附件1

《湖南省物业专项维修资金管理办法》

听证会报名表

 

附件2

听证内容

 

1.首期交存维修资金的物业范围是否合适？工业地产、商业地产等交存标准可从低确定的规定是否合适？

第十条第一款  物业管理区域内，首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户：

（一）实行预售的商品房，由购房者在办理商品房预售合同备案前存入。截至房屋竣工尚未售出及建设单位自留的物业，由建设单位在申请竣工验收前存入，也可在建设单位申请竣工验收时从监管的预售资金中直接划转；

（二）实行现售的商品房，由建设单位在申请竣工验收前存入，待售出后再向受让人收回；

（三）征收时进行产权调换的商品房，在签订产权调换协议时存入；

（四）按规划要求配建的公共物业（不含全体业主共有的建筑），由建设单位在办理不动产初始登记前存入，并在办理移交手续时向接收单位收回；

（五）按规划要求配建的机动车停车库，由建设单位在申请竣工验收前存入，并可在买卖或赠与（不含出租）时向受让人按停车位面积与停车位总面积的比例收回；

（六）非租赁型保障性住房和统一建设用于安置的房屋，由业主在房屋交付前存入；

（七）自建、代建的房屋，由业主在竣工验收备案前存入。

第八条第三款  物业管理区域内的工业地产、商业地产等，依法应当交存物业专项维修资金的，交存标准可从低确定。

2.首期的交存维修资金在办理不动产统一登记后有无必要“多退少补”？

第十二条  物业专有部分办理不动产统一登记后，不动产统一登记的面积与交存物业专项维修资金的面积之间的误差大于3%的，交存的物业专项维修资金按“多退少补”原则进行调整；误差小于或等于3%的，交存的物业专项维修资金不进行调整。

3.补建、续交维修资金的要求是否合理、方式是否合适？

第十三条  本办法实施前，物业管理区域未建立物业专项维修资金账户的，应当按本办法的规定补建；业主应当在补建账户后及时补交物业专项维修资金。

未交存物业专项维修资金的自建房屋等物业被划入物业管理区域的，应当在划入物业管理区域时按照本办法的规定补交物业专项维修资金。未交存物业专项维修资金的单一产权物业分为两个或两个以上产权出让的，应当在办理交易备案或不动产转移登记时按照本办法的规定补交物业专项维修资金。

物业专项维修资金余额不足首期交存额30％的，代管机构应当采取适当方式通告续交事项。业主应当及时续交，续交后账面余额应当不少于首次交存数额。

第十四条  物业管理区域需补交、续交物业专项维修资金的，业主大会应当制定具体方案，必要时街道办事处（乡镇人民政府）给予指导。未成立业主大会的，由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下拟订具体方案，并组织业主进行表决；业主依法表决同意的，按方案实施。

补交、续交物业专项维修资金可以选择以下方式：

（一）参照首期维修资金交存标准一次性足额交存；

（二）由公共收益扣除合理成本后交存；

（三）分期向业主大会结算账户交存；

（四）提取已缴存的住房公积金交存；

（五）补交、续交方案中明确的其他方式交存。

业主委员会应当组织业主大会或督促相关业主补交、续交物业专项维修资金。对拒不补交、续交的，业主委员会、利益相关业主可向人民法院提起诉讼；业主大会可以在管理规约中约定限制其公共收益分配权。

物业管理区域未成立业主大会的，县、市、区物业管理主管部门应当督促指导街道办事处（乡镇人民政府）推动成立首次业主大会会议筹备组，组织业主成立业主大会，选举业主委员会。

4.将维修资金相关的银行分为管理银行（1家）和存储银行（可多家）是否合理？

第十五条第一款  代管机构应当委托当地一家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

第二十九条第三款  代管机构可以选择多家商业银行作为物业专项维修资金的存储银行，但应当合理控制存储银行的数量；存储银行的确定，应当根据维修资金的资产规模、资金安全、综合存款利率和银行的抗风险能力、服务效能等因素，通过公开招标方式进行。

5.设立总的统筹账户及物业管理区域、栋（幢）、单元的统筹账户，以及按统筹账户进行利息分派是否合理？统筹账户内资金的使用方式是否合理？

第十五条第二款  物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，以栋（幢）为单位设分栋（幢）账，以单元为单位设单元账，以房屋户门号设分户账，并同步设立总的统筹账户及物业管理区域、栋（幢）、单元的统筹账户。

