湖南省岳阳市岳阳楼区郭亮片区改造项目

一、基本情况

小区所在地：湖南省岳阳市岳阳楼区岳阳楼街道郭亮社区

改造户数：1753户

改造小区：5个

楼栋数：135栋

建筑面积：11.424万平方米

投资额：4804.36万元（2.74万元/户）

进度：11月初各邻里全部开工，配套基础设施项目已进场施工，预计12月中旬竣工。城市更新类项目内容正在组织评审，待审定后组织实施。

图1  郭亮片区改造效果图

二、具体情况

（一）解决的核心问题

问题一：片区位于岳阳楼核心景区，有桃花井、鲁肃墓、文庙等古建筑文物，需处理好老旧小区改造与文物古迹保护的关系。

改造情况：将岳阳楼景区、鲁肃墓、文庙、桃花井等景观成功串连，打造“九巷十二景”，形成老街小巷风格的慢行系统。按照“修旧如旧”的原则，对片区内文物古迹进行针对性、保护性修复，配套建设周边路网、宣传阵地。

图2 区委宣传部、区文旅局会同市文旅广电局及文物保护专家实地勘察

图3 “九巷十二景”现状及改造效果图

问题二：片区内道路狭窄，车辆占道现象严重。存在大量违章建筑，消防通道受阻，存在安全隐患。小区建筑老旧，环境脏乱，休闲健身场所、绿地、垃圾分类等服务设施缺乏。

改造情况：提质改造片区内小巷9条，拉通内部微循环；拆除违建209处6140平方米，消除安全隐患；新建社会停车场2处，增设各类停车位510个、电动车充电桩12个、电动自行车充电棚6处60个充电位；完成屋顶防水改造1.23万㎡、更换落水管3200米；实施建筑物立面提质改造7000平方米；对片区内26000米弱电线路进行规整；实施道路“白改黑”1.1万平方米，提质改造片区内道路5条1537米，新建和改造消防栓6处、微型消防站10个，疏浚、改造排水管网2400米，更新改造燃气调压箱11个、立管3700米，新增路灯30座、垃圾分类箱6个，新增监控系统52套；对180个单元楼道进行粉刷，新建党建、文化宣传栏6处，对片区内绿化带、小绿地进行整治，新建小游园2处，提升绿化4820平方米，新建健身休闲活动广场3个、3800平方米；改建郭亮社区综合文化服务中心面积1100平方米，其中，一楼为文化展厅、二至四楼为红色教育基地。

图4 拆除违章建筑

图5  楼道粉刷改造前后对比

图6   弱电线路改造前后对比

图7  垃圾分类设施改造前后对比

图8  文化宣传栏、居民休闲健身活动场地

图9  郭亮社区综合文化服务中心现状及改造效果图

（二）改造内容清单

基础类：拆除违章建筑、坡屋顶及天沟防水改造、水泥地面改沥青路面、疏浚清理排水沟、更换排水沟及窨井盖板、雨污分流改造、更换落水管、增加道路划线和路标箭头、新增路灯、垃圾分类亭、室外消防栓更换、微型消防站、弱电线路规整、电信、水表井等设备井盖更换、新增监控系统、燃气管网改造

完善类：停车场、电动汽车充电桩、电动自行车充电棚及充电桩、健身设施及场所、宣传栏、景观改造（绿化带、小绿地、小游园）

提升类：车辆识别道闸系统、外墙及围墙立面改造、“九巷十二景”改造、郭亮社区综合文化服务中心。

（三）资金筹措

岳阳楼区郭亮片区老旧小区及城市更新项目预计投资12254.36万元。资金来源主要包含五块，一是中央、省财政资金2015.9万元，用于邻里单元改造、道路建设及立面提质改造等项目；二是专营单位出资，国家电网、华润燃气等专营单位出资460万元，用于项目范围内强电入地改造和燃气管网改造；三是岳阳楼经济建设投资有限公司争取银行贷款4900万元，用于片区内公用资产房屋征购及停车场建设（其中150万用于老旧小区停车场建设），主要还款来源为业态引入、门面租赁、广告收入、停车费等；四是区财政发行老旧小区改造专项债券4862万元，用于片区范围内“桃花十二巷”文创、社区文化活动中心以及市二幼改造等配套基础设施项目（其中2162万用于老旧小区幼儿园改造和社区文化活动中心建设）；五是居民自筹16.46万元，用于居民由自治组织自主协商改造的内容。

岳阳楼区郭亮片区老旧小区及城市更新项目清单

三、经验做法

（一）保护历史遗存，传承城市基因

片区改造定位为打造融合岳州古城文化、全市红色教育示范区，充分挖掘放大片区位于岳阳楼核心景区的区位优势、人文优势、资源优势，在前期设计阶段，加强与省、市文物保护部门和市规划、林业等单位的对接。做好城市更新和老旧小区改造设计与上位规划的结合，确保片区整体风格和岳阳楼核心景区风格一致。  

图10  区委书记牵头组织召开方案讨论会、现场调研

（二）党建引领，合力推动

改造前，建立郭亮片区老旧小区改造临时党支部，由社区牵头，成立由5-7名居民代表组成的居民自治小组对各楼栋收集的意见建议，由居民“点菜下单”。采取一事一议方式，协调处理各类矛盾纠纷。由街道和社区前期组织对小区违章建筑进行摸排和上门入户调查，整合综合行政执法大队、综信办、派出所等多方力量，应拆尽拆。细化工作责任，明确街道干部职责，每天对旧改小区施工工作进度进行巡查，对推动有力、高效运转的予以奖励，对执行不力、进度迟缓的单位予以罚款。

图11  项目部组织召开方案讨论会、居民踊跃自筹资金

（三）实施安全生产“十六条”

印发《岳阳楼区老旧小区改造安全生产十六条措施》、39条考核细则与扣分标准、13条处罚明细。对发生较大安全事故的施工单位实行“一票否决”制度，列入旧改施工单位“黑名单”。