各市州住房和城乡建设局（建委、规划建设局）、房地产局、统计局：

2016年10月20日，省住房和城乡建设厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、省国税局、省地方税务局、湖南银监局，长沙市住房和城乡建设委员会、株洲市房产管理局、湘潭市房产管理局等单位参加了2016年1-9月全省房地产市场联席会议。会议就2016年1-9月全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2016年1-9月全省房地产市场形势通报如下。

一、2016年1-9月全省房地产市场基本情况

今年前三季度，我省房地产市场呈现量价齐升走势，房地产开发投资持续回升，库存去化周期总体下降。

（一）商品房成交持续活跃。商品房销售面积5001.13万平方米，同比增长26.8%，增速分别比去年同期、今年上半年提高5.3个、回落1.4个百分点，比全国平均增速低0.1个百分点。总量、增速在全国排名第8位、第12位，在中部地区排名第3位和第5位。商品房销售额2354.36亿元，同比增长35.1%，增速分别比去年同期、今年上半年提高10.7个、回落0.5个百分点。其中：住宅销售面积4511.44万平方米，同比增长27.5%；住宅销售额1955.65亿元，同比增长38.6%；非住宅销售面积489.69万平米，同比增长21.13%；非住宅销售额358.71亿元，同比增长18.46%。

从市州情况看，全省14个市州中商品房销售面积均较去年同期上升，增幅较大的为怀化市（52.4%）、张家界市（50.4%）和衡阳市（46.6%）。长沙市商品房销售面积1734.9万平方米，占全省的34.7%，同比增长30.3%。

（二）房地产开发投资增速逐月回升。完成房地产开发投资2061.46亿元，同比增长10.7%，增速分别比去年同期和今年上半年提高17.2个和2.9个百分点，比全国平均增速高4.9个百分点。总量、增速在全国排名第14位、第12位，在中部地区排名第4位和第3位。房地产开发投资自3月份扭转了连续10个月负增长后，累计增幅逐月回升，9月达到年内新高（10.7%）。从投资结构看，住宅完成开发投资1312.29亿元，同比增长2.7%，占全省房地产投资的63.66%；办公楼完成投资120.17亿元，同比增长34.1%；商业营业用房完成投资395.15亿元，同比增长30.6%；其他非住宅完成投资233.84亿元，同比增长22.1%。

从市州情况看，全省14个市州中，有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升，增幅较大的为张家界市（37.7%）、长沙市（19.5%）和株洲市（18.7%）；有3个市州投资总量较去年同期下降，分别为岳阳市（-4.1%）、郴州市（-8.6%）、娄底市（-8.8%）。长沙市完成房地产开发投资924.43亿元，占全省的44.84 %，同比增长19.5%。

（三）商品房新开工面积增速较快，竣工面积增速高位回落。商品房施工面积28215.97万平方米，同比增长6.6%，增速分别比去年同期、今年上半年提高1.5个、回落1.7个百分点；商品房新开工面积5209.26万平方米，同比增长17.2%，增速分别比去年同期、今年上半年提高38.4个、回落1.8个百分点，总量、增速在全国排名第8位、第5位，在中部地区排名第3位和第2位；商品房竣工面积2736.41万平方米，同比增长22.6%，增速分别比去年同期、今年上半年提高31.1个、回落19.7个百分点。其中：住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为20177.82万平方米、3618.33万平方米和2061.51万平方米，同比分别增长3.8%、9.3%和18.3%；非住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为8038.16万平方米、1590.93万平方米和674.91万平方米，同比分别增长14.34%、40.21%和37.91%。

（四）房价稳中有涨。9月，全省新建商品住宅均价4509元/平方米，在全国排名第28位。根据湖南调查总队抽样调查，9月，全省新建商品住宅价格同比上涨12.1%，连续6个月同比涨幅扩大，较8月扩大3.3个百分点；环比上涨3.2%，涨幅较8月扩大1.9个百分点。国家统计局数据显示，9月长沙市新建商品住宅均价同比上涨12%，环比上涨4.4%，同比、环比涨幅分别在70个大中城市中排名第18位、第10位。我省房价长期处于低位，近期涨幅有所扩大，但仍在合理区间。

（五）商品房库存去化周期总体下降。据我厅初步调查测算，截至今年9月底，待售商品房（指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房）库存去化周期18个月，环比缩短0.2个月，较去年底缩短2个月。其中：住宅去化周期12.4个月，环比缩短0.4个月；非住宅去化周期53.6个月，环比持平。

