湖南省城市更新项目典型案例⑦ ▏郴州市北湖区义帝陵片区、燕泉路片区、流星岭片区城镇老旧小区改造项目

近年来,我省各地认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署,创新推进落实城市更新行动,城市危旧房改造、城镇老旧厂区改造等方面形成了一批典型示范项目。为发挥示范引领作用,现推出城市更新典型项目案例系列报道,展现改造成效与经验做法,供各地学习借鉴。

2023年郴州市将义帝陵片区、燕泉路片区、流星岭片区城镇老旧小区进行整合,推动统筹改造,通过缝合新旧城区、补齐设施短板、“焕新”人居环境,重塑老城区活力。项目总投资7356万元,涉及69个小区,改造户数7882户,建筑面积43.9万㎡。

改造内容:

主要包括雨污分流、屋面防水、道路修缮、消防改造、围墙修缮、楼道修缮、景观提质、增设充电棚和健身器材等。

资金筹措:

政府投入财政资金,用于楼道修缮、安防设施、雨污分流、环卫绿化改造;社会资本投入300万元,用于增设停车管理设施配套、充电桩、文化建设、基础设施维护和运营管理;居民投资130万元用于,和平夜市商铺改造和老旧电梯更新更换。

经验做法:

北湖区试点推行 “EPC+O”(设计-采购-施工+运营)一体化模式,通过兼顾“改前+改后”、推行“物管+城管”、引导“企业+居民”、深化“党建+邻里”等举措,结合本地实际,探索形成了城镇老旧小区改造⠼font face="Times New Roman" >“北湖模式”。⠼/span>

采用“EPC+O”,创新建设模式高效实施改造

一是缩短项目周期,与传统两阶段招标模式相比,“EPC+O”模式为一阶段招标,缩短招标时间近两个月。二是解决设计、施工等脱节问题。三是节约资金,通过设计施工的不断协同,也有利于减少不必要的设计变更,有效控制项目造价。

统筹“改前+改后”,落实“改管一体、长效运营”的改造机制

为避免老旧小区“一改了事”,改造成果“昙花一现”,实施主体选择行业示范企业整体合作,实施改造运营一体化模式,从设计、施工交付到物业管理,确保一张蓝图干到底,提高改造质效和后期运营水平。项目立足全生命周期,以“为运营而改造”作导向,避免改造与运营脱节,实现“一次改造、长期保持”。

推行“物管+城管”,力争大片区物业管理全覆盖

项目通过物业服务企业接管背街小巷、和平夜市的运营管理,统筹平衡老旧小区管理运营成本,构建微利可持续运营模式;通过“先尝服务、后付费用”的方式,引导老旧小区业主养成付费习惯。目前,项目物业服务企业已接管老旧小区约20万㎡,部分小区物业费收缴率突破95%,破解了老旧小区“无人管、持续难”问题。

老旧小区物业现场确权投票

引导“企业+业主”,推动多元投入自主更新

通过积极引入社会资本,采取“中央投入、地方配套、吸纳民间资金”三方共担方式筹措改造资金。推动物业服务企业投资300万元,用于增设停车管理设施配套、充电桩及基础设施维护和运营管理,新增车辆管理道闸8处、非机动充电桩18处、微型消防设备12个;发动商户自筹100万元,统一改造和平夜市店招形象;发动锦湘花园和都市花苑小区业主自筹30万元,完成老旧电梯以旧换新。

深化“党建+邻里”,以联建活动促邻里和谐

在社区党建引领下,项目通过“五方联动”工作机制提升社区治理品质,如物业服务企业针对老人、儿童及全体居民,在端午节、中秋节等节点组织多场联建活动,既增强居民互动,又推动邻里和谐与共建共享,让近邻党建成效惠及群众。

社区活动现场