城市更新进入存量时代,评价一座城市的发展水平,越来越不能单纯停留在建了多少道路、改了多少房屋、增加了多少公共设施,而要看这些空间能否真正承载居民生活、激发社区活力、形成持续发展的内生动力。

近年来,全国完整社区建设全面铺开,从老旧小区改造到城中村更新,从城市更新行动到“好房子、好小区、好社区、好城区”建设,社区已经成为城市治理体系中最基础,也是最活跃的单元。与早期更多聚焦基础设施完善不同,新一轮完整社区建设更加关注公共服务、基层治理、产业导入、文化传承以及长效运营,社区建设正从“有没有”迈向“好不好”,从改善居住环境迈向提升生活品质。

广州幸福里主题活动市集

广州首批未来社区(完整社区)试点,正是在这样的背景下展开探索。九个试点涵盖历史文化街区、城中村改造片区、产业社区、机场安置社区等不同类型,它们并非简单复制统一模式,而是坚持以人为本、因地制宜,围绕不同资源禀赋探索差异化发展路径。从目前实践来看,这批试点最值得关注的,并不是建设了多少新设施、打造了多少新场景,而是在建设理念上完成了一次重要转变——把社区建设从一次性的工程项目,逐步转向覆盖规划、建设、治理、运营全过程的系统工程。这种变化,或许正是未来城市更新最值得关注的发展方向。

一、城市更新,正在进入“社区时代”

过去很长一段时间,城市更新更多围绕空间展开。道路拓宽了、立面提升了、公园增加了、地下管网完善了,一批批老旧片区焕发新貌。这样的更新解决的是城市发展的历史欠账,也让居民切身感受到居住环境的改善。

但随着我国城镇化进入新的发展阶段,仅靠空间更新已经难以满足人民群众日益增长的对美好生活的需要。一个社区是否宜居,不再只是看房屋是否新建、环境是否整洁,更取决于养老托育是否便利、公共服务是否完善、邻里关系是否融洽、社区治理是否高效、运营管理是否可持续。

这意味着,城市更新的重点开始发生变化。今天的社区建设,已经不仅是规划建设部门的工作,也不仅是物业管理的问题,而是涉及公共服务供给、基层治理创新、社区经济培育、社会力量参与等多个领域的综合性课题。社区越来越像一个具有生命力的有机体,需要持续运营、不断成长,而不是工程竣工之后便完成使命。

广州未来社区(完整社区)试点最大的启示,正是在于率先跳出了传统“重建设、轻运营”的思维模式。试点从一开始便把建设、治理、运营统筹考虑,在方案编制阶段同步研究后期运营,在空间改造过程中同步完善公共服务,在项目推进过程中同步培育社区治理机制,使未来社区(完整社区)建设不再停留于物理空间改善,而是着力构建一种可持续发展的社区运行体系。

这种思路的变化,看似只是工作顺序的调整,实际上折射的是城市治理理念的深刻转型。过去关注的是“把社区建好”,今天思考的是“怎样让社区一直好”。前者解决的是建设问题,后者回答的是发展问题。两者之间,一字之差,却意味着城市更新已经从工程建设阶段迈入运营治理阶段。

二、运营前置:让社区真正“活起来”

长期以来,社区建设始终存在一个难以回避的问题:项目建成之后怎么办?不少地方在建设阶段投入巨大,验收时焕然一新,但几年之后,公共空间闲置、便民设施失管、商业业态流失、公共服务萎缩,社区重新陷入“建得起、养不起,管得住、活不了”的困境。究其原因,并不是建设标准不高,而是在建设之初就没有把运营作为一个系统问题去谋划。

广州未来社区(完整社区)试点一个值得关注的变化,就是把运营放到了建设之前思考。在试点推进过程中,并没有沿袭传统“规划—建设—验收”的工程逻辑,而是同步建立“申报、建设、运营、评估”全流程闭环机制,在方案编制阶段提前开展运营风险研判,对后续可能出现的运营主体缺失、资金平衡困难、公共空间闲置等问题进行前置分析,并引导运营主体提前介入社区建设。

更值得关注的是,广州未来社区(完整社区)没有把运营简单理解为物业管理,而是将其拓展为覆盖社区公共服务、公共空间、公共资源的“大物管”统筹运营模式,并构建起“政企银社”协同参与的新模式。政府负责制度供给和公共服务,企业负责专业运营,金融机构探索长期资金支持,社会组织、社区居民共同参与社区治理,逐步形成公益性、普惠性与经营性相互支撑的发展机制。这一探索在花都平龙新时代社区和黄埔幸福里社区得到了生动实践:

【广州实践案例一】花都平龙新时代社区:“三色业态”与“两级合伙人”构建自我造血机制

作为白云机场三期扩建形成的超大型安置社区,面对“多村混居、新老融合”的复杂治理难题,平龙新时代社区构建了一套“党建统领、运营前置、文化铸魂、数字赋能”的综合治理与运营体系。其最核心的创新在于“三色业态”与“两级合伙人”运营模式。社区将约8000平方米公共空间划分为公益、惠民、商业三类,并引入专业运营团队(七彩集团)作为“一级合伙人”统筹经营,同时挖掘社区能人(如“裁缝玲姐”“修理达人鹏哥”)作为“二级合伙人”提供便民服务,从而形成了“商业反哺公益、惠民自平衡”的自我造血机制。通过“一场多用、分时共享”的空间运营,全年可节约成本超35万元,真正实现了从“安置居住”到“安享生活”的转变。更可贵的是,这套模式从规划之初就引入了运营前置理念,将公建配套的运营逻辑融入设计,并通过“街坊老友议事会”等机制实现居民共治,问题解决率高达98%,为超大型安置社区提供了一套可复制的系统方案。