第三十一条  物业专项维修资金交存未满一年的，利息按照活期利率计入业主分户账内；交存满一年的，利息按照一年期定期利率计入业主分户账内。

按照前款规定计息后，以物业管理区域、栋（幢）、单元为单位，结息仍有剩余的，剩余部分应当计入物业管理区域、栋（幢）、单元统筹账户。

按照本条第一款、第二款规定计息后，物业专项维修资金专户利息中因统筹大额存款产生的利差余额部分，应当计入维修资金统筹账户。

第三十五条  维修资金统筹账户内的资金，可以用于以下用途：

（一）支持老旧住宅加装电梯；

（二）支持住宅老旧电梯更新；

（三）补贴老旧小区改造项目改造后或异地搬迁项目搬迁后的物业专项维修资金；

（四）支持购买电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落、屋面防水的维修保险；

（五）县级以上人民政府规定可以使用的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造其他相关费用。

县级以上人民政府规定从物业专项维修资金中提取管理费用的，管理费用应当从维修资金统筹账户中列支。

6.是否要鼓励使用维修资金购买物业维修保险？

第三十三条  鼓励使用物业专项维修资金购买物业共用部位、共用设施设备的维修保险。

使用物业专项维修资金分户账户内资金购买电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落、屋面防水的维修保险的，应当由业主共同决定。

相关业主提出申请，可以使用计入物业管理区域、栋（幢）、单元统筹账户内的资金购买前款规定的维修保险。

购买物业维修保险的具体实施细则由市州物业管理主管部门会同银行保险监管等部门按照有关规定另行制定。

7.业主大会自行管理维修资金的内容是否合适？

第三十八条  业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，应当在管理规约中进行规定，并应当由财务管理专业人员（机构）按照国家规定的《住宅专项维修资金核算办法》进行财务管理。

业主委员会应当组织起草物业专项维修资金管理方案，提交业主大会会议进行表决。管理方案包括但不限于以下内容：

（一）物业专项维修资金的存储方案、使用方案和续筹方案；

（二）财务管理专业人员（机构）聘用方案；

（三）物业管理区域财务管理制度；

（四）物业管理区域公共收益及物业专项维修资金信息公开方案；

（五）其他有关事项的方案。

业主大会会议表决前款内容，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的业主中专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。业主委员会应当在业主大会会议召开后将业主大会会议召开的情况、业主的表决情况及表决通过的事项在本物业管理区域内进行公示，公示不得少于十五日。

业主大会委托的物业专项维修资金管理银行应当与开设业主大会结算账户的银行一致。

第三十九条  业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当向市县物业管理主管部门提交下列材料：

（一）申请表；

（二）业主管理规约；

（三）业主大会会议表决通过的材料；

（四）业主大会会议情况及结果公示资料；

（五）业主委员会责任人提交的法律责任承诺书；

（六）开立业主大会结算账户的证明；

（七）市县物业管理主管部门认为必要的其他材料。

前款规定的材料符合要求的，市县物业管理主管部门应当同意业主大会自行管理物业专项维修资金，并书面通知业主委员会和代管机构。

第四十条  业主大会自行管理物业专项维修资金的资金划转按照下列程序进行：

（一）业主委员会自收到市县物业管理主管部门同意业主大会自行管理物业专项维修资金的书面通知后三十日内在业主大会确定的管理银行开立专户，以物业管理区域为单位设账，按栋（幢）设分栋（幢）账，按单元设单元账，按房屋户门号设分户账，并设立相应的统筹账户；

（二）业主委员会持市县物业管理主管部门同意业主大会自行管理物业专项维修资金的书面通知向代管机构申请资金划转；

（三）代管机构应当自收到业主委员会的申请之日起三十日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金账户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

市、县物业管理主管部门应当加强对划转后物业专项维修资金管理的指导和监督。区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对划转后物业专项维修资金使用的指导和监督。

