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湖南省住房和城乡建设厅召开物业管理条例立法听证会

  • 索引号:430S00711/2017-01553
  • 题裁分类:
  • 发布机构: 省住房和城乡建设厅
  • 发文日期: 2017-05-15
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  • 名称: 湖南省住房和城乡建设厅召开物业管理条例立法听证会

湖南省住房和城乡建设厅召开物业管理条例立法听证会

5月12日,湖南省住房和城乡建设厅召开《湖南省物业管理条例》(草案送审稿)立法听证会,20多位听证代表围绕业主监督委员会、异议表决、专项维护资金、业主公共收益的分配和使用展开讨论。

根据立法听证会研究情况,湖南省住房和城乡建设将进一步修改完善《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》,配合省政府法制办报省政府审定后提交省人大常委会审议。

现实:全省物业专项维修资金使用率仅为2.29%

小区电梯坏了,动用专项维修资金需要业主大会审批,审批程序复杂,历时较长,“交钱容易用钱难”是普遍存在的问题。目前,全省物业服务企业3700多家,物业服务从业人员40多万人,物业管理面积约7亿平方米,截至2016年底,全省物业专项维修资金累计归集362.57亿元,累计使用约8.3亿元,累计使用率为2.29%。

此外,物业管理还存在业主自治难、物业市场机制健全难、承接查验制度落实难、政府监管难、物业收费难、物业专项维修资金管理难等问题。

直击现场

是否有必要设立业主监督委员会?

业主监督委员会是否有法律依据?会不会加大业主负担?听证会上,是否有必要成立业主监督委员会成为“热点”。

《条例(草案送审稿)》第十四条规定, 业主大会可设立业主监督委员会,监督业主委员会的工作、物业服务企业履行物业服务合同情况、业主委员会财务和业主共有收益收支情况等。

华盛世纪新城业主杨亲辉认为,设立业主监督委员不一定能解决业主委员会存在的问题,还可能增加不必要的开支。湖南华天物业管理公司总经理胡洪波表示,业主监督委员相当于再设立一个纪委或者纪检委,业主大会也具有监督的职责,两者在一起会不会“扯皮”?业主委员会的监管交由政府部门会不会好一点?

湖南嘉盛物业服务有限公司总经理刘英健则有不同的意见,他认为权利必须要受到监督,业主委员会作为具有一定权力的机构,也要受监督。省人大代表彭庆光说,现实生活中小区问题无法及时处理,特别是维修基金的使用问题,使业主和业主委员会之间产生矛盾,为保障业主委员会在法制角度上健康有序进行,需要成立业主监督委员会,并起草监督机制。

异议表决是否具有合法性?

召开业主大会难、业主配合难,动用维修基金需要超三分之二业主同意,在实际操作中也非常难。省住建厅政策法规处副调研员周铁明介绍,基于现实遇到的困难,结合住建部相关通知,设立异议表决这一制度。《条例(草案送审稿)》中规定,在维修资金使用事项中,持反对意见的业主占建筑物总面积三分之一以下,且占总人数三分之一以下的视为表决通过。

湖南天恒律师事务所执行主任黄律说,小区表决过程中、业主大会召开过程中很多人不表决,异议表决可以督促广大业主积极地行使自己的权利,与国家的物业管理条例不相违背,应该大力推广。

长沙馨香源物业管理有限公司法律顾问韦当对异议表决存在顾虑,“异议表决有创新性,操作性也比较强,它是否合法?因为在《物业管理条例》中并没有提到异议表决,我们现在行使异议表决,在权益、内容、和参与人方面有没有问题?”

业主的“钱袋子”怎么用

《条例(草案送审稿)》规定,经营收益属于业主公共收益,物业服务企业应当将经营收益单独列账,百分之八十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费和管理开支。

长沙市政府法制办行政复议处处长周明勤建议,业主公共收益优先分配给业主发红包,或者折抵物业费,这样可以激发业主积极性,形成良性循环。长沙法物信息科技有限公司董事长张洋认为,立法部门对公共利益管理应更加灵活,“小区公共收益多,可以二八开,小区没有公共收益,业委会自治的能力又很低,可以三七、五五分。”

此外,《条例(草案送审稿)》第六十四条规定,在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以将专项维修资金用于购买国债和质量保险。

目前,全省有300多亿元左右的维修基金躺在账户里“睡觉”,主要原因仍然是两个2/3制约了决议的通过。 岳阳富兴康城兴悦花园业委会主任彭海波表示,目前国债利息为5%,购买国债为业主增值,何乐而不为呢?

自由辩论

通过互联网改变信息公开和监督方式

《条例(草案送审稿)》中,有八条涉及信息公开和信息监督,如第一条对业委会的监督,第三条对候选人监督,第七条对公共收益的监督,第五条关连交易也涉及到监督。

湖南高信网络公司顾问阳小剑表示,信息的公开、异议表决、小区的议事规则、管理公共收益对互联网技术来说都不是难事情,互联网技术的使用可以作为《条例(草案送审稿)》的一项补充内容。

设立资产管理公司可以规避业主风险

截至2016年底,全省物业专项维修资金累计归集362.57亿元,累计使用约8.3亿元,累计使用率为2.29%,专项维护资金如何使用备受关注。

周明勤认为,设立资产管理公司对物业管理非常可行, “如果不成立公司,业主自行管理承担的是无限责任,成立了有限责任公司对资产进行管理,一是有法律的资格,二是成了有限责任,既有利于保值增值又规避了业主的风险。”

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