湘建提复〔2024〕40号 A类 (公开)

湖南省住房和城乡建设厅关于省政协

十三届二次会议第0135号提案的答复

民建湖南省委会:

贵委提出的《关于促进我省房地产业健康发展与平稳转型的建议》收悉。经研究,现答复如下。

一、关于“提高房地产开发门槛,逐步退出住房预售制”的建议

为促进房产市场平稳健康发展,根据住建部要求,我省房地产市场实施“因城施策、一城一策、精准施策”的政策思路。在推行现房销售制度上,采取在长沙市试点先行、探索经验、以点带面、行稳致远的原则,不断提高新建商品房现房销售的比重和规模,推动新建商品房逐步转向现房销售模式。主要从以下几个方面开展研究探索。一是土地供应。现房销售试点项目可采用“带规划设计方案”方式供地,探索土地出让金分期、分批次缴纳模式,并与分宗办证、分期竣备、分期销售有机衔接。土地剩余价款可放宽至现房销售备案之前缴清,最迟缴款期限原则上不超过1年。二是金融支持。一方面,提供足额开发贷款。金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,优先向现房销售试点项目提供开发贷款,开发贷期限延长至现房销售阶段。另一方面,实施利率优惠政策。金融机构参照LPR利率适当下浮的标准给现房销售试点项目提供开发贷支持。另外,还可进一步拓宽融资渠道,使房地产开发企业凭自有资金和融资能够完成项目开发建设。三是税收优惠。对商品房现房销售试点开发企业依法依规落实税费优惠政策。推迟预缴税金时间到当期销售批次销售率达到90%节点。现房销售产生的增量留抵退税,按照有关税收政策规定办理退税手续,缩短退税时间2个月。四是财政缴纳。将现房销售试点项目当期销售批次地价尾款、城市基础设施配套费和防空地下室易地建设费等报建规费由现行的施工许可之前缴清放宽至现房销售备案之前缴清。

商品房预售制度支撑了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模,已经形成一种巨大的惯性和利益捆绑,如果短期内强制全面实行现房销售,必将引发房地产行业甚至全省经济的剧烈震动,相关风险不可小觑。一是对购房者而言,将因房价上涨受损。据房企反映,在维持房企利润率不变的情况下,将导致财务成本增加,推高房价上涨10%左右。二是对房企而言,将加剧经营困难。主要体现在加剧企业流动性紧张、导致利润下滑。三是对社会而言,将影响经济增长。如果骤然推行现房销售,将可能导致大量房企资金紧张,无力摘牌,引发大规模流拍,从而导致房地产开发投资下滑乃至整个房地产行业规模收缩,并进而影响关联产业发展,甚至带来GDP增速收缩。

下一步,我厅将有力有序推进现房销售试点,指导长沙等地制定金融、财税、土地支持政策,稳步提升现房销售比重。另一方面,坚持常态长效监管,严控预售许可这一关键环节,继续坚持“无评估不预售、有风险不预售、谁预售谁负责”。严格资金监管,推动各地设立统一的“全过程、全流量、全流向”预售资金监测账户,防范房企违规存取、银行违规划扣预售监管资金。做好信用监管,加强房地产企业和从业人员信用体系建设,对于不能按时交房、拖欠施工企业和材料商账款的房企和大股东,限制购地和开发新的项目。

二、关于“促进住房保障与住房置换,大力建设高品质住宅”的建议

为扩大保障性住房供给,提高住房保障覆盖面,2022年以来,我省加快发展保障性租赁住房,支持多主体通过新建、改建、收购市场存量商品房等多种形式筹集保障性租赁住房。截至2023年底,筹集保障性租赁住房15万套。据统计,其中有5万套保障性租赁住房是通过利用存量房屋进行改造改建进行筹集建设的,在筹集模式中占比达33%。部分国有闲置办公、仓库等用房通过改造改建,面貌焕然一新,继续发挥保障功能。长沙、张家界等地通过购买方式,盘活了部分难以交付的商业楼盘,取得扩大保障效能和化解房地产库存问题的双赢效果。近年来,我厅通过系列措施推动居民住房品质提升,出台《湖南省住宅物业住房品质分类导则》,规范各类住宅物业住房标准;推动红橡春园等7个项目开展住房品质楼盘试点工作,以点带面提高楼盘住房品质。