8.公示与查询维修资金的内容是否合适？

第四十二条  建立物业专项维修资金公示和查询制度。业主有权对物业专项维修资金个人账户及相关统筹账户内资金交存、使用增值收益和结存等信息进行查询。

代管机构代管物业专项维修资金的，代管机构应当按物业管理区域将下列情况每年至少向全体业主公布一次：

（一）交存、增值收益和结存的物业专项维修资金总额；

（二）业主分户账中交存、增值收益和结存的物业专项维修资金金额；

（三）使用的物业专项维修资金总额，以及使用的每笔费用额和按户分摊情况；

（四）其他有关物业专项维修资金管理情况。

业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会每年应当公布物业管理区域总账、栋（幢）账、单元账及其统筹账户的资金交存、使用、结存等金额。

第四十三条  业主对代管机构、业主委员会公布的情况有异议的，可以要求复核。代管机构、业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内提出复核意见。

业主对业主委员会的复核意见仍有异议的，可以向代管机构申请复查；对代管机构的复核意见仍有异议的，可以向市县物业管理主管部门申请复查。代管机构、市县物业管理主管部门应当自收到复查申请之日起七个工作日内予以答复。

9.维修资金审计的规定是否合理？

第四十六条  物业专项维修资金的使用管理情况应按年度接受会计中介审计。中介审计应当由具有执业许可的会计师事务所实施。

代管机构代管物业专项维修资金的，会计师事务所由同级财政主管部门委托，委托费用从代管机构行政经费中列支；业主大会自行管理物业专项维修资金的，会计师事务所由居（村）民委员会委托，委托费用从物业管理区域统筹账户中列支。

会计师事务所选取情况及年度审计报告应及时进行公示。

会计师事务所出具虚假报告的，物业管理主管部门、代管机构、居（村）民委员会、业主委员会或业主应当向颁发执业许可的机关举报投诉。

附件3

湖南省物业专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

 

第一章  总则

第一条  为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和维修、更新、改造，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于我省行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条  本办法所称的物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部分保修期满后的维修、更新、改造资金。

第四条  物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、监管分离的原则。

第五条  省住房城乡建设厅会同省财政厅负责全省物业专项维修资金的指导和监督工作。

市、州、县物业管理主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督工作。

市、县物业管理主管部门设立代管机构具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。

区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金管理相关工作。

第六条  市州物业管理主管部门应当建立或升级物业专项维修资金业务管理系统，逐步对辖区内市、县实行统一管理。探索建立全省统一的物业专项维修资金管理信息系统，提高维修资金管理效率。

物业专项维修资金管理信息系统的数据应当按照规定及时完整地推送至当地政府数据归集平台。推动物业专项维修资金管理信息与物业管理、房地产交易、不动产测绘、不动产登记、银行业务等信息互联共享，通过互联网、移动终端等实现物业专项维修资金的交存、使用、表决、公示、查询等服务功能，建立物业专项维修资金闭环管理体系，实现动态管理。

物业管理主管部门应当主动将有关信息网站和联系电话对外发布，畅通投诉举报通道，接受社会和媒体监督。

第七条  鼓励物业管理相关行业组织制定业主大会自行管理物业专项维修资金相关示范文本和物业共用部位及共用设施设备维修价格、共用设施设备报废残值估值等标准，为规范物业专项维修资金使用、管理提供专业咨询和服务。

第二章  交存

第八条  首期物业专项维修资金按照竣工验收前预测绘报告中明确的建筑面积交存，每平方米交存的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

市、县物业管理主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，并适时调整、公布。交存标准公布前应当报上一级物业管理主管部门备案。

物业管理区域内的工业地产、商业地产等，依法应当交存物业专项维修资金的，交存标准可从低确定。

第九条  交存物业专项维修资金的物业范围，按照有关法律、法规、规章的规定确定。

按规划要求配建的公共物业、机动车停车库依法应当交存首期物业专项维修资金的，公共物业（不含全体业主共有的物业）按照一个单位接收的部分为一个专有部分计算，机动车停车库按照一个专有部分计算。

第十条  物业管理区域内，首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户：

（一）实行预售的商品房，由购房者在办理商品房预售合同备案前存入。截至房屋竣工尚未售出及建设单位自留的物业，由建设单位在申请竣工验收前存入，也可在建设单位申请竣工验收时从监管的预售资金中直接划转；

