湘建提复〔2023〕56号 A 公开

湖南省住房和城乡建设厅关于省政协

十三届一次会议第0242号提案的答复

高鸽子委员:

您提出的《关于创新推进城市更新中低效用地及闲置资产再利用的建议》收悉。经商省自然资源厅,现答复如下:

一、我省城市更新工作开展情况

(一)强化顶层设计。近年来,我厅围绕党中央、国务院关于城市更新工作的决策部署,积极组织开展城市更新工作调研,加强城市更新政策体系研究,高位谋划城市更新政策体系,开展城市更新调研,指导各地制定城市更新专项规划,推动城市更新示范项目建设。组织开展城市更新课题研究,对各市州的城市更新实施情况进行实地调研,并编制《湖南省城市更新调研报告》,全面梳理和分析城市更新历史进程和发展方向,总结城市更新项目实施情况,分析问题,提出政策措施建议,并报送住建部和省人民政府。在调研报告的支撑下,代省人民政府拟定《湖南省人民政府关于统筹推进城市更新的指导意见》,要求编制城市更新规划,以新发展理念为引领,以城市体检评估为基础,以统筹城市规划建设管理为路径,顺应城市发展规律,将城市更新作为综合性、系统性战略行动推动城市高质量发展。

(二)开展城市体检。在城市更新方面,坚持城市体检出来的问题,作为城市更新的重点;城市体检的结果,作为城市规划、设计、建设、管理的依据。指导长沙、常德完成城市自体检报告,配合住建部完成第三方体检,指导长沙、常德制定并发布城市体检报告工作。推广长沙、常德城市体检试点经验,研究编制省级城市体检工作的实施方案,要求各地要坚持问题导向和结果导向,推进城市体检,建立体检评估长效机制,开展第三方体检和社会满意度调查,进一步找准“城市病”,围绕体检结果,制定城市更新规划,加强项目谋划、明确工作方向。

(三)着力推进绿色完整社区建设。2021年7月,我厅联合13部门下发《关于开展城市居住社区建设补短板行动的通知》,要求各地加强组织领导和部门协调,开展居住社区情况摸底与调研,制定居住社区补短板行动计划。2023年我厅联联合18部门正式印发《湖南省绿色完整居住社区创建行动方案》,并在厅官网、红网、学习强国、湖南卫视等新闻媒体进行系列宣传报道;为更好指导各地科学、有序、规范开展建设,印发《湖南省绿色完整居住社区建设指南》,督促指导各地围绕完善社区服务设施、打造宜居环境、推进智能化服务、健全社区治理机制等方面开展绿色完整社区试点,积极探索方法、创新模式、完善标准,着力打造“5-10分钟”便民生活圈,以绿色完整社区创建为抓手,大力推进实施城市更新行动。目前已在长沙、岳阳、益阳开展首轮创建示范,2023年底,每个市州将开展3-5个试点,全省形成30个左右绿色完整居住社区示范。我厅将会同民政厅根据工作开展情况持续向住建部、民政部推荐我省绿色完整社区国家试点名单。

(四)加强工作协同。我厅积极联系省级各部门加强工作协同,大力贯彻落实党中央、国务院,省委、省政府关于实施城市更新,打造宜居、韧性、智慧城市的决策部署,加强城市更新机制创新和保障措施等政策完善工作。各部门结合职能职责出台了一系列保障项目推进的政策措施,包含了规划、建设、资金等要素保障,有力推进了我省城市更新工作。如省住建厅牵头制定印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》,明确了规划、土地等方面盘活存量资源的支持政策;省自然资源厅牵头制定国土空间专项规划编制目录清单,将城镇更新国土空间专项规划作为优选类专项规划列入市县级国土空间专项规划编制目录建议清单。我厅联合省发改委、省财政厅、积极争取资金支持保障性安居工程、老旧小区改造、城市管网更新改造等城市更新项目建设。进一步会同省财政厅积极总结长沙市试点经验,将在深入调研的基础上,研究出台相关财政政策,共同推进我省城市更新政策体系建设。