根据国家决策部署,今后刚性住房需求主要通过保障性住房来解决,改善型住房需求主要通过市场来解决。下一步,我厅将推进完善“保障+市场”的住房供应体系。一方面,进一步扩大保障性住房供给。指导各地进一步摸清城镇住房困难群众和新市民、青年人等群体住房需求,科学制定保障性住房规划和年度计划。鼓励各地支持多主体投资筹集建设保障性租赁住房,按照国家政策要求规划建设配售型保障性住房,重点解决新市民、青年人和长期存在住房困难工薪收入群体的住房问题。另一方面,支持高品质住宅建设。完善出让地块周边配套设施,支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品。推行土地出让“竞地价、竞品质”试点示范,在不低于基准地价70%的情况下,适当降低土地出让底价,重点在稀缺优质、配套完善地块布局,引导房企建设一批高品质的改善性住房。将高品质住宅项目纳入金融支持范围,鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。支持房地产开发企业按程序优化项目未开发部分的规划设计方案,提高项目品质。出台公共服务设施配套标准及规划导则,支持公共配套设施配齐配全和集中布局,优化推广房屋计容建筑面积计算规则,架空层、配套公共服务设施、公共适老设施等不计容积率,提升居民的幸福指数。鼓励房地产开发企业在住宅小区内合理布局建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩和活动场地、社区食堂、公共会客厅、图书阅览室等,增加更多可变空间,满足业主对美好生活的需求。

三、关于“引导房地产企业向房地产租赁、物业管理、特色开发等领域转型”的建议

当前,我省房价持续处于低位,新房成交大幅下滑、降幅扩大,二手房交易较快增长,开发投资降幅收窄。房企要在新形势下生存和发展,势必要适应新环境、转变发展模式。政府层面,我省各地已出台系列政策促进住房消费,如:长沙市推出“以租换购”“多孩家庭增购”“放开首套限购”“优化限售”等系列政策,释放住房需求;岳阳市给予购房户每户1万元购房补助+50%契税补贴;邵阳市实施房交会契税全额补贴;株洲市等地出台地下车位(车库)办证办法,促进车位(车库)销售;浏阳、汨罗等县市发放人才购房补贴、对放弃宅基地农民发放新建商品房购房奖励等,积极吸引外来人口、农民工落户购房;祁阳市推出拆迁“房票”安置制度,有效化解库存;通道县等推出第四代建筑,打造高品质住宅。

根据国务院《关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔2017〕46号)和住房城乡建设部《关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》相关要求,物业服务企业资质管理已取消,房地产企业向物业管理领域转型已无准入限制。《民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律法规对物业管理各项具体事务作了详细、明确的要求。关于物业管理专业化和标准化的问题,我厅先后出台了《湖南省住宅物业住房品质分类导则》《湖南省住宅物业承接查验办法》等配套政策文件,制定了规范性程序和住宅物业品质分类标准,并将指导行业协会加快制定物业服务行业地方标准。

下一步,我厅将依据房地产发展新形势,大力推动财政补贴、税收优惠、土地出让、金融支持等政策出台,引导房企提供城市更新、城中村改造、住房租赁、物业管理等存量市场业务,推进养老地产试点,打造集开发、运营、服务为一体的全产业链。

感谢你们对住房和城乡建设工作的关心和支持。

湖南省住房和城乡建设厅

2024年6月15日

联系单位及承办人:省住房城乡建设厅住房保障处周文静

联系电话:0731-88950029