湘建房〔2007〕255号

各市州建设局（建委、规划建设局）、房地产局、统计局：

2007年7月19日，省建设厅、省统计局、省发展和改革委员会、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局、国家统计局湖南调查总队、长沙市房屋产权管理局在长沙召开了2007年上半年房地产市场联席会议，就我省上半年房地产市场运行情况以及下半年发展趋势进行了认真分析。现将有关情况通报如下：

一、上半年房地产市场形势

2007年1—6月，受经济发展加速、居民收入增加等影响，我省房地产市场日益活跃，房地产投资需求和住房消费需求强劲增长，房地产市场供销两旺，商品住宅空置面积下降，房价持续攀升。主要表现在：

1、房地产开发投资快速回升。1-6月，全省完成房地产开发投资319.9亿元，同比增长39.7%，分别比上年同期和上月高15.7个和2.8个百分点，高于全省固定资产投资增幅3.6个百分点，高于全国房地产开发投资增幅11.2个百分点。投资总量、投资增幅分别居全国第12位、9位，居中部六省第3位、4位。房地产开发投资占全省固定资产投资的比重为18.7%，比上年同期提高0.4个百分点。房地产开发投资回暖的主要原因：一是长沙投资大幅回升，原来投资需求不足的城市由淡转旺。长沙市完成投资177.3亿元，同比增长37.9%，比上年同期高17个百分点，占全省比重为55.4%，益阳、岳阳、永州、娄底、湘西、张家界、邵阳等7市州的投资增幅均超过全省平均水平；二是房地产开发企业信心回升，沿海、发达地区的企业抢滩进入湖南房地产市场，上规模的大项目明显增加，投资规模上亿的企业有632个，比去年同期多144个，占全部房地产开发企业的比重为26.8%，同比提高3.9个百分点；三是外商投资急剧增长，完成投资25亿元，同比增长90.7%。

2、房地产用地供应量大幅增加。上半年，在用地形势总体趋紧的形势下，全省增加了住宅、商业服务等民生用地的供应量，扭转了房地产用地供应减少的局面，缓解了供求矛盾。房地产用地供应总量为1188.6公顷，同比增加29.2%，占全省建设用地供应总量的33.8%，其中住宅用地808.9公顷，同比增加21%，商业服务用地379.7公顷，同比增加50.7%。大力调整住宅用地供应结构，显著增加普通商品住宅用地供应，普通商品住宅用地供应面积652.7公顷，同比增加46.6%，占住宅用地的80.7%，比上年同期提高14.1个百分点。房地产用地出让地价持续上扬，其中住宅用地价格上涨11.3%。全省房地产开发企业现存的待开发土地1669.5公顷，同比增加19.7%。

3、房地产贷款增速减缓。截止6月末，全省金融机构房地产贷款余额为789.1亿元，同比增长30％，增幅回落7.6个百分点，占全省贷款余额的13.5%。1-6月，新增房地产贷款131.7亿元，占全省新增贷款的21.1%。房地产开发贷款增速大幅回落，房地产开发贷款余额为288.8亿元，同比增长16%，增幅回落42个百分点，占房地产贷款余额的36.6%。住房消费需求强劲增长，购房贷款快速增长，购房贷款余额为385.4亿元，同比增长37.5%，增幅提高14.5个百分点，占房地产贷款余额的48.8%，其中个人住房贷款283.4亿元，比年初增加53.3亿元，占同期房地产新增贷款的40.6%。房地产贷款结构不断优化，购房贷款与开发贷款比例更趋合理，为1.34：1，同时个人住房贷款在购房贷款中的比重逐步增加。政策性住房贷款余额104亿元，同比增长46.7%，增幅回落2个百分点，占房地产贷款余额的13.2%。

4、商品房供销两旺。全省商品房施工面积5707.8万平方米，同比增长37.7%，其中住宅4451.6万平方米，同比增长40.4%。商品房新开工面积1758.2万平方米，同比增长35.9%，其中住宅1380.9万平方米，同比增长34.5%。商品房竣工面积624.2万平方米，同比增长20.1%，其中住宅501.4万平方米，同比增长18.3%。商品房销售面积973万平方米，同比增长46.5 %，增幅同比提高27.4个百分点，其中住宅896.8万平方米，同比增长51.8%，增幅同比提高29.8个百分点。商品房销售额212.3亿元，同比增长69%，其中住宅为181.5亿元，同比增长93.7%。

5、商品住宅空置面积减少，房价持续上涨。截止6月底，全省商品房空置面积183.2万平方米，同比增加20.9%，其中住宅空置90.9万平方米，同比减少1.4%；写字楼空置3.7万平方米，同比减少12.7%；商业营业用房空置68.3万平方米，同比增加57.8%。1—6月，全省商品住宅价格为2024元/平方米，同比上涨6.6%，环比上涨1.7%。长沙市主城区商品住宅均价为3054元/平方米，同比上涨6.8%，环比上涨1.8%。

