新城区护北片区的小区改造后鸟瞰

当前,各地老旧小区改造虽在有序推进,但不少项目仍存在碎片化施工、建设标准不完善等问题,甚至形成新的质量与安全隐患。随着城镇化进入存量提质阶段,传统“补丁式”修缮已难以满足居住品质提升需求,重复开挖、资源浪费等行业共性难题日益突出。住房城乡建设部明确提出以“好房子”为标准推进居住品质升级,要求改造工作兼顾安全性、功能性与可持续性。内蒙古自治区呼和浩特市立足北方城市实际,摒弃碎片化修补的传统模式,转向系统化改造与全面品质提升,对地下管网、建筑主体、消防与弱电设施、生活环境景观等实行统一高标准设计与升级,将老旧小区打造为宜居的“好房子”“好小区”“好社区”。

从“补丁式修缮”到“系统化升级”

呼和浩特市明确提出摒弃传统“表面更新、局部修补”的思路,引入建筑全生命周期管理观念,开展全面规划与设计,以使改造后的小区在15~20年内,在功能适配、结构安全以及环境宜人等方面符合居民对优质生活的需求,从根本上杜绝重复改造引发的资源浪费以及对民生的不良影响。

新城区护北区域老旧小区改造工程是这一理念的典型实践。该项目以解决居民急难愁盼问题为主线,围绕便捷性、安全性与幸福感3个维度展开。改造内容涵盖三大方面:一是基础设施优化,包括修复破损道路、更换老旧供排水管道、铺设地下强弱电线路、安装太阳能路灯与智能监控设备、增建消防设施;二是建筑功能提升,涉及屋顶防水、更换落水管、翻新楼梯间等公共区域,以及清理维护化粪池;三是居住环境改善,包括拆除违建围墙、扩大绿化面积、规范生活垃圾分类收集点布设。经过系统性改造,护北区域不仅实现了居住条件的实质改善,还增强了邻里互动与社区治理效能,为“好房子”标准的落地提供了现实样本。

从“零散整治”到“全要素协同”

夯实地下基础,推进管网系统全维度更新

以往老旧小区改造中,受资金和施工扰动限制,地下管网多采用局部修缮方式,导致雨污混流、管道梗阻、燃气泄漏风险长期存在。为应对这一难题,呼和浩特市推行“一次开挖、全面更新”策略,在改造前期对供水、排水、燃气、供暖管线进行统一检测与更换,并选用具有优良抗腐蚀性能与出色密封性的先进管道材料,例如托克托县佳鑫小区选用的球墨铸铁管和PE(聚乙烯)管,以此提高管网系统的耐用性与稳定性。同时采用高耐久性沥青铺设道路,提升小区路网的通行能力与平整度,从根源上破解老旧小区晴天起尘、雨天积水的居住难题。

在具备条件的区域,呼和浩特市还尝试开展地下综合管廊及管线廊道建设规划,在小区设计阶段规划建造小型综合管廊或集中的管线铺设地段,实现管网集约化布局,增强管线维护便捷性,从源头上消除“马路拉链”现象。

与此同时,呼和浩特市着力打造老旧小区地下管网数字化档案管理平台,在更新环节同步开展管网精准测量并建立电子信息档案,为后续运维及城市精细化管理提供空间地理与工程数据支撑。目前,武川县海兴花园社区已完成该系统搭建并投入使用。

强化本体安全,实施建筑节能与防水一体化改造

针对外墙脱落、屋顶渗漏、保温性能差等突出问题,呼和浩特市将建筑主体结构的安全与节能更新当作要点,全方位开展外墙和屋面的节能及防水改造。以往采用的局部修补方式,往往忽略建筑结构存在的安全风险,且难以解决居民“冬冷夏热”的居住难题。回民区市委六号院小区过去就曾出现外墙脱落、屋顶漏水以及围护结构保温性能不佳等状况,是这一问题的典型代表。

回民区市委六号院小区改造后

在建筑外墙修复工程中,呼和浩特市摒弃仅做表面修复的做法,融入外遮阳体系、屋顶绿化以及太阳能光伏板等绿色建筑技术。为提高老旧小区节能效率,部分地区着手推行屋顶平改坡与光伏一体化相结合的改造措施。经过这些改造,新城区八一小区在能源利用效率和室内热舒适性能方面均有明显提升。