【广州实践案例二】黄埔幸福里社区:“普惠物业”与活化建筑盘活街区资源

黄埔幸福里社区依托旧村改造,采取原址保留、迁建修缮等方式活化35处历史建筑,盘活闲置架空层等边角空间,建成1个邻里街区及4个邻里中心,形成连片公共文化空间,推动公共服务从“小区配套”向“街区共享”转变。在运营机制上,社区创新探索“普惠物业”模式,将村集体物业租金收益归集至公共账户,反哺保洁、消杀、设施维护等8类公共服务,实现了“物业服务费不增、服务品质升级”的惠民承诺。同时,社区引入慈善超市等业态,将20%利润转入社区基金,累计转入超41.5万元,持续反哺民生。

广州幸福里-文冲陆氏大宗祠古建筑群落与周边融资房、安置房全景

值得进一步思考的是,“大物管”模式改变的不仅是社区公共服务的供给方式,更重新定义了物业企业在这个生态中的角色与生存逻辑。传统物业企业只能靠物业费“一条腿走路”,而广州试点的“大物管”模式,通过将公共服务、公共空间运营、社区商业等多元业态纳入物业企业的服务范畴,让企业不再只是一个“看门扫地”角色,而是成为社区综合服务的运营商。以花都平龙新时代社区为例,其“大运营”体系不仅涵盖了传统物业,更通过三色业态和两级合伙人机制,使运营方在承担环卫、绿化、设施维护等公共服务的同时,也获得了公共空间运营、便民商业管理等增值收益来源,形成了“服务越好、收益越多、运营越可持续”的良性循环。“大物管”的深层逻辑,是让社区运营从“输血”走向“造血”,最终实现居民得实惠、企业得发展、政府得减负的多赢格局。

花都平龙新时代社区的“三色业态”与黄埔幸福里的“普惠物业”,指向同一方向:社区运营不能长期依赖财政,而要探索公益属性与市场机制相结合的可持续发展模式,把社区服务与周边资源整体打包、统筹运营,在增加服务供给的同时控制成本,真正让居民有获得感而不增加负担。

三、社区更新的价值:不在增加多少设施,而在激活多少生活

如果说运营回答的是社区如何持续发展,那么居民参与回答的,则是社区为什么而建设。

观察广州九个试点,可以发现一个共同特点:几乎所有建设方案都不是由政府单方面决定,而是把居民意见贯穿于建设全过程。累计收集居民意见建议426条,采纳389条,采纳率超过九成;建立楼栋、社区、街道三级议事机制;形成“黄埔红议事会”“老友议事会”“六邻工作法”等一批基层协商机制……这些数字和案例说明,社区建设的逻辑正在发生变化:居民不再只是服务对象,而是建设主体、治理主体,也是未来运营的重要参与者。

广州不少试点正是在这样的理念下探索新的治理模式。除了黄埔幸福里社区和花都平龙新时代社区(依托机场三期建设,同步完善教育、医疗、养老等公共配套,把大型安置社区建设成为覆盖近八万人口的十五分钟生活圈)之外,越秀洪庆坊社区则通过“社区合伙人+社区慈善基金”模式,引导社会资本参与老城区更新,让历史街区焕发新的活力。三种不同路径,背后体现的是同一个理念:社区建设最终不是为了增加多少建筑,而是为了创造更加丰富、更有温度的生活方式。

四、从项目建设到全生命周期治理:广州实践的经验启示

广州试点提出的“运营前置”“建管并重”“全过程闭环”,本质上就是一种全生命周期管理思维。评价一个社区成功与否,不再只看竣工验收,更看五年、十年后它是否依然充满烟火气。总结广州探索带来的经验,主要体现为以下“四个坚持”:

1.坚持需求导向,而不是项目导向:广州试点始终围绕“居民需要什么”开展系统规划,再研究“建设什么”,避免了因有项目而盲目建设的现象。

2.坚持系统思维,而不是单项突破:将空间更新、公共服务、社区治理、产业培育、文化传承同步谋划,形成合力。

3.坚持市场机制与公益属性相结合:无论是平龙新时代社区的多元增值运营,还是幸福里社区的村集体收益反哺,均实现了保障基本公共服务的同时提升自造血能力。

4.坚持共建共治共享:建立“街坊老友议事会”等多元协商渠道,把居民、企业、社会组织有效组织起来,凝聚社区共识。

回望城市发展的历程,广州未来社区建设试点给出的答案,是一次关于城市更新逻辑的积极探索。从强调工程建设到更加重视运营管理,从关注空间改造到更加关注人的需求,从政府单向供给到多元主体协同治理,这些变化共同指向一个方向——城市更新已经进入更加注重质量、更加注重治理、更加注重长效的新阶段。优秀的项目能够切实提升居民的生活质量,并展现出可持续发展的潜力。当社区真正成为承载人民美好生活的重要载体,城市更新的价值,便不再停留于建筑空间的焕新,而是在持续运营中培育出更加有温度、更具韧性、更富活力的城市生命力。