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2017年1-8月湖南省房地产市场形势分析

  • 索引号:430S00711/2017-96693
  • 题裁分类:
  • 发布机构: 省住房和城乡建设厅
  • 发文日期: 2017-09-27
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  • 名称: 2017年1-8月湖南省房地产市场形势分析

2017年1-8月湖南省房地产市场形势分析

 

湖南省住房和城乡建设厅

2017年9月

 

一、2017年1-8月全省房地产市场基本情况

1-8月,三四线城市商品房销售持续活跃,长沙市有所降温,全省房地产开发投资增速加快,市场库存持续减少。

(一)三四线城市商品房销售持续快速增长,但受长沙影响,全省商品房销售增速总体放缓。全省完成商品房销售面积4637.84万平方米,同比增长13.3%,增速较1-7月回落1.7个百分点(见图1);总量、增速在全国排名第9位、第15位,在中部地区排名第4位和第5位。全省完成商品房销售额2357.85亿元,同比增长22.4%,增速较1-7月回落1.9个百分点。其中:住宅销售面积4040.93万平方米,同比增长9.4%;非住宅销售面积596.91万平米,同比增长49.1%。

三四线城市商品房销售面积3394.15万平米,同比增长28.9%,增速较全省高15.6个百分点,较1-7月提高0.6个百分点。13个市州较去年同期上升,其中增幅较大的为张家界市(59.9%)、湘潭市(48.7%)和娄底市(47.4%)(见表一)。长沙市受调控政策影响,市场成交回落明显,商品房成交1243.69万平方米,同比减少14.9%,已连续5个月负增长,降幅较1-7月扩大3.7个百分点。

图1:全省商品房销售面积增速与全国商品房销售面积增速

 

市州

商品房销售面积  (万平米)

排名

增幅    %

排名

商品房销售金额      (亿元)

增幅    %

湖南省

4637.84

 

13.3

 

2357.8516

22.4

长沙市

1243.69

1

-14.9

14

944.1476

2.8

株洲市

468.13

2

22

9

216.317

34.7

湘潭市

206.27

9

48.7

2

97.5289

85.8

衡阳市

337.26

6

18.4

10

129.755

22.2

邵阳市

178.45

11

32.2

7

61.2995

56.9

岳阳市

312.77

7

41.1

5

146.0906

56.4

常德市

274.47

8

33.3

6

134.49

34.3

张家界市

63.70

14

59.9

1

27.1782

72.2

益阳市

185.60

10

15

12

76.272

31.3

郴州市

381.70

4

15.9

11

146.8099

22.5

永州市

351.68

5

30.5

8

130.0168

46

怀化市

396.10

3

42.8

4

156.1035

40.9

娄底市

143.29

12

47.4

3

54.7411

59.2

湘西州

94.72

13

7.4

13

37.1015

30

表1.2017年1-8月全省各市州商品房销售情况

(二)房地产开发投资增幅扩大。全省完成房地产开发投资2031.56亿元,同比增长15.9%,增速较去年同期扩大6.4个百分点,较今年1-7月扩大0.8个百分点(见图2)。房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第7位,在中部地区均排名第4位。从投资结构看,住宅完成开发投资1248.96亿元,同比增长11.4%,占全省房地产投资的61.5%;办公楼完成投资106.5亿元,同比增长0.6%;商业营业用房完成投资387.97亿元,同比增长16.7%;其他非住宅完成投资288.13亿元,同比增长49.5%。

从市州情况看,全省14个市州中,有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升,增幅较大的为常德市(33.6%)、湘潭市(28.1%)和长沙市(26.1%);有3个市州投资总量较去年同期下降,分别为湘西州(-31.8%)、娄底市(-28.2%)和郴州市(-10.2%)。长沙市完成房地产开发投资993.48亿元,占全省的48.9%,同比增长26.1%(见表2)。

图2:全省房地产开发投资增速与全国房地产开发投资增速

名称

房地产开发投资(亿元)

