为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为,保护当事人合法权益,维护社会和经济秩序,日前,最高人民法院依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,结合司法实践,制定并公布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》。按照规定,从2022年1月1日起,全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内,受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍,意味着法拍房进入了全面限购时代。

法拍房交易持续升温

法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得款偿还债权,在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

自司法部2017年开通法拍房网络拍卖渠道后,法拍房数量呈现逐年上升态势。有统计数据显示,2018年某平台上的法拍房数量为2万余套,到了2021年10月,该平台上的法拍房数量上涨到168万套,而且这个数字还在不断增长。

法拍房数量的逐年上升,在一定程度上满足了“刚需族”的购房需求,但是也让炒房者有了新的投资炒作渠道。价格便宜、不限购、无需摇号,同样是商品房,法拍房基本不限购,不少法拍房能够达到同类产品5~7折的价格水平,这些都促使法拍房成为购房者,尤其是炒房者的首选,同时也造成了法拍房市场过热的现象。

随着“房住不炒”政策的持续推动,购房名额日益“紧俏”,因为在部分地区法拍房不受限购政策的约束,而吸引了暂无购房名额的投资者。越来越多的购房者将目光投向了没有明确限购的法拍房,这也是导致这两年法拍房成交量持续走高的主要原因。有业内人士分析,在房价整体趋于平稳的背景下,多地出现的法拍房市场火爆,很大一部分原因是投资需求的集中释放。据统计,2020年,全国法拍房成交量达百万套,广州的住宅法拍房挂牌数量最多,超过1.6万套,北京、深圳和上海紧随其后,住宅法拍房的挂牌量在8000套至1万套左右。

因城施策限制法拍房市场

其实,随着房地产市场调控政策的持续推进,过去一段时间,全国已经有部分城市出台了法拍房也需要限购的政策,今年年初以来,部分城市对于法拍房的限购政策也有所收紧。

今年3月,浙江省杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,规定参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合该市住房限购政策。

同月,四川省成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确依据合同约定方式取得成都市住房的主体以及通过司法拍卖、变卖等方式取得成都市住房的主体,均应当符合该市住房限购、限售政策的规定。

在安徽省合肥市,由于法拍房未纳入限购范围,部分外地户籍购房者通过司法拍卖规避限购政策,造成部分法拍房成交价格不断走高,误导了市场预期。为此,2021年4月,合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,明确对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的,均应当符合合肥市住房限购政策。

此外,包括北京、广州、深圳、厦门、南京、嘉兴在内的部分城市,今年都已经将法拍房纳入限购范围。

坚决禁止借法拍房炒房

最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》从全国层面、从法律层面将法拍房纳入限购范围,彻底堵住通过法拍房违规进入房地产市场的漏洞。

规定明确,人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。人民法院组织司法拍卖房产活动时,发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容,竞买人申请参与竞拍的,应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前,应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料;经审核买受人不符合持续具备购房资格条件,买受人请求出具拍卖成交裁定书的,人民法院不予准许。

尤其值得关注的是,规定明确,买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交,当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的,人民法院应予支持。依据前款规定,买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的,应当依法承担赔偿责任。司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的,人民法院不予支持。人民法院组织的司法拍卖房产活动,竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通,侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业内人士称,最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,彻底堵住了通过法拍房违规进入房地产市场的漏洞,如果违反相关规定,相关人员需要承担相应的法律责任。由此可以看出,为了确保房地产市场的稳定发展,国家会封堵一切政策漏洞,房地产市场调控的监管将会力度更强、更严格。