把握机遇   规范发展
努力开创我省房地产中介服务的新局面
在全省房地产业协会中介专业委2009年会上的讲话
（2010年1月8日）
唐道明

同志们：
     大家上午好！
     非常高兴参加省房协中介专业委2009年年会！借此机会，我谨代表省住房和城乡建设厅向全省房地产中介服务行业的广大员工、以及长期从事房地产中介市场管理的同志们表示亲切的问候！向获得2009年度“信用评价十佳单位”、“优秀专家委员”、“优秀论文获奖者”、“优秀评估、咨询、策划报告获奖者”等荣誉称号的单位和个人表示热烈的祝贺！刚才，兰珍同志代表秘书处总结了省房协中介专业委2009年的工作，对2010年工作做了全面安排，讲得很好，我完全赞成。下面，我再强调三点意见：
     一、充分认识房地产中介服务的重要作用
     房地产中介服务是市场经济的产物，是房地产业的重要组成部分，房地产咨询、评估、经纪等服务是房地产开发、交易各个环节中不可缺少的桥梁与媒介，对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有十分重要的现实意义，主要体现在以下几个方面：第一，有利于激活房地产市场投资与消费，提升房地产市场运行质量和效率，促进国民经济持续稳定发展。据统计，仅2009年 1-11月，全省即完成房地产开发投资959.1亿元，同比增长17.3％，占全省固定资产投资的16％；商品房销售面积2871.3万平方米，同比增长45.4％，完成销售额787.5亿元，同比增长68.1％，占全省社会商品零售总额的22％；二手房交易重新升温，仅长沙市的二手房交易量就达3.3万宗，389.08万平方米，成交金额79.54亿元，其中委托经纪机构代理成交占40％；全省城市房屋拆迁面积330.7万平方米，其中委托拆迁评估达成拆迁补偿安置协议占90％；全省完成房地产评估面积5700万㎡，评估价值1270亿元。可以说，我省房地产中介服务业为推动我省房地产业的快速发展，尤其是在金融危机的严峻形势下，保持我省房地产业企稳回升，发挥了十分积极的作用。第二，有利于保障相关当事人的合法权益。随着房地产市场不断发展，房地产转让、租赁、拆迁补偿、房地产保险、司法鉴定、损害价值赔偿等中介服务活动日益增多，这些都涉及到房地产当事人的切身利益。特别是城市房屋拆迁评估，其估价结果不仅是拆迁人和被拆迁人确定拆迁补偿的重要依据，甚至还常常涉及到公共利益，已越来越引起社会的广泛关注。如果没有我们广大中介服务机构和中介专业技术人员提供客观、公正、独立的估价服务，拆迁人和被拆迁人的合法权益就难以得到保障，房地产业就无法健康有序的发展。第三，有利于防范和化解房地产市场风险。房地产业是资金密集型产业，面临较大的市场风险，投资决策难以把握，专业的房地产咨询服务，可以帮助准确、客观地分析市场形势、预测市场发展趋势，为房地产企业经营管理提供决策依据；第四，有利于金融稳定。现代金融业的发展，离不开抵押、担保。不动产评估是抵押、担保最可信、最常用的工具，信贷业务对房地产中介信息、价格信息依存度高，专业的房地产咨询、估价、经纪服务不仅可以促进信贷业务发展，还可以大大降低信贷风险；第五，有利于增加财政收入。在国有土地有偿使用、房地产涉税征管、国有企业改制中，往往都涉及到房地产价值判定问题，专业的房地产估价服务就可以为防止国有资产、国家税收流失提供价值标准，避免国家利益蒙受损失；第六，有利于处理经济纠纷，化解社会矛盾。市场经济不可避免会发生经济纠纷或经济案件，不动产的案件层出不穷。在处置湘西非法集资案件中，及时客观的评估报告发挥了重要作用。
     二、全面把握我省房地产中介服务的发展现状
     几年来，我省房地产中介行业快速发展，取得了一系列成绩。主要表现在以下几个方面：
     （一）房地产中介机构和从业人员队伍快速壮大。目前，全省共有房地产估价机构105家，其中一级资质7家，二级资质26家，三级（含暂定）资质65家；房地产经纪机构备案232家。经历年严格考试，全省取得房地产估价师执业资格共1384人，其中注册1067人，专职执业675人，其中博士1人、大专以上文化程度99％；取得房地产经纪职业资格897人，其中注册718人。我省已形成一定规模和专业水准的房地产估价、经纪等中介服务机构和人员，从业人员达8000多人。