排名

增幅 %

排名

湖南省

2031.56

 

15.9

 

长沙市

993.48

1

26.1

3

株洲市

178.40

2

10.8

6

常德市

107.44

3

33.6

1

湘潭市

98.15

4

28.1

2

郴州市

97.68

5

-10.2

12

衡阳市

93.29

6

5.6

8

邵阳市

90.75

3

3.3

11

岳阳市

89.56

8

19.3

5

怀化市

76.64

9

5.3

9

永州市

67.58

10

24.4

4

益阳市

54.24

11

9.4

7

娄底市

39.03

12

-28.2

13

湘西州

22.86

13

-31.8

14

张家界市

22.47

14

4

10

表2.2017年1-8月全省各市州房地产开发投资情况表

(三)商品住宅去化周期明显缩短,非住宅库存去化压力仍较大。据省住房城乡建设厅调查,按照最近12个月月均销售速度测算,截至8月底,全省待售商品房(指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房)库存去化周期10.7个月,环比减少0.3个月,较2016年底缩短4.1个月,较2015年底缩短9.3个月。其中:住宅去化周期6.2个月,较2016年底缩短3.6个月;非住宅去化周期39.4个月,较2016年底缩短10.7个月。

(四)长沙市房价同比涨幅持续收窄,岳阳市、常德市房价同比涨幅逐月扩大。8月,全省新建商品住宅均价4785元/平方米,在全国排名第27位。国家统计局数据显示,8月,长沙市新建商品住宅均价同比上涨16.9%,已连续3个月涨幅收窄,较7月收窄1.4个百分点。岳阳市新建商品住宅均价同比上涨10.7%,已连续3个月涨幅扩大,较7月扩大0.5个百分点。常德市新建商品住宅均价同比上涨10.1%,已连续6个月涨幅扩大,较7月扩大0.7个百分点。

(五)新开工面积小幅回升,竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积28603.78万平方米,同比增长3.8%,增速较去年同期收窄4.3个百分点,与1-7月持平。商品房新开工面积4750.82万平方米,同比增长5%,增速较1-7月提高0.2个百分点。新开工面积总量、增速在全国排名第10位、第14位,在中部地区均排名第4位(见图3)。商品房竣工面积2396.95万平方米,同比减少5.3%,已连续5个月负增长,降幅较1-7月收窄7.6个百分点(见图4)。

其中:住宅施工面积20408.42万平方米,同比增长3.8%,住宅新开工面积3452.8万平方米,同比增长11.3%,住宅竣工面积1790.34万平方米,同比减少6.8%;非住宅施工面积8195.36万平方米,同比增长4 %,非住宅新开工面积1298.02万平方米,同比减少8.8%,非住宅竣工面积606.61万平方米,同比减少0.7%。

图3.全省商品房新开工面积增速与全国商品房新开工增速图

图4.全省商品房竣工面积增速与全国商品房竣工面积增速图

(六)房地产用地量减价升。全省房地产用地供应1896.55公顷,同比减少13.6%,已连续30个月负增长,降幅较1-7月收窄8.2个百分点。其中商服用地供应616.91公顷,同比减少23.1%;住宅用地供应1279.64公顷,同比减少8.1%。全省房地产用地出让均价2370.6元/平方米(合158.05万元/亩),同比上涨24.7%,涨幅较1-7月扩大13.1个百分点。其中商服用地出让均价2394.9元/平米,同比上涨27.7%;住宅用地出让均价2356.7元/平米,同比上涨22.9%。长沙市房地产用地供应大幅减少,供应189.52公顷,同比减少34.6%;房地产用地出让均价6095.9元/平方米,同比上涨115.8%,主要因8月出让的一宗湘春路的商服用地成交单价达5.13万元/平方米。