6、城市房屋拆迁面积增加，拆迁信访有所反弹。1－6月，全省共审批发放拆迁许可证150个，同比减少4.9%，实际完成拆迁面积107.7万平方米，同比增加17.2％，拆迁户数9071户，同比增加74.1％。行政裁决21户，无司法裁决，行政强拆5户，司法强拆1户。到省上访78批157人次，批次上升4%，人次下降34.6％，其中集体访8批53人次。到京上访44批84人次，批次上升7.3%，人次上升64.7%，其中集体访5批34人次。

7、完善住房保障制度，为民办实事工作进展顺利。上半年全省廉租住房建设和经济适用住房建设进展顺利，经济适用住房完成投资6.5亿元，施工面积150万平方米，竣工面积17.9万平方米，竣工面积已完成年计划的17.9%；廉租住房建设筹集资金5234.1万元、建设和筹集面积10万平方米，完成了年计划的50%。

当前，湖南省房地产市场活力增强，呈现出进一步加快发展的态势，同时也面临着房价上涨较快、商业营业用房空置较多、逾期的个人住房贷款增长较快等问题。房价上涨较快成为当前市场运行的主要矛盾，造成商品住房价格上涨的主要原因：一是住房消费需求快速增长，商品住宅供求关系偏紧，销售面积大于竣工面积，销售面积增幅高于竣工面积增幅33.5个百分点，其中，长沙市主城区商品住宅供销比为0.76:1，求大于供的局面进一步加剧；二是土地供应趋紧，地价持续高位运行，全省地价涨幅比房价涨幅高6.1个百分点，长沙市地价涨幅高达25.1%，高出房价涨幅18.3个百分点；三是固定资产投资中人工费用上涨11.2%，建筑材料上涨3.7%；四是建筑普遍采用节能环保产品，推动了建造成本上升；五是税费的增加无形中转嫁到房价上，城镇土地使用税、土地有偿使用费以及长沙市基础设施配套费成倍增加。

二、下半年房地产市场走势

根据国家宏观调控政策的走向和上半年湖南房地产市场发展情况，下半年房地产市场将呈现以下特征：

1、房地产开发投资将快速增长。随着我省城镇化进程的加快、居民购买力的提高和房地产行业的日趋规范，房地产开发企业投资信心与日俱增。当前，我省住房需求强劲，房价在全国排名较后，价值洼地现象吸引了投资者强势抢滩，国内以及境外许多重量级的房地产商已陆续进入湖南，这些企业开发资金充足，将对未来市场产生很大的推动作用。

2、民生用地供应力度加大，但供求矛盾依然突出。下半年，土地供应管理进一步加强，各地调控措施将从严制定，虽然目前土地供应十分紧张，但民生用地将得到保障，普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房的用地供应量将加大。同时，随着我省经济快速发展，将形成新一轮用地高峰，造成我省用地缺口很大，土地供需矛盾也将加剧。

3、商品房开发结构将调整，中小户型住宅占比提高。住宅户型结构调整是宏观调控的重点，下半年我省将进一步加大房地产供应结构调整力度，合理确定当地新建商品住房总面积的套型面积结构比例，积极发展中小套型、中低价位商品住宅，增加套型建筑面积在90平方米以下的商品住房供应量。同时由于我省商品住宅空置下降，商业营业用房空置上升，开发企业也将积极调整投资策略，加大住宅供应量，减少商业营业用房的投入。在政府调控和市场调节的合力作用下，后阶段调控效果将逐步显现，供应结构会更加合理，中低价位、中小套型普通商品住房将成为市场需求的主流产品。

4、房地产贷款增长放缓。今年宏观调控力度进一步加大，央行连续5次上调存款准备金率，3次上调存贷款利率，在稳健且适度从紧的大环境下，由于1-6月全省新增贷款624.3亿元，占到全年计划新增贷款的近90%，其中房地产贷款新增131.7亿元，大部分行（社）上半年新增贷款已经占用了全年大部分贷款规模。在央行严格控制各商业银行总行新增信贷规模的前提下，后阶段我省金融机构新增贷款大幅度增加的可能性较小，下半年全省房地产贷款增速将进一步趋缓。

5、住房保障制度进一步完善。随着《湖南省人民政府关于加快廉租住房建设的通知》的出台，下半年，我省将认真落实文件精神，年底前全省市（州）、县（市、区）都将建立廉租住房制度，健全城镇住房保障体系，廉租住房工作规范化和信息化管理将得到加强，中低收入家庭居住困难得到一定的解决，市场供需矛盾得到一定的改善。预计全省年内建设100万平方米经济适用住房和20万平方米廉租住房的任务将按时完成。

6、二手房交易受政策影响出现萎缩。受二手房交易税收政策影响，二手房市场发展规模受到限制。另外，一级市场商品住宅节节攀升，居民对房价上涨预期较高，使得手中握有二手房的市民产生惜售心理，因此，我省二手房市场发展仍会较慢。

湖南省建设厅

湖南省统计局

二OO七年七月三十一日