湖南省城市老旧住房“自主更新、原拆原建”改造工作典型案例③:

芙蓉区韭菜园街道韭菜园小区1栋、2栋危房原拆原建项目

导言:近年来,湖南省坚决贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于城市更新与住房安全工作的决策部署,积极探索并推进“自主更新、原拆原建”的老旧住房改造新模式,形成了一批成效显著、群众满意的典型项目。为充分发挥示范引领作用,现推出湖南省城市老旧住房“自主更新、原拆原建”典型案例系列报道,展现改造成效与经验做法,供各地学习借鉴。

一、项目概况

韭菜园街道韭菜园小区1栋、2栋危房重建项目位于长沙市芙蓉区韭菜园路175号(东至韭菜园路,西至芙蓉中路,南至五一大道,北至八一路),房屋建于1977年,为5层混合结构。两栋楼共53户,总建筑面积3687.51平方米。经专业机构鉴定,于2022年7月被评定为D级危房,存在重大安全隐患。项目于2025年4月开工建设,目前处于砌体工程施工阶段。实施主体为湖南省道路运输管理局,改造方式为原址重建,总投资约1324万元。

二、经验做法

(一)多元协商机制破解共识难题

韭菜园小区1栋、2栋危房重建项目前期推进采用有多元参与的协商模式。街道发挥统筹协调作用,社区处理居民沟通难题,运管局推进工程落地,再由所有居民共同推选5名业主代表行使改造决策、资金管理、工程监督的权力,推动53户居民从“分散诉求”转为“集体行动”。

(二)全流程服务攻克审批难点

项目报建涉及用地性质审核、施工许可证办理、资金补助申请及水电燃气等多部门协同难点,存在流程繁琐、多部门衔接问题。项目创新采用“全流程服务模式”,由建设方授权施工方代办前期审批手续,施工方凭借专业工程经验与多部门有效沟通,打通“信息壁垒”,简化跨部门协调流程,提高报建效率,缩短报建周期。此外,在总承包模式管理下,严格控制工期与造价,发挥设计施工一体化优势,项目启动后一年内完成交付,大幅缩减项目实施周期,减少居民过渡租房成本。

(三)三方共担化解资金困局

资金筹集上,构建“政府奖补+居民分期+企业参与”的三方共担机制,破解危旧房改造的资金困局。施工企业协同建设方对接市、区人居环境局,申请“四原”重建奖补资金,争取竣工验收合格后及时下达,作为改造资金重要补充。居民筹资环节,陈明利弊,积极引导居民出资。设立资金监管专户,按建筑面积分摊建房款,采用分期收取方式,减轻居民短期支付压力,提高居民信赖度。对困难家庭,建设方与施工方达成共识,施工方先行施工,后续居民交款后补交。

(四)数字技术赋能长效管理

项目建设全程采用省建科院“工程医院”全链条数字化技术。接入“湘科建·灵犀”平台,施工期,周边布设沉降监测点,感知相邻建筑沉降变化,实施建筑沉降预警。项目完工后,利用小区闲置空间或边角地引入社会资本,规划增设充电桩、停车位等便民设施,运营收益注入物业账户,反哺小区后期的智慧运维和长效管养,形成“运维-收益-再运维”的良性循环。

三、主要成效

韭菜园小区1栋、2栋危房重建项目的实施,从根本上消除了长期存在的重大安全隐患,有效保障了53户居民的生命财产安全,将原有严重老化的D级危房彻底转变为结构安全、设施完善的新建住宅。通过优化户型设计、增加独立厨卫空间、预留电梯井道、增设适老化设施及实现雨污分流等举措,极大提升了居住舒适性与便利性,显著改善了住户的生活品质。同时,房屋由危房更新为现代化住宅,带动了资产价值的实质性提升,实现了居住条件与财产价值的双重增值。项目还引入数字化监测与长效运营机制,通过技术手段确保建筑后期使用安全,并借助闲置空间开发形成可持续维护的资金循环,为城市危旧房改造提供了可复制、可持续的实践样本。

改造前

施工中