同志们：
     今天我们在这里隆重召开省房协物业管理专业委员会2009年年会,借此机会，我谨代表省住房和城乡建设厅向全省物业服务企业的广大员工和从事物业管理的同志们表示亲切的慰问！向获奖的优秀单位、优秀项目和优秀个人表示热烈的祝贺！对益阳市人民政府副市长杨跃涛同志和益阳市房地产管理局的同志们表示衷心的感谢！刚才，新武同志代表省房协物业管理专业委员会对2009年的工作进行了全面总结，对2010年的工作进行了全面部署，杨市长从城市管理的角度对物业管理做了很好的论述，讲得非常好，我完全赞成，请大家认真贯彻落实。下面，我就全省物业管理工作，再强调五点意见。

     一、 充分认识物业管理的重要地位和作用
     随着城镇住房制度改革的不断深化，物业管理进入了我省广大市民的生产生活。物业管理已经成为社区建设、城市管理和国民经济极其重要的一环。我们要站在贯彻落实科学发展观和维护最广大人民群众根本利益的高度，充分认识物业管理的重要地位和作用。从现阶段来看，物业管理至少从以下四个方面促进了经济社会的发展。其一，物业管理有利于改善人居环境。我省居民住房已从单纯的生存型需求向舒适型需求转变，物业管理提供维修、养护、保安、保洁、绿化、交通等综合性服务直接为居民创造了安全舒适的居住环境。其二，物业管理有利于增加就业。物业管理行业是典型的劳动密集型产业，就业容量大，吸纳的劳动力大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人，对于缓解城市就业矛盾作出了极其重要的贡献。其三，物业管理有利于促进居民消费。物业管理是房地产行业的一个重要部分，为房屋提供了保值增值的空间，居民住房消费的积极性得到充分调动，为房地产业的持续快速增长创造了条件。其四，物业管理有利于推动社会的和谐稳定。物业管理是社区服务的重要组成部分，对综合治理居民社区，尤其是流动人口的管理，推行以房管人，具有不可替代的积极作用。从多年的实践看，物业管理还在防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、爆炸等恶性事故中也有不可低估的作用。广大物业服务企业积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动了邻里之间和谐关系的形成，营造和谐社会功不可没。所以我们可以自豪地说，物业管理事关民生改善，事关社会和谐，我们肩负的使命是神圣而光荣的，我们所从事的事业是有意义的、有前途的。