（二）实行现售的商品房，由建设单位在申请竣工验收前存入，待售出后再向受让人收回；

（三）征收时进行产权调换的商品房，在签订产权调换协议时存入；

（四）按规划要求配建的公共物业（不含全体业主共有的建筑），由建设单位在办理不动产初始登记前存入，并在办理移交手续时向接收单位收回；

（五）按规划要求配建的机动车停车库，由建设单位在申请竣工验收前存入，并可在买卖或赠与（不含出租）时向受让人按停车位面积与停车位总面积的比例收回；

（六）非租赁型保障性住房和统一建设用于安置的房屋，由业主在房屋交付前存入；

（七）自建、代建的房屋，由业主在竣工验收备案前存入。

未按照前款规定交存首期物业专项维修资金的物业，建设单位不得交付；涉及合同备案或者竣工验收备案的，备案手续不得办理。

第十一条  属于全体业主共有的物业，不交存物业专项存维修资金。

建设单位申请办理不动产首次登记时，应当将建筑区划内依法属于业主共有的物业服务用房等物业共用部位、共用设施设备及其占有范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

第十二条  物业专有部分办理不动产统一登记后，不动产统一登记的面积与交存物业专项维修资金的面积之间的误差大于3%的，交存的物业专项维修资金按“多退少补”原则进行调整；误差小于或等于3%的，交存的物业专项维修资金不进行调整。

第十三条  本办法实施前，物业管理区域未建立物业专项维修资金账户的，应当按本办法的规定补建；业主应当在补建账户后及时补交物业专项维修资金。

未交存物业专项维修资金的自建房屋等物业被划入物业管理区域的，应当在划入物业管理区域时按照本办法的规定补交物业专项维修资金。未交存物业专项维修资金的单一产权物业分为两个或两个以上产权出让的，应当在办理交易备案或不动产转移登记时按照本办法的规定补交物业专项维修资金。

物业专项维修资金余额不足首期交存额30％的，代管机构应当采取适当方式通告续交事项。业主应当及时续交，续交后账面余额应当不少于首次交存数额。

第十四条  物业管理区域需补交、续交物业专项维修资金的，业主大会应当制定具体方案，必要时街道办事处（乡镇人民政府）给予指导。未成立业主大会的，由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下拟订具体方案，并组织业主进行表决；业主依法表决同意的，按方案实施。

补交、续交物业专项维修资金可以选择以下方式：

（一）参照首期维修资金交存标准一次性足额交存；

（二）由公共收益扣除合理成本后交存；

（三）分期向业主大会结算账户交存；

（四）提取已缴存的住房公积金交存；

（五）补交、续交方案中明确的其他方式交存。

业主委员会应当组织业主大会或督促相关业主补交、续交物业专项维修资金。对拒不补交、续交的，业主委员会、利益相关业主可向人民法院提起诉讼；业主大会可以在管理规约中约定限制其公共收益分配权。

物业管理区域未成立业主大会的，县、市、区物业管理主管部门应当督促指导街道办事处（乡镇人民政府）推动成立首次业主大会会议筹备组，组织业主成立业主大会，选举业主委员会。

第十五条  代管机构应当委托当地一家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，以栋（幢）为单位设分栋（幢）账，以单元为单位设单元账，以房屋户门号设分户账，并同步设立总的统筹账户及物业管理区域、栋（幢）、单元的统筹账户。

新划物业管理区域的，代管机构应当按照前款规定相应设账。物业管理区域合并或者分立的，物业专项维修资金相关账户应当做出相应调整。

第十六条  交存首期物业专项维修资金或者补交、续交物业专项维修资金的，应当将资金直接存入或划转至物业专项维修资金账户。

禁止建设单位、物业服务企业代收物业专项维修资金。

收取物业专项维修资金，应当出具由湖南省财政厅规定的专用票据。

第十七条  出现下列情形之一的，物业管理主管部门应当将其纳入信用档案或个人征信系统：

（一）建设单位、物业服务企业代收物业专项维修资金的；

（二）业主拒不补交、续交物业专项维修资金的;

