平不断提高。2000年衡阳市房产管理局率先把房地产大厦的物业管理面向社会公开招标，衡阳市委、政府、人大、政协四大家的大院也实行招标。2000年底长沙市委、市政府机关大院的物业管理面向全国公开招标，从此拉开了我省物业管理项目向全社会公开招投标的大幕。越来越多的物业管理项目纷纷引入竞争机制，采用公开招标选择物业管理企业。通过引入竞争机制，物业管理水平迅速提高。从当初简单的物业管理到接受发达地区物业管理的指导，再到创立我省的物业管理模式，我省物业管理经历了一个从简单模仿到创新发展的艰难过程。至今，我省已涌现出97个国家级和省级优秀物业管理项目，遍布全省各个地区。2002年我省物业管理更是创纪录地获得了8个全国示范项目，居全国第七位。

　　第四，物业管理法制环境不断完善。1999年我们着手起草《湖南省城市住宅区物业管理条例》，经过三年努力，条例于2002年1月24日经省人大常务委员会审议通过，于2002年5月1日正式实施。我们相继出台了《湖南省物业管理收费管理办法》和《湖南省物业管理服务标准》。长沙市、岳阳市、株洲市、湘潭市、怀化市、郴州市、常德市等城市相应制定了有关物业管理、企业资质管理、物业管理招标投标及专项住宅维修资金管理等方面的配套规章。岳阳市在我省率先建立住宅公用设施设备维修资金制度，目前已经做到了制度完善、征收到位、管理规范、合理使用，对保障物业管理活动顺利进行发挥了重要作用。

　　近几年的实践表明，发展物业管理，有利于调整居民消费结构，扩大居民消费，拉动经济增长；有利于创造安全舒适的居住环境，提高人民群众居住质量；有利于扩大就业容量，吸纳下岗分流人员，缓解就业矛盾；有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

　　八、贯彻《物业管理条例》，依法规范发展物业管理
　　2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，于9月1日正式实施。《条例》的颁布施行，标志着物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障。全面、准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，是各级房地产行政主管部门的一项重要职责。近期，应着重抓好以下几个方面的工作：

　　1、加强对《条例》的宣传。物业管理与人民群众的工作、生活息息相关，涉及人民群众的切身利益。《条例》的贯彻实施，需要动员和依靠广大人民群众。《条例》涉及公安、财政、民政、价格、市政公用事业等行政主管部门的监督管理职责，涉及各类社会组织、物业管理活动的行为主体，必须加强对《条例》的宣传学习工作，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉地贯彻执行《条例》。各地应当在9月1日前把宣传学习活动开展到每一个物业管理企业、每一个物业管理项目、每一个住宅小区。

　　2、完善有关的配套法规，抓紧修改省里的条例。国务院《物业管理条例》共7章70条，《湖南省城市住宅区物业管理条例》共7章40条，两者相比较，相同条款仅占15.6%，不相同条款占84.4%。因此，尽快明确国务院《条例》中的授权条款，修改、完善我省地方性法规，已经迫在眉睫，省建设厅将组成专门的班子负责该项工作。各地要迅速清理有关物业管理的政策规章，该修改的应当立即修改，该废止的应当马上废止。

　　3、加强对业主大会工作的指导监督。各地房地产行政主管部门要正确处理行政监督管理和业主自我管理的关系，按照《条例》规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。同时，要监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　4、规范前期物业管理。要逐步推进建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实施专业化管理。要规范前期物业管理招投标活动。根据物业管理活动的特点，降低招标投标成本，减轻业主负担。要加强对建设单位履行法定义务情况的监督。

　　5、建立“质价相符”的服务收费机制。要从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。

　　6、完善住房专项维修资金制度。要全面建立住房专项维修资金制度，商品住宅的专项维修资金应当足额缴纳，已售公房的专项维修资金应当按规定从售房款中划出。住房专项维修资金制度按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理。

　　7、大力提高物业管理从业人员素质。要加强物业管理专业人员管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。

　　8、处理好物业管理与社区建设的关系。物业管理在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区。

　　九、加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，维护社会稳定
　　在全省大力推进城镇化进程的大背景下，城市房屋拆迁工作面临着前所未有的压力和困难。特别是2001年6月13日国务院重新颁布《城市房屋拆迁管理条例》，对拆迁政策进行了重大调整，我们经历了新老条例过渡的阵痛。为了维护社会稳定，各级房屋拆迁主管部门依法强化拆迁管理，开展执法检查，充实拆迁信访力量，加强信访接待能力，处理好拆迁纠纷，严格监督政府拆迁行为，督促拆迁补偿到位，及时纠正违法拆迁。常德市在进行大面积的旧城区改造时，坚持依法拆迁、合理补偿、妥善安置的原则，切实保护拆迁当事人双方的合法权益，确保了城市建设顺利进行，没有出现大的拆迁纠纷和群众上访。
各地按照《城市房屋拆迁管理条例》和《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》，启动了新条例实施工作。长沙市、常德市颁布了本市的实施办法，其它市、州也在积极地酝酿。经过近一年的实施，全省大多数城市房屋拆迁工作基本上实现了从计划调节到市场调节的过渡，从依靠行政手段到依靠法律手段的过渡，从直接组织拆迁到公正执法的过渡，拆迁上访和拆迁纠纷明显减少。
我们组织开展全省危旧房屋安全大检查，检查房屋面积9500万平方米，鉴定危险房屋727万平方米。各地相应加强危险房屋改造工作，目前已拆除290万平方米，采取了技术处理措施的350万平方米。通过危旧房屋安全大检查，加强整改，防止了房屋倒塌事故的发生，保障了人民群众的居住安全。
针对房屋拆除安全事故频发的现象，我们开展了全省城市房屋拆除安全检查，及时排除了房屋拆迁中的安全隐患。通过总结经验教训，我们发现在城市房屋拆除管理中确实存在错位、漏位问题，是造成城市房屋拆除中频繁发生安全事故的重要原因。省政府明确界定房地产管理部门和建筑工程管理部门在房屋拆除安全管理方面的职责，完善了安全责任制。

　　当前仍有一些地方不顾当地经济实力，盲目大拆大建，拆迁补偿资金不到位，被拆迁户安置不落实，不按房地产市场价格进行补偿，侵害被拆迁人的权益，滥用行政裁决和强制执行手段，激化社会矛盾；个别地方的房屋拆除安全责任制没有落实，房屋拆除安全事故时有发生。城市房屋拆迁工作是一项政策性、社会性、群众性很强的工作，关系到广大人民群众的切身利益，关系到社会稳定和经济建设的大局。各市、州要突出抓好房地产市场价格评估，确定公正、合理的拆迁补偿金额，保护拆迁当事人双方的合法权益。要加强对城市基础设施、城市公益事业建设项目的拆迁监督管理，尤其是要监督指导所辖县（市）的城市房屋拆迁工作。建设局和房地产管理局要进一步落实房屋拆除安全责任制，各司其职，各负其责，依法查处拆除施工中的违法、违规行为。各地要认真对待拆迁信访工作，及时化解拆迁矛盾。群众在信访中反映的问题，各级主管部门要认真调查处理，及时就地解决，不能将问题和矛盾向上推。

　　同志们，学习岳阳经验，交流各地的成功做法，相互借鉴，取长补短，对今后做好住宅与房地产工作十分重要。让我们振奋精神，坚定信心，解放思想，实事求是，与时俱进，在“三个代表”重要思想的指引下，在省委、省政府的领导下，努力开拓住宅与房地产业工作新局面，为全面建设小康社会做出应有的贡献。