     二、全面把握我省物业管理行业的发展形势
     几年来我省的物业管理工作有了长足发展。第一，物业管理覆盖面不断扩大。全省14个市州都有了专业化的物业管理。截至今年10月底，我省物业管理项目7409个，同比增长37％；物业管理面积已达2.1亿平方米，同比增长10％，其中长沙市达6500万平方米。涉及领域已从当初的纯住宅小区的管理服务，发展到商务楼宇、机关、学校、医院、工业园区、公园广场等。长沙市还试点将物业管理服务引入到老旧社区，株洲市、益阳市将物业管理与城市管理融为一体，城区的主干道的保洁工作交给了物业服务企业。全省物业管理覆盖率已达45％。第二，行业规模不断壮大。目前全省已有物业服务企业2114家，同比增长14.8％，其中一级资质9家，二级资质118家，三级资质1987家。还有18家国家一级资质的外省企业进入我省市场。物业管理从业人员有近15万人，全国注册物业管理师65人。第三，法规体系逐步完善。目前我省从市场管理、行为规范、诚信企业建设等方面相继出台了一系列规章制度，物业管理市场法规体系初步建成。全省各地也结合当地实际制定了具体的实施办法。娄底、株洲制定的招投标制度，常德、衡阳对物业服务企业的考核办法，郴州、益阳、湘潭、张家界等地对从业人员的规范和培训等都很有成效。第四，物业专项维修资金管理不断规范。全省大部分地区都实行了物业专项维修资金的管理，归集维修资金金额在不断增加。截至10月底，全省已归集专项资金42亿元，同比增长40％，其中长沙归集资金达32.5亿元。长沙、岳阳、株洲等地维修资金管理起步较早、管理规范，效果比较好。第五，物业管理服务水平也在不断提高。我省坚持每年开展一次物业管理优秀项目的评选工作，这项工作已成为帮助企业提升管理服务水平的重要手段。今年组织了9个考评组对申报项目进行了考评验收，共有58个项目获得了省优称号。5个申报国家物业管理示范项目也获得国家考评组的认可，有望被评为国家示范项目。第六，物业管理观念逐步深入人心。“物业服务是商品”、“有事找物业、买房看物业”已成为广大人民群众的普遍观念。
     以上这些成绩的取得得益于各级党委政府的高度重视和关心，得益于各级行业主管部门的规范管理，得益于社会各界的支持和帮助，得益于广大业主的理解和信赖，更得益于广大物业服务从业人员的艰辛付出。在这十来年的发展过程中，物业管理行业涌现出了一大批勇于探索、勤于管理的优秀企业，涌现出了一大批兢兢业业，任劳任怨的从业人员，今天表彰的优秀企业和优秀个人就是典型代表。成绩来之不易，公道自在人心，历史会感谢你们，人民会感谢你们。
     不容讳言，在物业管理行业快速发展的过程中，我们也遇到诸多困难和问题。一是政策法规体系不健全。目前我省适用的《湖南省城市住宅区物业管理条例》是2002年颁布实施的，至今已有7年，已经难以适应新的形势。维修资金管理、招投标制度、诚信体系建设等制度也亟待完善。二是制约行业发展的不利因素较多。企业反映税收基数过大，税赋过重的问题，企业盈利能力减弱处于亏损边缘的问题，部分垄断企业要求代收代缴费用等问题普遍存在，难以协调解决。长期以来形成的“各家自扫门前雪”公众意识与物业管理的合作意识相背离，当前的舆论环境也不利于物业服务企业。三是物业企业规范化管理、标准化服务程度低，服务内容、服务标准、服务收费不够规范，物业风险防范规避不力。诸如开发商交房、验房、共用设施核定验收，物业企业难以介入，物业企业对合同管理、成本核算又把关不严，留下隐患。四是物业纠纷频繁出现，有的甚至引发恶性案件，造成不良社会影响，成为社会关注的焦点。有些矛盾是房地产开发遗留下来的，比如房屋质量问题，配套设施问题，园林绿化问题，开发与物业管理责任不明，纠纷频发。一些开发项目引种热带树木，用自来水营造人工水景，给后期物业管理带来了非常高的维护成本。有些矛盾是由于物业公司管理的问题引起的，如少数物业服务企业不按合同约定提供质价相符的服务，收费不公开、甚至乱收费；少数物业服务企业擅自改变共用部位、共用设施设备的用途或利用其为自身谋取利益，引发业主不满；少数企业服务态度生硬冷漠，管理十分混乱。有些是业主自身的原因，个别业主素质较差，缺乏大局观念和法制意识，实现业主自治难度大。这些问题的存在已经引起了全社会的广泛关注，必须高度重视并采取措施加以解决。

     三、 加快立法调研，完善物业管理市场机制
     推进物业管理行业健康发展的首要任务是抓好制度建设。随着2003年国务院《物业管理条例》及相关配套法规的出台、2007年《物权法》的颁布实施，我省的《城市住宅区物业管理条例》也应根据国家法律法规及当前形势作相应修改。今年我们已做了大量的前期调研工作，明年起我们要下大力气推动物业立法，争取尽快健全完善我省物业法规。一是尽快商请有关部门废止《湖南省城市住宅区物业管理条例》，出台政府规章。二是与省财政厅一起尽快出台我省《物业专项维修资金管理办法》。目前我省维修资金管理已初步形成了业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的监督管理模式，我们将通过制定《办法》进一步明确办事规章，简化缴存、使用程序，同时建立全省监管信息平台，保证监管资金的安全，维护业主的利益。三是建立规范的物业管理竞争市场机制，尽快出台物业管理招投标办法，抑制无序竞争、低价竞争等恶性竞争行为。四是适时出台适合我省的业主大会、业主委员会指导规则，对业主投票权数的确定、物业管理区域的划分等问题作出规定，对业主大会议事规则、业主委员会备案程序等予以明确。全省各级房地产主管部门、行业协会和物业服务企业要积极配合，主动参与到这些立法调研中来，为完善物业法规献计献策。
    