（三）未及时将代收补交、续交的物业专项维修资金及时存入或划转至物业专项维修资金账户的。

出现前款所列情形时，物业管理主管部门应当协助利益相关业主向人民法院提起诉讼。

第十八条  纳入老旧小区改造计划的项目，应当明确物业管理区域，按照有关规定办理物业管理区域备案手续，并制定物业专项维修资金补交或续交方案。业主应当按照方案及时补交或续交物业专项维修资金。改造项目实施时，业主可以使用物业专项维修资金履行居民出资义务。

纳入异地搬迁的项目，应当在动迁方案中明确物业专项维修资金交存方案。业主应当按照方案交存物业专项维修资金。

用于支持老旧小区改造项目和异地搬迁项目的补贴资金，可以提取不少于5%用于交存物业专项维修资金，具体由市、县物业管理主管部门会同同级财政部门确定。

第三章  使用

第十九条  物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事中公示，事后公告的使用方式。

投票表决使用物业专项维修资金，应当经有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十条  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照谁受益谁承担的原则，由相关业主按照约定的比例分摊；没有约定或者约定不明确的，由相关业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊。

建设单位自持或未出售的物业，由建设单位作为业主，承担前款规定的费用。

业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。

第二十一条  物业专项维修资金的计划使用项目适用下列情形：

（一）可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新、改造；

（二）同一物业管理区域内全体业主受益；

（三）单项物业维修、更新、改造项目内容明确、费用合理。

第二十二条  计划使用项目必须纳入物业专项维修资金使用计划，经业主大会一次性表决同意，并报代管机构备案。

物业专项维修资金使用计划由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据业主对房屋和设施设备的使用需求，以及物业的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。

第二十三条  物业专项维修资金的一般使用项目适用下列情形：

（一）同一物业管理区域内部分或者全体业主受益的物业项目的维修、更新、改造；

（二）临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

出现前款规定的情形时，物业服务企业应当告知业主委员会（物业管理委员会）和居（村）民委员会，经其现场核实后，编制物业专项维修资金使用方案，向代管机构提出使用申请。使用方案经有利害关系的业主表决同意后方可实施。未聘请物业服务企业的，由相关业主或者业主委员会（物业管理委员会）按照本款规定组织实施。

第二十四条  物业专项维修资金的应急使用项目适用下列情形：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏；

（二）消防、电力、供水系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重，影响居民正常生活，或者存在重大安全隐患等紧急情况；

（三）电梯故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第二十五条  出现应急维修情形的，代管机构应当在收到申请后的24小时内到项目现场进行勘察，综合判定是否属于物业专项维修资金应急使用范围。需特种设备、消防、电力等主管部门进行认定的，代管机构应当协调尽快出具认定意见。

使用物业专项维修资金进行应急维修的，可以不经过业主表决，由代管机构将相关情况在物业管理区域内适当位置进行公示，公示时间不得少于七日。相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决；协商不成的，异议人可通过调解或者诉讼方式解决。

出现应急维修情形且利害关系人未提出申请的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，费用从相关业主的物业专项维修资金分户账中列支。

应急维修项目完成后，由代管机构将维修项目及资金使用等情况在物业管理区域内适当位置进行公告。

第二十六条  物业维修、更新、改造项目完工的，应当进行竣工验收；项目施工合同约定质量保证金的，应当在工程保修期内留存质量保证金。

物业维修改造项目费用五万元以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核。

推行公开招标方式选聘施工单位。依法实施工程项目管理。引导第三方专业机构参与项目监理和竣工验收。鼓励有利害关系且有相关专业能力的业主在物业维修改造项目全过程中参与监督。

物业管理主管部门可以定期向社会公布物业维修改造单位及工程造价咨询机构名单，供业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业或业主自行选择。

第二十七条  物业维修、更新、改造项目确需开展前期勘察、检测、鉴定、设计、招标、监理、审价、验收等活动所产生的费用，可以在物业专项维修资金中列支。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据有关法律法规规定及物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第二十八条  使用物业专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，申请人应当做好费用开支的记录，妥善保管有关档案资料和财务账册，并在项目完成后，整理成册并复制一份，分别移交业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业归档。