（六）房地产用地供应面积降幅扩大，出让均价小幅增长。房地产用地供应2463.88公顷，同比减少21.3%，降幅分别较去年同期、今年上半年扩大5个、12个百分点。其中商服用地供应923公顷，同比减少25.4%；住宅用地供应1540公顷，同比减少18.7%。房地产用地出让总价款422.13亿元，同比减少15.8%。受房地产销售逐步好转的刺激，全省房地产用地供应出让均价有所增长。全省房地产用地出让均价1912.5元/平方米（合127.5万元/亩），同比上涨3.1%。其中商服用地出让均价1907.9元/平米，同比上涨4.5%；住宅用地出让均价1915.8元/平米，同比上涨1.9%。

（七）房地产税收增速同比减少。完成房地产税收477.33亿元，同比减少1.9%，增速比去年同期回落19.1个百分点。房地产业税收占地方收入比重23.9%、占税收总收入比重21.2%，占地方税收收入比重42.9%，占比较去年同期分别回落2个、0.7个、0.8个百分点。在全省销售快速增长的同时，房地产税收减少的原因有：一是今年年初出台的降契税营业税新政减税效应明显；二是营业税改增值税后，房地产企业税负有所减轻。

（八）个人住房贷款快速增长，开发贷款增速继续放缓。9月末，房地产贷款余额6563.29亿元，占全部贷款的比重为24.3%，同比增长25.9%，高于全部贷款增速10.2个百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额2036.78亿元，占房地产贷款的31%，同比增长23.1%，增速比今年上半年回落3个百分点。个人购房贷款余额4487.1亿元，占房地产贷款的68.4%，同比增长26.8%。其中，个人住房贷款余额4096.5亿元，同比增长28.2%，增速比今年上半年提高8.2个百分点。

从总体情况来看，我省房地产市场明显回暖，去库存工作取得阶段性成效，但仍存在一些突出问题：一是城市间分化现象突出。部分三四线城市、县城库存居高不下，如衡阳市、永州市去化周期分别超过2年、3年，有的县城去化周期更长，衡阳、邵阳市9月新建商品住宅销售价格同比分别上涨0.9%、下跌0.4%。长沙、株洲等地新建商品住宅库存去化周期均在12个月以内，9月新建商品住宅销售价格同比分别上涨12%、3.4%。二是非住宅库存积压十分严重。住宅库存去化周期逐月缩短，9月底已接近12个月以内的合理区间，但非住宅去化周期近期一直徘徊在50个月左右，考虑到办公楼、商业用房等投资上半年仍以约30%的速度高速增长，非住宅去库存所面临的形势更加严峻。三是部分房地产楼盘存在误导、欺诈、炒作、虚假广告、捂盘惜售等行为，制造限购、房源紧张气氛，哄抬了房价，损害了消费者权益。

二、下阶段房地产市场发展研判

近期，全国20多个热点城市密集出台了房地产调控新政。本轮调控最显著的特点是体现了“分城施策”的原则，不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异；并且是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显。在我省房地产市场总体处于供大于求的格局下，去库存仍是下阶段主要任务，预计全省房地产市场呈现以下发展趋势：

一是商品房销售增速有所放缓。今年以来，房地产市场在信贷宽松、各项去库存政策落地的背景下，住房刚性和改善性需求得到持续释放，全省商品房销售保持了高速增长，预计销售形势有望持续向好，但受热点城市房地产政策收紧传导效应以及去年四季度基数较高等因素影响，商品房销售增速将有所回落。

二是房地产开发投资持续回升。房地产市场成交持续回暖，房地产企业拿地和开工意愿增强，商品房新开工面积、竣工面积将保持较快增长，房地产开发节奏有所加快，预计房地产开发投资增速将稳中有升。

二、商品房住宅库存继续减少，非住宅库存仍处于高位。随着销售的持续较快增长，商品房住宅库存有望继续减少，但商品房非住宅受“电商”影响需求低迷，加上非住宅开发投资、新开工面积、竣工面积等持续快速增长，增加了去库存难度，预计近期商品房非住宅库存高企的局面仍难以改变。

四是房价稳中有升，城市间分化明显。受利好政策和预期好转的影响，供求关系逐步改善，预计我省房价将稳中有升。但城市间分化加剧，长沙等热点城市区域优势明显，住房需求旺盛，房价上涨压力加大；部分三四线城市、县城受库存高企、需求疲软影响，房价预计涨幅较小或基本持平，个别地区仍有下降压力。