(七)房地产开发贷款增速稳中有升,个人住房贷款快速增长。8月末,房地产贷款余额8467.79亿元,占全部贷款的比重为27.3%,同比增长32.2%,较1-7月提高1.8个百分点,高于全部贷款增速16.2百分点。从贷款投向来看,开发贷款余额2588.94亿元,占房地产贷款的30.6%,同比增长29.8%,增速较去年同期提高7.9个百分点。个人购房贷款余额5783.8亿元,占房地产贷款的68.3%,同比增长32.4%,增速较去年同期提高7.1个百分点。其中,个人住房贷款余额5334.84亿元,同比增长34%。

二、下阶段房地产市场形势研判

国家不断完善住房租赁制度建设,继7月九部委启动12个城市租赁改革试点后,8月国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。目前全国有8个省份、25个城市出台了房地产租赁政策,标志着我国向建立购租并举的住房制度,建立房地产市场长效机制迈出了重要一步。市场层面,在宏观经济稳中向好,房地产政策坚持连续性、稳定性的背景下,按照“分城施策”的原则,我省将继续做好稳房价和去库存工作。下阶段,长沙受限购、限价等调控政策和去年四季度高基数的影响,市场成交将低于去年同期,房价将逐渐企稳。株洲、湘潭等区位优势较好的城市商品房销售仍将较快增长,库存继续下降,房价存在较大上涨压力。部分产业基础薄弱、人口净流出的县城,住房需求疲软,商品房销售增长缓慢,去库存压力仍然较大。

说明:除商品房库存去化周期、新建商品住宅价格涨幅、房地产用地供应、房地产税收、房地产信贷数据外,其他数据均来自省统计局。另将各市州房地产主管部门统计的1-8月商品房网签情况附后。

 

附件:2017年1-8月全省商品房网签情况

 

 

 

 

 

附件

2017年1-8月全省商品房网签情况

 

今年1-8月,全省商品房网签面积5683.3万平方米,同比增长11%,增速较1-7月回落1.1个百分点;商品房网签金额2771.6亿元,同比增长13%,增速较1-7月回落1.2个百分点。其中,商品住宅网签面积4875.8 万平方米,同比增长8.5%;商品住宅网签金额2110.5亿元,同比增长7.9%。8月商品房网签面积达到662.1 万平方米,同比增长2.9%,比7月回落15个百分点。

市州

商品房网签面积(万平方米)

排名

增幅(%

排名

商品房网签金额(亿元)

增幅(%

湖南省

5683.3

 

11.0%

 

2771.6

13.0%

长沙市

1314.5

1

-24.6%

14

946.1

-15.9%

株洲市

459.9

4

32.2%

6

222.9

44.3%

湘潭市

367.4

7

85.4%

2

165.8

102.2%

衡阳市

591.0

2

21.1%

9

238.2

36.1%

邵阳市

301.2

10

76.9%

3

115.8

98.2%

岳阳市

324.8

9

-13.9%

13

160.0

-0.9%

常德市

449.1

5

47.2%

5

222.4

45.2%

张家界市

130.6

13

27.9%

8

58.9

43.3%

益阳市

197.2

11

6.5%

10

79.2

23.3%

郴州市

519.2

3

29.8%

7

189.1

21.3%

永州市

388.5

6

100.1%

1

145.5

114.7%

怀化市

326.3

8

-6.4%

11

116.1

-10.5%

娄底市

194.1

12

55.0%

4

67.9

67.8%

湘西州

119.5

14

-11.5%

12

43.7

-2.7%

数据来源:湖南省房地产市场统计月报表

从市州情况看,全省14个市州中,长沙市商品房网签面积1314.5万平方米,占全省的23.1%,同比下降24.6%。衡阳、郴州市商品房网签面积分别为591万平方米、519.2万平方米,位居全省第二、三位。全省有10个市州商品房网签面积较去年同期上升,增幅较大的永州市(100.1%)、湘潭市(85.4%)、邵阳市(76.9%);长沙市、岳阳市、湘西州、怀化市商品房网签面积较去年分别减少24.6%、13.9%、11.5%、6.4%(见上表)。

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