     四、加强行业服务，规范市场行为
     提高物业服务的整体水平，既需要物业服务企业不断努力，也离不开政府和社会各界的关心、培育。物业管理所具有的公共性特征，决定了它无法完全通过市场机制和自律机制来解决，政府需要在其中发挥应有的管理和服务作用，更多的是加强服务。房地产行政主管部门要充分履行职责，依法加大行业指导监督服务力度。一是要规范行政行为，端正服务态度，进一步简化办事程序，提高办事效率，加强调研，协同有关部门解决一些制约行业发展的实际问题。二是要规范前期物业管理招投标工作，逐步加大物业管理招投标的比重。要按《物业管理条例》的规定，对新建小区前期物业管理全面推行招投标制度。打破“谁开发、谁管理”的格局，建立公平、公开、公正的市场竞争机制，保护广大业主的合法权益。三是要加强对业主大会、业主委员会工作的指导。进一步完善有关程序和规定，认真做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等的指导工作，并对其日常运作予以指导和监督。四是要全面建立物业专项维修资金制度，未建立或未按标准建立专项维修资金的地区，必须按有关规定予以建立或补充。各地在完善物业专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度同时，要抓好住房专项维修资金的清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。五是积极配合社会治安综合治理，加强房屋出租登记备案管理，信息共享，真正实现“以房管人”，完善流动人口综合服务管理的模式。这是物业企业履行社会责任，提升行业形象，争取政府和社会各界关注支持的一个很好切入点，对防范犯罪、构建和谐可以发挥十分重要的作用。长沙市最近发生的枪击案，物业管理行业是不是可以在防范和破案上发挥更多更大的作用？这些问题很值得我们思考。六是要加强行业正面宣传，树立诚信物业形象。对优秀物业企业、优秀项目、优秀个人要大力宣传，既全面展示行业发展状况，又引导行业比学赶帮，争当先进。各地还要严格按照住建部的要求每季度末及时准确上报物业管理信息数据。物业服务企业诚信体系建设也要进一步完善，要覆盖全省每一个企业，在全行业树立诚信为本、守法经营的道德规范和行为准则。

     五、深入开展创建文明行业活动
     行业主管部门、协会和物业服务企业要认真对照物业管理文明行业标准，制订相应的工作目标和实施方案，有计划、有步骤的开展文明创建工作。要在物业服务企业中强化四种意识：一要坚持以人为本，强化服务意识。要遵守法规政策，严格履行合同，树立利民便民理念，关爱善待业主，不断满足多元化、多层次物业服务需求。二要加强诚信建设，强化责任意识。要认真解决有效投诉，建立有关应急预案。服务标准公开透明，服务收费明码标价，服务人员挂牌上岗。三要推行节能减排，强化创新意识。要积极响应国家节能减排号召，关注开发建设全寿命费用控制和资源能源节约利用，提倡采用节能环保的新工艺、新产品、新技术、新方法，依靠科技进步，推进自主创新，降低服务成本，提升服务质量。要推行合同能源管理，加强计量监测，推动服务模式创新。四是要强化和谐意识，把加强物业企业文化建设和社区文化建设结合起来，把创文明服务、文明物业与做文明市民、文明社区有机结合，开展丰富多彩的社区文化活动，增强居民的社区归属感、认同感，强化公德意识，营造和谐社区。
     创建文明物业主体在企业，关键在队伍。要加强职工队伍的思想道德和职业道德建设，开展职业理想、职业道德、职业纪律、职业技能教育培训，经常开展有行业特色职业道德实践活动，在行业内普遍形成爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的行为准则。
     行业协会要认真贯彻实施行业标准，大力推进文明创建活动。要培养一批有影响的先进集体和先进人物，广泛宣传先进典型，坚决清除害群之马，树立诚信公正的行业形象。要加强行业公关宣传，树正气、扬新风，营造出一种良好的健康向上的文明风尚。
     同志们，物业管理工作涉及千家万户，与广大人民群众生产、生活息息相关，我们要进一步增强责任感和使命感，齐心协力，扎实工作，为不断提升我省物业服务水平，创造更加舒适、整洁、文明、安全的生活环境作出新的更大的贡献。