相关业主可以要求查阅前款规定的档案资料。

第四章  监督管理

第二十九条  物业专项维修资金由业主大会自行管理前，应当由代管机构统一代管。

代管机构应当按照方便使用、收益最大、风险最小的原则选择物业专项维修资金的存储方式。

代管机构可以选择多家商业银行作为物业专项维修资金的存储银行，但应当合理控制存储银行的数量；存储银行的确定，应当根据维修资金的资产规模、资金安全、综合存款利率和银行的抗风险能力、服务效能等因素，通过公开招标方式进行。

第三十条  物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起，按国家规定的利率计息。

物业专项维修资金存款利息实行一年一结，每年6月30日为结息日。

第三十一条  物业专项维修资金交存未满一年的，利息按照活期利率计入业主分户账内；交存满一年的，利息按照一年期定期利率计入业主分户账内。

按照前款规定计息后，以物业管理区域、栋（幢）、单元为单位，结息仍有剩余的，剩余部分应当计入物业管理区域、栋（幢）、单元统筹账户。

按照本条第一款、第二款规定计息后，物业专项维修资金专户利息中因统筹大额存款产生的利差余额部分，应当计入维修资金统筹账户。

第三十二条  物业共用设施设备报废后回收的残值，可以在对应维修项目的资金结算中予以抵扣，也可以计入物业管理区域、栋（幢）、单元统筹账户。

利用物业管理区域内公共收益交存的物业专项维修资金应当计入物业管理区域统筹账户。

物业管理区域、栋（幢）、单元统筹账户及维修资金统筹账户内资金产生的孳息，应当计入本账户。

第三十三条  鼓励使用物业专项维修资金购买物业共用部位、共用设施设备的维修保险。

使用物业专项维修资金分户账户内资金购买电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落、屋面防水的维修保险的，应当由业主共同决定。

相关业主提出申请，可以使用计入物业管理区域、栋（幢）、单元统筹账户内的资金购买前款规定的维修保险。

购买物业维修保险的具体实施细则由市州物业管理主管部门会同银行保险监管等部门按照有关规定另行制定。

第三十四条  物业专项维修资金由业主大会自行管理且经管理规约或业主大会议事规则规定，业主大会、业主委员会工作经费可以从计入物业管理区域统筹账户内的资金中列支。

第三十五条  维修资金统筹账户内的资金，可以用于以下用途：

（一）支持老旧住宅加装电梯；

（二）支持住宅老旧电梯更新；

（三）补贴老旧小区改造项目改造后或异地搬迁项目搬迁后的物业专项维修资金；

（四）支持购买电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落、屋面防水的维修保险；

（五）县级以上人民政府规定可以使用的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造其他相关费用。

县级以上人民政府规定从物业专项维修资金中提取管理费用的，管理费用应当从维修资金统筹账户中列支。

第三十六条  在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

第三十七条  探索新建商品住宅物业全生命周期质量保险，由建设单位投保，由保险机构负责工程质量保修和保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。保险费用标准比照工程监理费用和物业专项维修资金标准，相应列入工程造价、房屋售价。

第三十八条  业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，应当在管理规约中进行规定，并应当由财务管理专业人员（机构）按照国家规定的《住宅专项维修资金核算办法》进行财务管理。

业主委员会应当组织起草物业专项维修资金管理方案，提交业主大会会议进行表决。管理方案包括但不限于以下内容：

（一）物业专项维修资金的存储方案、使用方案和续筹方案；

（二）财务管理专业人员（机构）聘用方案；

（三）物业管理区域财务管理制度；

（四）物业管理区域公共收益及物业专项维修资金信息公开方案；

（五）其他有关事项的方案。

业主大会会议表决前款内容，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的业主中专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。业主委员会应当在业主大会会议召开后将业主大会会议召开的情况、业主的表决情况及表决通过的事项在本物业管理区域内进行公示，公示不得少于十五日。