(五)指导各地因地制宜制定城市更新政策、实施城市更新。近年来,我厅指导各地不断探索适用于存量更新的政策、体制机制和技术标准,各市州因地制宜制定城市更新相关政策措施。长沙、株洲、湘潭、常德、张家界、永州成立城市更新领导小组,长沙成立了城市人居环境局负责城市更新工作,株洲住建局专门设置城市更新科。长沙人民政府印发了《全面推进城市更新工作的实施意见》,株洲、张家界人民政府印发《城市更新实施办法》,湘潭、常德、邵阳制定《关于推进城市更新的实施方案》。岳阳市制定了《关于加快推进中心城区城市更新工作的意见》。全省2000年底前建成的老旧小区约2.01万个、居民259.9万户,目前已改造小区1.09万个、涉及居民160.8万户,累计完成投资477.3亿元。2019-2022年,累计改造供排水管网6438公里、供电管网1719公里、供气管网1325公里,改造道路1815万平方米,拆除违法建设面积182.42万平方米,共完成投资477.3亿元。

(六)支持各地围绕城市更新开展试点示范。近年来我厅大力支持、指导各地开展城市更新试点、项目示范,选树典型案例,以点带面、在全省作出示范。推荐支持长沙市连续三年作为国家体检试点、样本城市,常德市连续两年入选国家城市体检样本城市,指导两市完成城市自体检,并向社会发布体检报告。2021年,长沙市再次成功入选国家首批城市更新试点城市。长沙市岳麓区后湖城市更新项目、开福区潮宗街城市更新项目作为示范上报住建部。在此基础上,指导株洲市、常德制定专项城市更新实施方案、积极推荐两市申报国家第二批城市更新试点城市。推荐株洲市成功入选国家海绵建设示范城市,争取到中央补助资金10亿元,连续两年成功创建国家海绵建设示范城市。

二、关于“加快完善差异化市场政策”的建议

完善差异化市场政策,推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展,通过低效用地及闲置资产再利用,促进要素优化再配置,对于落实高质量发展要求、促进经济发展方式转变有重要意义,目前我省和各市州的主要政策如下:

(一)省级政策。一是根据原国土资源部印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)精神,我省鼓励原国有土地使用权人进行改造开发,在符合规划和安全的前提下,原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的,经批准可不再增缴土地价款;鼓励市场主体申请对相邻的零星低效利用地块集中改造开发等。二是在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(湘政办发〔2021〕56号)中,要求在城镇老旧小区改造前,市州、县市区应组织实地调查,充分掌握小区及其周边市政配套基础设施、公共服务设施、闲置房屋及低效土地等情况,鼓励集约利用小区既有用地和存量房屋资源。明确了系列规划、土地、税费等支持政策:对利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施的,可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标上限;改造实施单元内依据规划不能进行单体设计和单独使用的边角地、夹心地、插花地等零星地块,依照有关规定可以参照市场价格协议出让,补缴土地出让价款;改造实施单元内的项目,可采取收购和政府零星征收相结合的模式实施,零星征收后的土地可按照国家相关规定一并实施改造开发;涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的,可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

(二)市州政策。长沙人民政府出台了《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》,明确了土地、规划等相应的保障措施,对纳入城市更新计划和规划的项目可依据执行;对于开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区,按照"一事一议、公益优先"的原则,可联动属地辖区内其他出让地通过带条件、带方案挂牌进行综合开发,实现辖区内更新项目平衡。株洲市明确了城市更新工作中涉及规划调整、国有土地使用权及房屋所有权变动的,可依据《株洲市城市更新实施办法》,《城市更新项目协议搬迁工作指引》要求进行实施。湘潭市对城市更新提供有力的土地政策支撑,在带方案挂牌、协议方式取得土地、新建征拆安置房、不增收土地价款、综合确定土地出让底价等方面给予政策支持。