在防水排水方面,呼和浩特市开展综合修缮工程,屋顶翻新时运用高品质防水材料,并优化排水系统设计。同时加强对外墙节点的防水处理,针对窗户开口、管道穿墙等易漏水区域实施精细密封操作,武川县瑞鑫家园小区在这一环节建立了标准化施工流程。

此外,呼和浩特市还积极推动电力、通信、有线电视等“三线”入地或实施规范化整治。针对玉泉区金禾现代家园小区这类暂不具备地下铺设条件的区域,运用桥架、套管等设施对线缆进行集约整理与铺设,实现线路布局安全、整齐且维护便利。

补齐配套短板,实现设施系统提档升级

呼和浩特市对供电、消防、环保等配套设施实施系统化升级,从过去的查漏补缺转向整体提档。供电方面,随着居民用电需求持续攀升,呼和浩特市科学合理地对配电设施进行扩容,并统一更换老旧电表箱及电缆,保障供电系统的安全与稳定。消防方面,以赛罕区7325小区为示范项目,按照最新消防规范开展全面检查与整改。确保消防通道宽度合规、通行顺畅,对室内外消火栓、灭火器、应急照明及疏散引导标识等消防装置进行修复与安装。同时为高层建筑增设简易水喷淋系统和火灾报警设备,全方位推进电气火灾监控系统的落实。环保方面,在回民区艾博银河港湾社区改造工程中,开展标准化设计与建设生活垃圾分类收集场所和环卫服务站点。餐饮油烟实行集中净化处理并按规定排放。与此同时,通过合理划分区域功能、增设隔音装置等措施降低环境噪声,提升居民生活声环境质量。

玉泉区金禾现代家园小区改造后鸟瞰

优化空间布局,推进公共区域与绿化景观提质增效。拆除违法建(构)筑物释放闲置空间,对小区公共区域实施复合化利用。以土左旗金山花园小区为典型,在清理违规建(构)筑物之后,对闲置区域进行微型化更新与复合利用,新增汽车停车泊位及电动车智能充电设施,同时添置适老健身器械、儿童游乐场地及全民健身区域,有效提高空间使用效率。

在绿化景观方面,呼和浩特市基于立体绿化与景观设计理念,采用乔木、灌木与草坪相结合的多层植物配置方式,营造多样化植物群落。同时增设林下休闲空间与交流场所,凭借丰富的社区景观层级,优化居住环境的生态品质与社交体验。

从“短期见效”到“长效可持续”

对标完整社区,打造全龄友好型居住空间

以完整社区建设标准为指引,呼和浩特市统筹推进公共活动场地与绿地规划建设,全方位落实适老化与适儿化改造,科学配置社区中小学、养老机构、医疗服务站点等公共资源,营造全龄友好、安全宜居的社区生活空间。同时强化社区智能服务体系建设,提升数字化与智能化治理水平。巴北社区、呼钢小区是这一模式的典型代表。

回民区艾博银河港湾小区改造后鸟瞰

完善功能配套,激活社区发展内生动力

通过增设体育设施、儿童游乐设备、文化活动场所等便民设施,呼和浩特市加强社区公共服务补建与功能提升,满足居民多样化生活需求。设施完善与功能升级共同发力,有效增强社区凝聚力与活力,推动居住质量与社区管理水平同步提高。改造后的富兴社区、和兴小区实现了上述双重提升。

坚持因地制宜,构建居民参与的共建共治模式

呼和浩特市施行“一区一策”的精准改造策略,在改造启动阶段开展全面现状调研与居民需求分析,制定针对性改造方案。以巴北社区、呼钢小区为示范,实现改造各阶段信息公开,引导居民参与方案研讨、施工监督与后期治理,形成共建共治共享的改造机制,为改造成果的长期维持奠定群众基础。

健全长效机制,保障改造成果可持续维护

呼和浩特市同步建立长效运维管理机制。市住房城乡建设局发挥协调作用,引导小区组建标准化物业管理体系或居民自治团体,明确设施运维主体及资金来源,确保改造成果得到持续维护,各类设施长期稳定运行。这一机制是“长效可持续”理念的核心支撑。

呼和浩特市以系统化改造替代碎片化修缮,全面消除了老旧小区的突出安全隐患,显著提升了居住环境质量,推动居民住房需求从“有房住”向“住好房”转变。相关经验做法由住房城乡建设部向全国推广,为北方高寒地区老旧小区高品质更新提供了可复制、可推广的实践样本。