业主大会委托的物业专项维修资金管理银行应当与开设业主大会结算账户的银行一致。

第三十九条  业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当向市县物业管理主管部门提交下列材料：

（一）申请表；

（二）业主管理规约；

（三）业主大会会议表决通过的材料；

（四）业主大会会议情况及结果公示资料；

（五）业主委员会责任人提交的法律责任承诺书；

（六）开立业主大会结算账户的证明；

（七）市县物业管理主管部门认为必要的其他材料。

前款规定的材料符合要求的，市县物业管理主管部门应当同意业主大会自行管理物业专项维修资金，并书面通知业主委员会和代管机构。

第四十条  业主大会自行管理物业专项维修资金的资金划转按照下列程序进行：

（一）业主委员会自收到市县物业管理主管部门同意业主大会自行管理物业专项维修资金的书面通知后三十日内在业主大会确定的管理银行开立专户，以物业管理区域为单位设账，按栋（幢）设分栋（幢）账，按单元设单元账，按房屋户门号设分户账，并设立相应的统筹账户；

（二）业主委员会持市县物业管理主管部门同意业主大会自行管理物业专项维修资金的书面通知向代管机构申请资金划转；

（三）代管机构应当自收到业主委员会的申请之日起三十日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金账户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

市、县物业管理主管部门应当加强对划转后物业专项维修资金管理的指导和监督。区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对划转后物业专项维修资金使用的指导和监督。

第四十一条  物业专项维修资金账户应当通过转账结算。用于支付的工程维修、造价审核等费用的，应当支付到约定的维修、造价审核等单位账户中，不得支取现金。

第四十二条  建立物业专项维修资金公示和查询制度。业主有权对物业专项维修资金个人账户及相关统筹账户内资金交存、使用增值收益和结存等信息进行查询。

代管机构代管物业专项维修资金的，代管机构应当按物业管理区域将下列情况每年至少向全体业主公布一次：

（一）交存、增值收益和结存的物业专项维修资金总额；

（二）业主分户账中交存、增值收益和结存的物业专项维修资金金额；

（三）使用的物业专项维修资金总额，以及使用的每笔费用额和按户分摊情况；

（四）其他有关物业专项维修资金管理情况。

业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会每年应当公布物业管理区域总账、栋（幢）账、单元账及其统筹账户的资金交存、使用、结存等金额。

第四十三条  业主对代管机构、业主委员会公布的情况有异议的，可以要求复核。代管机构、业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内提出复核意见。

业主对业主委员会的复核意见仍有异议的，可以向代管机构申请复查；对代管机构的复核意见仍有异议的，可以向市县物业管理主管部门申请复查。代管机构、市县物业管理主管部门应当自收到复查申请之日起七个工作日内予以答复。

第四十四条  房屋转让时，该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移，原业主无权要求返还物业专项维修资金结余部分。

房屋灭失或预售合同被撤销备案登记的的，业主交纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第四十五条  物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计机关、纪检监察机关的监督。

物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理，应当依法接受财政部门监督。

市州物业管理主管部门应当对物业专项维修资金专户管理银行的服务质量每年进行一次考核，考核结果抄送上级物业管理主管部门及同级银行保险主管部门。

第四十六条  物业专项维修资金的使用管理情况应按年度接受会计中介审计。中介审计应当由具有执业许可的会计师事务所实施。

代管机构代管物业专项维修资金的，会计师事务所由同级财政主管部门委托，委托费用从代管机构行政经费中列支；业主大会自行管理物业专项维修资金的，会计师事务所由居（村）民委员会委托，委托费用从物业管理区域统筹账户中列支。

会计师事务所选取情况及年度审计报告应及时进行公示。

会计师事务所出具虚假报告的，物业管理主管部门、代管机构、居（村）民委员会、业主委员会或业主应当向颁发执业许可的机关举报投诉。

第四十七条  物业管理主管部门应当对物业专项维修资金代管、自管情况每年进行至少一次专项检查；对使用物业专项维修资金超过一定数额的维修、更新、改造项目，应当进行重点抽查；对业主投诉较多或引发舆情的维修、更新、改造项目，应当逐一进行调查处理。

第四十八条  对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

第四十九条  物业管理区域未成立业主委员会的，可以由所在地社区居委会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行本办法规定的业主委员会有关职责。

第五十条  售后公房物业专项维修资金的管理按照国家有关规定执行。

第五十一条  本办法公布后三个月内，市、县物业管理主管部门应当根据本办法规定，结合当地实际，明确物业专项维修资金使用的具体流程、共用设施设备报废残值回收程序，物业专项维修资金补建、续交的具体办法，相关的示范文本，以及其他需要明确的内容。

第五十二条  本办法自2026年12月1日起施行。