一、出台背景

习近平总书记对城市更新工作作出系列重要指示,要求全面践行人民城市理念,做深做细做实城市更新,不断提升人民群众获得感、幸福感、安全感。国家出台《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》,我省印发《湖南省人民政府办公厅关于持续推进城市更新行动的实施意见》(湘政办发〔2025〕49号),对支持老旧住房自主更新作出明确部署,《湖南省城市更新三年行动实施方案(2026‑2028年)》也将老旧住房自主更新列为重要民生任务。

当前,我省大量老旧住房存在房屋设施老化、使用功能缺失、公共配套不足等现实问题,群众改善居住条件的诉求强烈。老旧住房改造普遍存在业主组织协调难度大、配套支持政策不足、规划用地资金等环节堵点,群众自主更新的意愿难以落地。为破解上述瓶颈制约,激活房屋产权人自主更新内生动力,省住房城乡建设厅联合省自然资源厅、省财政厅,在多轮研讨、广泛征求厅内处室、省直相关部门及各市州意见基础上,制定印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》(以下简称《通知》),为全省老旧住房自主更新提供政策遵循。《通知》自印发之日起实施,有效期5年。

二、主要内容

《通知》由三大板块11条正文及附件《老旧住房自主更新工作流程指引》组成,围绕更新范围模式、政策支持、工作保障作出系统规定,构建起“谁来改、怎么改、政策怎么扶、流程怎么走”的全链条制度安排。

第一部分,明确更新范围和模式。界定老旧住房自主更新是以消除安全隐患、提升住房品质、完善配套设施为目的,由房屋产权人自主申请实施的改造活动。适用对象为我省城市(含县城)建成区国有土地上,国土空间规划范围内,C/D级危险住房、无独立厨卫非成套住宅,以及年久失修、隐患突出、配套不完善的老旧住房,由各市州结合本地实际细化具体实施范围。同时划定刚性红线,严禁借自主更新名义破坏历史文化街区、文物、历史建筑,禁止拆真建假,不得变相建设别墅、私家庄园,杜绝面子工程、形象工程。因地制宜设置原拆原建、改扩翻、整治提升三种更新模式,各地结合技术可行性、资金平衡方案引导产权人合理选择。

第二部分,强化政策支持。从用地、规划、技术标准、产权保障、资金筹措、绿色建造六个维度出台一揽子支持政策。一是优化用地保障,分类简化用地、规划审批,整治提升项目免予办理相关用地规划手续;原拆原建、改扩翻项目在权属、用地性质不变前提下简化土地证明材料,允许指标跨宗地统筹,规范零星土地供应路径。二是弹性规划管控,在维护相邻权益前提下适度允许建筑规模增加,新增建筑面积优先保障原住户安置,剩余部分可用于建设保障性住房、公共空间,或通过租售实现项目资金平衡。三是适配技术标准,针对老旧住房客观条件限制,建筑退距、日照、消防等难以完全达到现行规范的,在守住公共安全底线、保障相邻人权益基础上,通过专家专项论证,采取补强措施,论证结果作为审批管理依据。四是完善产权保障,推行分区分层确权登记,支持预告登记,同步办理土地使用权续期,坚持包容审慎原则分类处置产权历史遗留问题。五是拓宽资金渠道,确立“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”原则,鼓励金融机构提供中长期低息专项贷款,落实税费减免;对经济困难无其他住房的产权人,通过公租房、租赁补贴保障基本居住。六是推广装配式与智能建造,装配式外墙面积可不计容积率,同步推进适老化、适儿化、节能改造,提升居住品质。

第三部分,落实工作保障。建立“市级统筹、区县落实、部门指导、产权人自主”工作体系,市州制定本地实施细则,区县落实属地主体责任,编制年度实施计划。充分发挥街道社区作用,健全居民议事协商、风险评估、矛盾化解机制,引导居民全过程参与更新改造;推行规划师、建筑师、工程师、评估师“四师”进社区,提供专业技术支撑;做好政策宣传和典型案例总结报送,营造共建共治共享氛围。

附件同步制定十步工作流程指引:全面开展房屋体检、广泛宣传发动、成立项目实施主体、编制实施方案并签署改造协议、开展项目申报、纳入年度实施计划、开设资金共管账户、开展报建审批、强化施工质量安全监管、竣工验收及不动产登记,对项目全流程操作进行标准化指引。

三、主要特点

一是坚持产权主体,突出群众自主。牢牢把握房屋产权人主体地位,以群众意愿为出发点,由产权人发起、出资、决策改造,政府重在政策赋能、服务引导,充分尊重群众改善居住条件的自主选择权。

二是坚持分类施策,实行弹性管控。区分原拆原建、改扩翻、整治提升三类模式,不搞“一刀切”。针对老旧住房先天条件不足的现实,在守住安全底线、维护邻里合法权益前提下,通过专家论证机制破解规划、消防等规范适配难题,打通改造堵点。

三是坚持机制创新,破解资金难题。创新资金平衡路径,允许适度增容扩面,在产权人同意前提下,富余建筑规模通过建设保障房、租售等方式平衡项目投入,撬动社会资本参与,改变单纯依靠财政投入的模式,构建可持续更新路径。

四是坚持守牢底线,强化风貌保护。划清政策红线,严格保护历史文化街区、文物及历史建筑,严禁拆真建假、大拆大建,严禁借更新名义建设别墅类项目,坚决杜绝劳民伤财的形象工程,实现安全更新、有序更新。

五是坚持流程闭环,强化风险防控。配套完整十步操作流程,设立资金共管账户,资金封闭运行、多方联合监管;强化居民表决、风险评估、施工监管、竣工验收、不动产登记全链条闭环管理,兼顾效率与风险防控,保障各方合法权益。

六是坚持民生导向,提升宜居品质。在消除房屋安全隐患基础上,同步补齐厨卫、电梯、市政配套短板,推进适老化、适儿化、绿色节能改造,兼顾居住安全、功能完善与环境提升,切实把老旧住房自主更新办成惠民实事。