三、关于“加快搭建信息平台和交流数据库”的建议

一是省级层面,为了扎实推进“十四五”规划城市更新重大工程实施,按照国家发改委部署,省级层面已搭建“十四五规划国家重大建设项目库”,其中城市更新项目已分为老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村四类,整合土地资源、资金使用、项目进度等信息,纳入项目库管理,目前项目库由发改委管理,我厅正按住建部要求开展入库城市更新项目中期评估。二是市州层面,长沙市采用人工智能、大数据等信息技术,搭建城市体检信息平台,实现城市“诊断、治疗、复查、监测、预警”的智能化管理,加强城市更新项目谋划和管理。邵阳市建立全市城镇老旧小区改造项目库,纳入项目库的项目分年度计划实施,实行动态管理。常德市搭建城市体检评估管理信息平台实现指标管理、数据管理、指标建模、指标展示、指标预警等功能。平台能将获取的数据信息空间化呈现,形成可视化、可模拟、可推演的空间数据信息系统,直观反应城市病,合理确定城市更新任务。

后续,我们将认真研究、结合实际,谋划搭建省市级城市体检评估信息平台,实现与国家级城市体检管理平台对接。加强城市体检评估数据和城市更新项目数据汇集、综合分析、监测预警和工作调度,建立“发现问题—整改问题—巩固提升”联动工作机制,逐步开发与城市更新相衔接的业务场景应用和更新项目平台,加强数据分析和项目管理。

四、关于“加快引导多元化资金筹措”的建议

关于“向老城改造开放住房公积金”。根据国务院《住房公积金管理条例》规定,住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。专门向老城改造开放住房公积金贷款暂不符合《住房公积金管理条例》规定。根据条例规定,职工可以提取住房公积金账户内的存储余额用于购买、建造、翻建、大修自住住房,也可在购买、建造、翻建、大修自住住房时,向住房公积金管理中心申请公积金贷款,用以满足职工各种住房需求,同时发挥公积金对于老城改造的支持作用。

下一步,我厅将积极对接省发展改革委、省财政厅等部门,加强与国家有关部委衔接, 积极争取中央补助资金,统筹省级资金,专项用于城市更新项目,对符合专项债券发行条件的城市更新项目,积极争取新增地方政府专项债券资金支持,并鼓励各地结合实际探索设立历史文化保护等城市更新专项基金。同时,强化政府与市场和金融机构联动,对银行开展更新信贷项目评估给予指导,重点对新老城区联动改造项目加强推荐,在符合国家金融政策的前提下,支持引导银行业金融机构加大城市更新意向性融资额度、保障资金筹措,重点支持新老城区联动改造的更新项目、联片老旧小区改造等城市更新项目建设以及运营管理等资金需求,推出丰富的城市更新金融产品,拓宽多元化融资渠道,大力促进老城与周边城区同步更新。

五、关于“加快创新管理激励机制”的建议

根据原国土资源部印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号),在符合规划前提下,对利用现有工业用地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县人民政府批准,可继续按原用途使用,过渡期为5年,过渡期满后,可依法按新用途办理协议出让手续。改造开发需变更原土地用途的,应当依法办理规划修改和用地手续。在盘活存量建设用地制度建设方面,我省按照国家有关部署实行建设用地“增存挂钩”“统筹配置”机制,将新增建设用地计划指标与存量建设用地盘活处置相挂钩,持续促进资源节约集约利用。

下一步,我们将加强城市低效存量建设用地摸底调查,重点对棚户区、闲置厂房、老旧市场、老旧街区和低效产业区开展研究实施更新,支持低效用地“以存量换增量”、“改奖挂钩”机制,加快盘活停缓建设项目和建成后闲置项目,重点发展新经济、新业态、新场景、新功能。指导各地建立低效空间更新台账,制定激活时间表和路线图。引导鼓励各地将城市更新工作纳入目标责任考核范围,对在实施城市更新行动中表现突出的单位、个人,予以宣传表彰,多措并举不断完善创新管理激励机制。

感谢您对我省城市更新工作的关心和支持。

湖南省住房和城乡建设厅

                            2023年5月30日

联系人:省住房城乡建设厅勘察设计处李忠

联系电话:0731-88950081