     （二）房地产中介服务业务范围和规模不断拓展。一是业务类型由传统型向新兴型拓展。特别是房地产估价类业务，由起初的服务于房地产交易管理，防止交易时偷税漏税、隐瞒报价为估价目的，发展到现在的房地产投资咨询、物业价值咨询、房地产拍卖、房地产损害赔偿评估、土地有偿使用、司法鉴定、房地产保险等为估价目的的中介服务业务。目前，在国家行业协会的带动下，发达省市正在探索农村房地产评估、房地产投资信托基金、房地产抵押证券化等新型中介服务业务。二是经营模式正由单一的、专业化经营，向复合型、集团化方向发展。如新时代、求是、友谊等房地产中介服务企业，经过几年的积累与发展，先后由单一的房地产咨询、评估、经纪机构，壮大为涵盖房地产开发、酒店经营、工程建设、招投标代理等多元化经营的集团企业。
     （三）房地产中介服务市场行为不断规范。一是强化了行业准入监管。长沙、湘潭对于没有登记备案的经纪机构，不予以开通办理二手房网上交易；株洲市配合工商部门对未备案登记的经纪机构进行检查；二是强化业务监管手段。长沙、湘潭研发了二手房网上资金监管系统，加强了对二手房交易资金的监管；衡阳定期召开房地产中介行业发展研讨会；大部分市州每月开展了对房地产评估报告集中抽查评审，有效提升了专业技术水平；常德在行政管理部门支持下统一收费，拒付业务回扣费，营造了有序的市场竞争环境；三是强化制度建设。娄底市加强监管，出台了《娄底市房地产评估管理规定》、《房地产交易管理规定》等规范性文件；四是强化中介专业委自身建设。益阳成立了开协中介业委，市房地产管理局用800㎡行政办公场地给“房地产中介服务中心”免费使用2年；湘西、怀化、张家界、邵阳、衡阳等市州在行政主管部门的支持下，也相继成立中介专业委。
     （四）房地产中介服务诚信评价体系已初步成形。为尽快形成诚实守信的市场环境，我省于2007年建立了房地产估价行业和房地产经纪人的信用评价系统，经过摸索与实践，已基本形成我省中介行业信用评价体系。通过随机抽查估价报告、继续教育、良好行为和不良行为记录，每季度在《湖南日报》、《潇湘晨报》、《长沙晚报》等媒体向社会公示，使房地产估价机构和相关执（职）业人员置于社会公众的监督之下。事实证明，政府监管、行业自律和社会监督的有机结合，对于提高管理效率，促进房地产中介行业的规范发展发挥了积极作用。
     在看到我省房地产中介服务业发展取得可喜成绩的同时，我们也要清醒地认识到当前所面临的突出矛盾和不容忽视的问题：一是法制建设滞后。房地产经纪立法层次低，导致行业准入门槛低，机构及人员良莠不齐；二是从业市场环境欠优。房地产估价当前比较突出的是拆迁评估问题，表现为有的评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了当事人的合法权益；三是从业行为欠规范。房地产估价机构不正当竞争取代良性竞争，大部分机构陷入“低收费——高返还——迎合委托人高评低估”的困境之中。部分估价机构和估价师行为不规范，“给回扣”、“假脱钩”、“卖牌子”等现象时有发生；部分房地产经纪机构及人员存在有利用虚假信息骗取中介费、赚取差价、挪用客户购房款，甚至卷款潜逃等违法违规行为，严重损害了行业形象和信誉。
     三、突出重点，促进房地产中介服务规范发展
     2010年，房地产中介服务面临良好的发展机遇。首先，我省保持房地产政策的延续性，继续促进房地产投资，扩大住房消费，预计房地产市场企稳向好，投资、销售、信贷等各项指标，将呈现良好的发展态势；其次，我省将大规模推进城市棚户区和国有工矿区改造，城市房屋拆迁规模迅速扩大；另外，我省将选择部分城市开展模拟征收物业税试点工作。这些因素十分有利于房地产中介服务的发展，我们要以此为契机，坚定发展信心，抓住发展机遇，突出重点做好以下工作：
     （一）加强市场监管，规范市场行为。市场经济是法制经济，是信用经济。加强监督管理，规范房地产中介行业，有利于房地产市场持续有序的发展。一是加强城市房屋拆迁估价管理。2010年，是国家实施大规模棚户区改造计划的第一年，给我们带来发展机遇同时，也带来挑战。我们要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等法律规定，坚持独立、客观、公正、合法原则，准确把握拆迁评估价值内涵，选择正确估价技术路线，保证程序的合法性，评估价值的准确性，以减少纠纷，促进和谐拆迁和社会稳定；二是加大对中介机构违规行为的查处力度。2010年，省厅将继续开展房地产秩序专项治理工作，加大市场秩序整治力度，查处无资质、无资格中介机构及人员，对典型案例公开曝光，严肃查处。特别对那些在拆迁评估等估价活动中，迎合委托方要求，出具不实估价报告，扰乱中介服务市场秩序，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等恶意欺骗行为，会作为不良行为记录载入信用档案。触犯法律的，移交司法处理，绝不姑息迁就。
     （二）进一步完善房地产中介信用评价体系。诚信是立业之本。诚信、品牌、社会责任是房地产中介服务业永恒的主题。美国是信用制度最发达的国家之一，对经纪从业人员以“一次失信，终生不得执业”的惩戒，使失信者必须付出昂贵的失信成本，所以说，“信用”是中介服务的立业之本。目前，我省房地产评估信用评价体系运行较好，但还存在很多需改进的地方。2010年我省将会强化房地产领域征信体系建设，该体系涵盖房地产开发、物业管理、城市房屋拆迁、中介服务等子系统。省房协中介专业委已做好房地产经纪机构信用评价体系调研工作，并拟定了工作方案，明年将会在全省范围内先试运行，以全面提升房地产中介服务行业的诚信体系建设。
     （三）进一步加强市场调研。一是开展房地产课税评估的调研。自《物权法》明确登记机构不能要求对不动产进行评估以来，传统的抵押评估业务量大减，许多以此为生的评估企业举步维艰。为此，省厅将在明年成立调研组，开展房地产课税评估的调研，争取财政、税收等相关部门的政策支持，达到拓展业务范围，扩大评估业务量。同时，省厅还将会借鉴其他省市的经验，开展房地产损害赔偿评估业务相关法规的探讨，制定城市房屋重置价格发布的相关规定；二是开展房地产经纪立法调研。当前，国家已开展《全国房地产中介管理条例》的起草工作，省厅将会组织有关专家和人员适时开展意见征集，同时，积极加强我省房地产经纪发展现状的调查与研究，借鉴台湾等地区对不动产经纪行业的管理制度，探讨建立相关的法律法规体系；三是开展二手房交易资金监管调研。根据原建设部和中国人民银行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，我省将会加强建立二手房交易资金监管系统的调研工作，普及推广长沙、湘潭等市州的成功做法，力争全省60％以上市州建立安全的二手房交易资金监管系统。
     （四）引导和鼓励中介机构发展。面临市场竞争日益激烈的新情况，积极引导我省中介服务机构调整发展战略，实现“一业为主，多元发展”企业构架，即以房地产咨询、估价、经纪为平台，建立综合型、复合型、品型牌房地产中介机构，并通过特许加盟、连锁经营等方式扩大企业规模，提高市场竞争力，增强抵御市场风险的能力。
     （五）进一步加强中介专业委的组织建设。行业协会在政府和企业之间起着协调、沟通的桥梁作用，协会要以服务为宗旨,定位在行业自律管理和组织上。一是尽心尽力地为会员单位服务。要急企业之所急，帮企业之所需，主动协调会员单位之间以及各方面的关系，维护企业的合法权益，构建政府、企业与消费者之间和谐互信关系；二是精心组织形式多样的继续教育和学术交流。既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育，促进全行业整体素质的提高；三是要自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，充分发挥房地产中介专业委在中介行业自律中的作用。通过制定行规行约、监督行规行约的执行，逐步建立起行业内部自律机制，实施行业自律管理，以求维护公平竞争，规范市场行为，促进行业地位的提高，树立良好的行业形象。
     同志们，房地产中介服务事关房地产市场稳步、健康、可持续发展，是事关民生的重要服务行业，我们一定要加强职业道德修养，提高从业技术水平，坚持诚信为本，规范服务，促进我省房地产中介服务行健康快速发展！